別以為購買精裝房就等于雇了開發(fā)商來大包大攬。恭喜你被物業(yè)綁架了。
文：楊冠宇 王丹丹
購買精裝修房，你可能買到一種高端和被服務(wù)的感覺。但高端可能是假的，服務(wù)更多時(shí)候也是未來你將為那個(gè)房子服務(wù)，最重要的是，它一定是貴的。
01 精裝修是營銷手段
現(xiàn)在幾乎所有人都在抱怨房價(jià)太貴，精裝修就成了開發(fā)商用來平衡市場的工具。“在房價(jià)快速上漲的階段，對于同一樓盤不同期或同一地段相似小區(qū)的價(jià)格上漲，消費(fèi)者光看數(shù)字變化產(chǎn)生的心理抗拒性強(qiáng)，推出精裝修房能讓購房者心理上更能接受高一些的價(jià)格，一邊漲價(jià)，一邊用更漂亮一些的房子安撫消費(fèi)者?！蹦澄环课蒌N售代理公司的區(qū)域經(jīng)理說。另一方面，如果你是不幸在高價(jià)位買房的消費(fèi)者，后來的房價(jià)有所下跌，開發(fā)商當(dāng)然不可能退錢，送精裝修便是它們有效應(yīng)對業(yè)主“大鬧天宮”的一種解決方案。
精裝房還有個(gè)貼心的功能是避稅，“裝修等同于在房屋銷售后，再與業(yè)主之間產(chǎn)生的行為，這部分價(jià)格是可以不用計(jì)入土地增值稅的征收部分的?！币晃环慨a(chǎn)律師說。
02 知名設(shè)計(jì)師可能只負(fù)責(zé)樣板間
多數(shù)精裝房都會被冠以由某某知名設(shè)計(jì)師出品的名頭，銷售也會告訴你，這些精裝修公寓樣板間的設(shè)計(jì)費(fèi)至少在每平方米200元至300元之間。精美樣板間的設(shè)計(jì)費(fèi)用或許的確有這么高，甚至更高。但問題是，你那套精裝房的設(shè)計(jì)卻不一定由開發(fā)商標(biāo)榜的那個(gè)設(shè)計(jì)師執(zhí)掌?！袄硐氲那闆r是，樣板間的設(shè)計(jì)師會親自設(shè)計(jì)一種戶型的某一套房，而其余大多數(shù)戶型的設(shè)計(jì)規(guī)劃，是在該知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的方案上做改動(dòng)，或者由性價(jià)比更高的其他設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)完成?！币晃辉?jīng)在建筑設(shè)計(jì)公司工作的設(shè)計(jì)師說。
03 它不會比你自己裝修更劃算
大部分精裝房的裝修價(jià)格折合到房價(jià)里，每平方米大約2000元至3000元。當(dāng)你沉浸在樣板間豪華舒適的世界里時(shí)，售樓員神采飛揚(yáng)地告訴你：“瞧，這樣的精裝修，每平方米只多收2000元，房子就可以和樣板間一樣。免去裝修的麻煩還能享受大牌的設(shè)計(jì)?！睂?shí)際上你若真的用同等的費(fèi)用自己裝修，裝修效果一般也能達(dá)到現(xiàn)代化風(fēng)格中的高端水準(zhǔn)了，并且還能包含軟裝部分的費(fèi)用。當(dāng)然需要鎏金花瓶和紅木家居的那種裝修風(fēng)格除外?！?000元的裝修標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)商實(shí)際付出的成本最多也不會超過70%。”一位參與樓盤前期設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師說。樓盤批量采購、裝修及整體施工的費(fèi)用能讓開發(fā)商在你身上再賺一筆。
“實(shí)際花費(fèi)是裝修標(biāo)準(zhǔn)的一半已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的基本行情?！币晃灰皇址恐脴I(yè)顧問告訴《好運(yùn)·MONEY＋》。
04 物業(yè)可能通過裝修綁架你
別以為購買精裝房就等于雇了開發(fā)商來大包大攬。恭喜你被物業(yè)綁架了，你房子里的任何裝修和設(shè)備，日后都將被視為“集體行為”。你想改造自己的房子就沒那么容易，因?yàn)殚_發(fā)商把裝修視做賣給你的一部分服務(wù)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和保證是記錄在購房合同內(nèi)具有法律效應(yīng)的，你改動(dòng)一間房間相當(dāng)于要修改一次合同，并且，物業(yè)公司以后都有借口把一切房屋問題歸結(jié)到你的私自改動(dòng)上。
即使你家在改動(dòng)問題上不在乎，其他業(yè)主也未必同意。精裝房的中央空調(diào)、供暖、安防系統(tǒng)等通常是以一座樓為單位的，由中央控制設(shè)備分接到每戶人家。如果你拒絕開通、使用或者擅自維修搞壞掉，你的鄰居們也都會受到影響。如果你對所有的品牌和服務(wù)不滿意，你還需要有足夠的力量組織召開業(yè)主委員會，并鼓動(dòng)大家一致同意你要換的品牌。
05 你的房子裝修時(shí)沒有監(jiān)工
總承建商也是分包給多個(gè)低成本的裝修隊(duì)去做，每間房子的裝修質(zhì)量都不一樣，你的木地板可能就鋪設(shè)在一堆建筑垃圾和生活垃圾上面。對這些施工隊(duì)而言，最重要的是定期完成裝修任務(wù)，同時(shí)還要通過盡量降低成本來贏取更多的利潤。這個(gè)過程里，因?yàn)槿狈Φ谌奖O(jiān)督，也沒有你親自盯著，可能產(chǎn)生的問題可想而知。
有些有建筑問題或者有質(zhì)量問題的房子，甚至還可能通過精裝修的方式掩蓋。精裝修房業(yè)主驗(yàn)收的時(shí)候只能看到外表的裝飾面，很多內(nèi)在的東西卻看不到。所以你在購買精裝修房的同時(shí)也購買了將來可能發(fā)生的各種安全、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的隱患。
06 保修期比你想象的短
保修期在人們想象中，是降低風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。不過在精裝修房中，這個(gè)保障你未必能享用到。建設(shè)部對房屋規(guī)定的保修期限是建筑商對房地產(chǎn)開發(fā)商的保修期限，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。但是等房子銷售到你手中，規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過了大半。開發(fā)商幾乎不會把從房子驗(yàn)收合格到銷售給住戶的這段時(shí)間補(bǔ)償給你。因此，你獲得的期限要比規(guī)定的房屋保修期限短許多，如果你的動(dòng)作慢一點(diǎn)，可能剛拿到房子，一些房屋設(shè)施的保修期就已經(jīng)過了。
“精裝修房的保修時(shí)間一般更短。其實(shí)，房屋的保修期限是可以同開發(fā)商商定的，在訂立購房合同時(shí)，看好合同附件《住宅質(zhì)量保證書》中規(guī)定的保修時(shí)間長短和起算時(shí)間，如果你認(rèn)為保修時(shí)間太短，可以進(jìn)行補(bǔ)充約定?！?/div>
07 它們喜歡用大牌中的最低檔產(chǎn)品
“使用同等價(jià)位品牌”幾乎是業(yè)界一致的措辭。開發(fā)商一定不會把詳細(xì)的品牌、規(guī)格、型號、等級、顏色等內(nèi)容寫到合同里。精裝樓盤從毛坯房驗(yàn)收到裝修完工一般需要6至9個(gè)月的時(shí)間，所以精裝樓盤的預(yù)售時(shí)間大多都在2年以前。這中間開發(fā)商不敢保證最后能夠采購到的型號與展示給你看的型號完全一致，展示在樣板間的可能是一款名牌新品，而2年后裝在你家的未必就是一樣的了?！斑x名牌最低端的系列，是精裝房配置的公開秘密?！币晃讳N售代理機(jī)構(gòu)的經(jīng)理說。一些知名開發(fā)商在制定裝修方案時(shí)在內(nèi)部采取“最低價(jià)競標(biāo)”制，在合同承諾的框架內(nèi)，誰出的價(jià)低，誰就能成為這批精裝樓盤的供貨方。
08 維修是件不容易的事
如果你選擇了精裝修房，就意味著你選擇了更昂貴的維修方案。在一些精裝修的小區(qū)里，開發(fā)商和供貨商的合作方式是“駐場”，比如馬桶的供應(yīng)商會派一位技術(shù)人員駐扎在合作小區(qū)以便可以及時(shí)為房主提供修理服務(wù)。相對自己購買產(chǎn)品出現(xiàn)問題，你看上去省去了上門費(fèi)。不過龍頭、管道、閥門等配件的價(jià)格往往非常昂貴，幾乎一定超過市面價(jià)格不少，而且你沒有別的選擇?！芭浼飳?shí)際上已經(jīng)折算了每次的上門費(fèi)在里面，由于這樣的方式對于易耗的物品來說太昂貴，許多駐場維修工就有機(jī)會繞過物業(yè)接到一些可以談價(jià)格的私活?！币晃回?fù)責(zé)商品房前期設(shè)計(jì)的建筑設(shè)計(jì)師說。不過這樣的維修結(jié)果并不在供貨廠家的服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督體系之中，你得自己承擔(dān)后果。
09 把房子倒過來，掉不下去的才是你的
你看到的樣板間，幾乎都是靠軟裝部分吸引你。讓你怦然心動(dòng)的背景墻、沙發(fā)靠墊，打上“圖案僅供參考”的字樣，很可能不是真正的交房標(biāo)準(zhǔn)，而那些放置在樣板間的家具、飾品，大多是非正常標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格、為少數(shù)的樣板間量房定做的，你既帶不走也沒法在外面市場買到。當(dāng)時(shí)你認(rèn)為花費(fèi)每平方米2000元買到的舒適、優(yōu)美感覺，或多或少都包含了錯(cuò)覺的成分，真正交給你的精裝房，實(shí)際賣給你的“名牌設(shè)計(jì)”只有硬裝的部分—驗(yàn)房的時(shí)候就只剩下冷冰冰的“標(biāo)間”感了。一位建筑設(shè)計(jì)師說，業(yè)內(nèi)流行著一句話：“真正的精裝修交付結(jié)果，是把樣板間倒過來不掉下去的東西”。當(dāng)然，沙發(fā)、電器等就不可能包括在內(nèi)。
10 二手房市場精裝修并不受歡迎
裝修就好比買車，價(jià)值從到手后的那一刻開始折損。在精裝修房的二次買賣中，下家買入可能還需要花費(fèi)拆裝修的費(fèi)用，更多情況下，你要因?yàn)殡y以改造的裝修結(jié)果給房子的交易價(jià)格打折。
一位二手房銷售透露，他們也不大會主動(dòng)建議客戶購買精裝修二手房。因?yàn)槿绻b修的保修與物業(yè)綁定，新主人改造裝修后房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問題，在維修權(quán)益上會比較復(fù)雜，難以說清楚是上家在使用時(shí)就已經(jīng)產(chǎn)生的問題，還是新房主自己裝修帶來的問題。雖然可以訴諸法律渠道，但要比自己裝修徒增很多麻煩
