檢察調(diào)研
第5期
巫山縣人民檢察院編 2010年1月19日
論商品房預(yù)售合同的效力
衛(wèi)天嬰
【摘要】隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房置業(yè)已成為人生的一件大事，預(yù)售商品房的出現(xiàn)又為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的法制建設(shè)增加了新的內(nèi)容。商品房預(yù)售行為的特殊性決定了商品房預(yù)售合同的特殊性.通過(guò)闡述商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)、商品房預(yù)售合同的有效要件、商品房預(yù)售許可證，預(yù)售合同登記備案對(duì)預(yù)售合同的影響、商品房預(yù)售合同中欺詐的一般規(guī)則以及情勢(shì)變更原則在商品房預(yù)售合同中的適用等問(wèn)題，解讀預(yù)售合同的效力，以維護(hù)幫助消費(fèi)者和企業(yè)的相關(guān)權(quán)益，減少無(wú)效合同的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展
【關(guān)鍵字】預(yù)售合同 有效條件 預(yù)售許可證 登記備案 無(wú)效及民事責(zé)任 情事變更
一、商品房預(yù)售的概念及發(fā)展
商品房預(yù)售，是指“預(yù)售方(即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè))將正在建設(shè)而尚未竣工的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)方(即買方、買受人、購(gòu)房人)，承購(gòu)方交付定金或購(gòu)
?房款，并在未來(lái)確定的日期預(yù)售方交付房屋給承購(gòu)方的一種法律行為。”
預(yù)售的商品房又稱期房，其相對(duì)應(yīng)的概念是現(xiàn)房，是指已建成房屋。這一交
?易方式由香港立信置業(yè)公司于1954年首創(chuàng)，此后風(fēng)行各地。當(dāng)時(shí)立信置業(yè)公司推出樓宇“分層售賣、分期付款”的銷售方式，由于房屋分期分批、拆零砸碎地出售給廣大購(gòu)房者，形如落英片片墜落，因而香港居民將這種房屋銷售方式形象地稱為“賣樓花”。商品房預(yù)售，一方面使預(yù)購(gòu)方避免一次性支出巨額購(gòu)房款的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，可以實(shí)現(xiàn)居者有其屋的社會(huì)福利目標(biāo)，另一方面為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌措了工程建設(shè)款，用以解決其建設(shè)資金的不足。這對(duì)于活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)居民住宅消費(fèi)有著十分積極的意義。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)迅猛發(fā)展，商品房預(yù)售方式也從最初的由經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海開(kāi)放城市借鑒香港、澳門(mén)等地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)
? 陳耀東:《商品房買賣專論法律問(wèn)題》，法律出版社2003年第一版，第53頁(yè) ? 參見(jiàn)符啟林主編:《商品房預(yù)售合同法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年第1版，第39頁(yè)
驗(yàn)進(jìn)行探索嘗試，迅速擴(kuò)展到其他內(nèi)陸地區(qū)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所廣泛應(yīng)用。因此，商品房預(yù)售在我國(guó)已成為與商品房現(xiàn)售并寸的房屋銷售的一種重要方式之一，我們有必要對(duì)其相關(guān)制度進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)，使其積極地為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)。
二、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)
“商品房預(yù)售合同”是指取得商品房預(yù)售資格的商品房預(yù)售人，在商品房還未竣工、房屋并未現(xiàn)實(shí)存在的情形下，與預(yù)購(gòu)人約定在一定期限后將竣工的房屋交付給預(yù)購(gòu)人，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)金的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同。商品房預(yù)售合同作為房地產(chǎn)
?買賣行為類型的一種，是具自身特殊品行的買賣合同。由于買賣合同標(biāo)的物在訂立合同時(shí)并不存在，合同標(biāo)的物尚未形成合同追求的物業(yè)財(cái)產(chǎn)權(quán)完整形態(tài)，即財(cái)產(chǎn)存在形式形成的“階段性”。商品房預(yù)售人對(duì)其并不享有完全意義上的所有權(quán)，預(yù)購(gòu)人享有的只是基于商品房預(yù)售合同的一種對(duì)標(biāo)的物物權(quán)的期待權(quán)。所以從法律的角度看，商品房預(yù)售合同區(qū)別一般意義的買賣合同，是法律特允的一種準(zhǔn)房屋的買賣形式。買賣合同的標(biāo)的物的物權(quán)在簽定合同時(shí)尚未形成，預(yù)售房屋的所有權(quán)當(dāng)然更沒(méi)有經(jīng)過(guò)法律的確認(rèn)與登記，合同的實(shí)質(zhì)仍然是買賣行為的主體，預(yù)購(gòu)人支付定金或價(jià)款是為了取得合同約定的房屋所有權(quán)，預(yù)售開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款而承負(fù)的是交付合同約定的待建房屋所有權(quán)的義務(wù)，這兩點(diǎn)是對(duì)商品房預(yù)售合同予以買賣合同定性的關(guān)鍵所在。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第130規(guī)定的“買賣合同”的定義，“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同”。買賣合同所應(yīng)具備的“有償”“雙務(wù)”“諾成”等構(gòu)成要件，以及“轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)，支付對(duì)等價(jià)款的合意要求”，都在商品房預(yù)售合同中予以體現(xiàn)。不能因商品房預(yù)售合同標(biāo)的物存在形式的不完整，合同權(quán)利的期待性等自身特征而否定其合同的買賣性質(zhì)。因其特有的自身顯著品性，而成為一種特殊性質(zhì)的買賣合同。商品房預(yù)售不僅是特殊商品的房地產(chǎn)的買賣行為，而且
?是一種特殊形式的房地產(chǎn)買賣行為。商品房預(yù)售合同作為房屋買賣合同的一種，只是由于標(biāo)的物的特殊性，使得其在所有權(quán)的轉(zhuǎn)移、合同風(fēng)險(xiǎn)的防范、付款方式等合同內(nèi)容方面存在一定的自身特征，但并不改變其商品房買賣合同的基本性
?質(zhì)。商品房預(yù)售合同應(yīng)隸屬買賣合同的性質(zhì)框架范圍，且又具自身的特殊品性。
? 符啟林主編:《商品房預(yù)售合同法律制度研究》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年第1版，第39頁(yè) ? 最高人民法院民事審判第一庭編著:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件司法解釋的理解與適用》，人民出版社2003年6月第1版，第28頁(yè) ? 朱征夫等著:《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的合同問(wèn)題》，法律出版社2005年6月第2版，第132頁(yè)
同時(shí)也是一類過(guò)多接受行政監(jiān)管，公權(quán)力干預(yù)與限制較多的買賣形式。
三、商品房預(yù)售合同的有效條件
房地產(chǎn)合同的有效條件是指依法成立的房地產(chǎn)合同發(fā)生法律效力應(yīng)當(dāng)具備的條件。商品房預(yù)售合同也應(yīng)當(dāng)具備一般房地產(chǎn)合同的合同的訂立主體符合法定資格、合同的形式應(yīng)合法、訂立雙方的意思表示真實(shí)等有效條件。但商品房預(yù)售合同的特殊性決定了其還具有一些生效的特別條件:
(一)法律規(guī)定房地產(chǎn)合同生效需要特別條件
這種情況在房地產(chǎn)合同中較為常見(jiàn)，如商品房預(yù)售以及其他房地產(chǎn)交易都要到縣級(jí)以上行政管理部門(mén)審批或登記。關(guān)于審批或登記的效力問(wèn)題，王利明先生認(rèn)為:審批是針對(duì)成立或生效而言的，對(duì)于需要國(guó)家審批的涉外合同必須經(jīng)過(guò)審批才能成立，不采用書(shū)面形式且未經(jīng)審批，合同既不成立也不生效。對(duì)于其他不需審批的涉外合同而言，只是作為影響合同效力或者作為合同的證據(jù)要素而發(fā)揮作用的要件規(guī)定。從原則上說(shuō)，法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)審批才能成立或生效的合同，必須經(jīng)過(guò)審批才能成立或生效。而對(duì)于登記，并非完全是針對(duì)預(yù)售合同的成立或生效而言的，主要是針對(duì)權(quán)利的轉(zhuǎn)移而言的。法律關(guān)于登記的規(guī)定，如果登記屬于合同成立的必備條件，那么未經(jīng)登記合同不成立，但如果登記僅具有對(duì)抗第三人的效力，那么只是權(quán)利變動(dòng)沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力問(wèn)題——預(yù)售合同沒(méi)有登記
?在當(dāng)事人之間仍然發(fā)生效力，但不具有對(duì)抗第三人的效力。其實(shí)，在司法實(shí)踐當(dāng)中，法院并不因是否登記或?qū)徟门猩唐贩款A(yù)售合同的有效或無(wú)效，審批和登記更重要的是產(chǎn)生行政法上的效果——應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)審批或者登記而沒(méi)有經(jīng)審批或登記的將會(huì)受到行政處罰。
(二)當(dāng)事人約定對(duì)商品房預(yù)售合同的生效附條件或附期限
當(dāng)事人對(duì)商品房合同的效力約定了附條件的，附生效條件的，自條件成就時(shí)生效;附解除條件的，自條件成就時(shí)失效。當(dāng)事人對(duì)預(yù)售合同的效力約定了附期限的，附生效期限的，自期限屆至?xí)r生效;附終止期限的，阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就，所謂不正當(dāng)是指運(yùn)用法律禁止的方法或惡意手段。在附條件的房地產(chǎn)合同中所附條件應(yīng)當(dāng)合法，首先，條件應(yīng)當(dāng)是將來(lái)可能發(fā)生的事實(shí)，如果事實(shí)是必然發(fā)生的，所附條件就沒(méi)有意義;其次，所附條件必須正當(dāng)合法，為法律所禁止的事實(shí)和行為不能作為附條
? 王利明、崔建遠(yuǎn)著:《合同法新論?總則》,中國(guó)政法大學(xué)出版社,第250頁(yè)
件;第三，所附條件不得與房地產(chǎn)合同主要條款相矛盾，否則將會(huì)導(dǎo)致所訂立的房地產(chǎn)合同不能成立;第四，所附條件不得采用欺詐、脅迫手段或者乘人之危，所附條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人平等協(xié)商、意思表示一致的結(jié)果，違背當(dāng)事人意志的條件無(wú)效。
商品房預(yù)售合同的效力問(wèn)題主要在最高人民法院公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條、第6條作出規(guī)定。其中第2條規(guī)定的是商品房預(yù)售許可證對(duì)合同效力的認(rèn)定;第6條規(guī)定的是預(yù)售合同登記備案的問(wèn)題。
四、商品房預(yù)售許可證對(duì)合同效力的影響
我國(guó)從“加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”的目的出發(fā)，在《城市房地產(chǎn)管理法》和其他的一些部門(mén)規(guī)章中詳細(xì)規(guī)定了進(jìn)行商品房預(yù)售必須具備的條件和相應(yīng)的法律責(zé)任。其中，最為重要者當(dāng)屬預(yù)售許可證強(qiáng)制取得制度。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第1 款第4 項(xiàng)規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得者，不得進(jìn)行商品房預(yù)售活動(dòng)。”由此觀之，取得預(yù)售許可證是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行商品房預(yù)售之時(shí)應(yīng)該取得的一項(xiàng)資格。只有取得了這一資格，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者才能對(duì)外進(jìn)行商品房預(yù)售。未取得這一資格，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無(wú)權(quán)對(duì)外銷售房屋。這一規(guī)定屬于公法上的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)事人必須遵守。在最高人民法院公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條中規(guī)定，“出賣人無(wú)商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”
無(wú)預(yù)售許可證的商品房預(yù)售合同是違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的合同。此謂之強(qiáng)制性規(guī)定指的是《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》中的相應(yīng)規(guī)定。但我認(rèn)為對(duì)一些違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)預(yù)售許可證商品房預(yù)售合同的效力，不能夠簡(jiǎn)單地作有效或無(wú)效的回答。對(duì)于違反強(qiáng)制性規(guī)定的合同應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分是否為違反效力性規(guī)定的合同。而《城市房地產(chǎn)管理法》作為一種強(qiáng)制的行政管理法規(guī)，主要是對(duì)出賣人開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為的行政監(jiān)管和規(guī)范，并不是對(duì)合同的效力性規(guī)定。合同法以鼓勵(lì)交易為其基本原則，認(rèn)為只
有違反效力性規(guī)定的合同才是無(wú)效合同，不僅可以使無(wú)效合同數(shù)量大大減少，對(duì)保護(hù)買受人利益也極為有利，而且較好地維護(hù)了交易安全，避免交易秩序的混亂，是合同法鼓勵(lì)交易和盡量使其有效的原則真正得以實(shí)現(xiàn)。
商品房預(yù)售合同并不因?yàn)樯唐贩块_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者無(wú)預(yù)售許可證就應(yīng)當(dāng)宣布為無(wú)效。對(duì)其效力應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分不同情形分別考察。
其一，購(gòu)房者明知商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者無(wú)預(yù)售許可證，但仍與之簽訂商品房預(yù)售合同的情形。此時(shí)，應(yīng)該認(rèn)定商品房預(yù)售合同無(wú)效，雙方根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定來(lái)承擔(dān)責(zé)任。
我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定進(jìn)行商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)商必須取得預(yù)售許可證明。并且政府也反復(fù)告誡購(gòu)房者，在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證件。是否取得預(yù)售許可證就是購(gòu)房
者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查驗(yàn)的相關(guān)證照之一。為方便購(gòu)房者查驗(yàn)，防止上當(dāng)受騙，相關(guān)法律也明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)向購(gòu)房者出示相關(guān)證照。所以，查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)證照既是購(gòu)房者的權(quán)利也可以說(shuō)是購(gòu)房者的義務(wù)。如果購(gòu)房者沒(méi)有盡到謹(jǐn)慎義務(wù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商無(wú)預(yù)售許可證的事實(shí)不加關(guān)注或者有嚴(yán)重過(guò)失，法律對(duì)其自然不予特別保護(hù)，責(zé)任自己承擔(dān)。此種情況下簽訂的商品房預(yù)售合同，不管購(gòu)房者出于什么目的，應(yīng)該一律認(rèn)定為無(wú)效合同。這既是維護(hù)法律的尊嚴(yán)也是維護(hù)商品房預(yù)售市場(chǎng)的客觀需要。
其二，商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者隱瞞其無(wú)預(yù)售許可證的事實(shí)，欺騙購(gòu)房者與之簽訂商品房預(yù)售合同的情形。此時(shí)，應(yīng)該認(rèn)定商品房預(yù)售合同為可變更可撤銷的合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售時(shí)必須符合法律規(guī)定的相關(guān)條件，并且應(yīng)該向相關(guān)的監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)取得預(yù)售許可證。所以，取得商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商在實(shí)施商品房預(yù)售行為時(shí)應(yīng)該具備的一個(gè)前提性條件，無(wú)預(yù)售許可證則不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者隱瞞其無(wú)預(yù)售許可證的事實(shí)，或者提供虛假的商品房預(yù)售許可證，采取欺騙的手段誘使購(gòu)房者與之簽訂商品房預(yù)售合同，根據(jù)《合同法》第54 條的規(guī)定，“一方以欺詐的手段，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同”，此類合同屬于可變更可撤銷的合同。受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。并且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定，此時(shí)“買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣
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