法律知識(shí)要點(diǎn)：在實(shí)務(wù)中經(jīng)常能遇到這樣的情況，在合同履行過程中，合同當(dāng)事人一方雖然有違約行為，但是該違約行為并沒有給當(dāng)事人另一方造成損失，反而使另一方獲得受益。這個(gè)法律知識(shí)點(diǎn)比較容易理解，比如，當(dāng)事人雙方訂立的是買賣合同，買方需要先支付貨款后賣方才能交貨，但是買方違約沒有按時(shí)支付貨款，依照合同約定賣方已經(jīng)可以解除合同并追究買方的違約責(zé)任了，但是該交易的標(biāo)的物隨后價(jià)格大漲，遠(yuǎn)超合同履行后應(yīng)得的預(yù)期收益。這種情況就屬于因買方違約，而使賣方獲得利益的情況。
從上面的案例分析，嚴(yán)格依照法律與當(dāng)事人雙方的合同約定，即使賣方因?qū)Ψ降倪`約行為獲得了收益，但是賣方仍然可以追究買方的違約責(zé)任，賣方畢竟從買方的違約中獲得了收益，賣方追究買方的違約責(zé)任時(shí)能否適當(dāng)進(jìn)行減少或免除呢？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十一條的規(guī)定， 買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。守約方追究違約方的法律責(zé)任遵循的是利益損害補(bǔ)償原則，如果因違約導(dǎo)致守約方受益的，違約方可以主張從損失賠償額中扣除該部分利益。為了更好的說明相關(guān)法律條文的意思，現(xiàn)在小編分享一則涉及該法律條文的實(shí)務(wù)案例，以供大家閱讀參考。
案情簡介：原告劉某成向法院起訴稱，2015年10月17日，二被告張某科、趙某梅和原告劉某成通過第三人簽訂了《二手房買賣合同》，合同標(biāo)的房地產(chǎn)位于某區(qū)，總價(jià)款303萬元，合同第某條約定了被告作為買方的違約責(zé)任，買方未按照本合同約定的期限履行義務(wù)，賣方有權(quán)要求買方以轉(zhuǎn)讓成交價(jià)為基數(shù)按日萬分之四支付違約金并繼續(xù)履行合同，如買方逾期履行義務(wù)超過十日或有其他根本違約行為的，賣方可要求買方繼續(xù)履行合同并按前述標(biāo)準(zhǔn)支付違約金直至履行義務(wù)止，也可解除合同并選擇要求買方支付轉(zhuǎn)讓成交價(jià)20%的違約金或雙倍返還買方已經(jīng)支付的定金。
合同簽訂后，張某科、趙某梅交付定金5萬元，經(jīng)中介公司和原告劉某成催促，張某科、趙某梅于2015年11月中旬委托律師發(fā)函解除合同，但是張某科、趙某梅對(duì)合同約定的違約賠償沒有提及。原告劉某成也同意解除合同，并委托律師發(fā)函要求張某科、趙某梅賠償，但是到起訴前張某科、趙某梅沒有回應(yīng)。為此原告劉某成請(qǐng)求法院判令:二被告張某科、趙某梅連帶支付違約金10萬元給原告劉某成。
二被告張某科、趙某梅答辯稱:張某科、趙某梅并非主觀上不愿履行合同，而是客觀上因購房資格問題無法實(shí)現(xiàn)合同目的。張某科、趙某梅在第三人的居間介紹下于2015年10月17日與原告劉某成簽署了一份二手房買賣合同，當(dāng)日支付定金2萬元，又于10月19日支付定金人民幣3萬元，至此，定金全部支付完畢。
但在10月19日張某科、趙某梅方才知曉自己的社保未連續(xù)繳滿13個(gè)月，即使補(bǔ)交斷繳的社保也無法取得購房資格，于是張某科、趙某梅迅速告知中介人員這一信息，并要求中介通知原告劉某成合同無法繼續(xù)履行，表示愿意將5萬元定金補(bǔ)償給原告劉某成。然而，原告劉某成卻不從理性的角度出發(fā)來協(xié)商解決問題，反而變本加厲，要求張某科、趙某梅賠償數(shù)十萬，對(duì)此，張某科、趙某梅顯然無法接受，也沒有能力承受。
在多次協(xié)商未果后，張某科、趙某梅委托律師正式發(fā)函告知對(duì)方解除房屋買賣合同。原告劉某成實(shí)際沒有任何損失，反而從中獲益，其主張巨額賠償?shù)脑V求不應(yīng)得到支持。眾所周知，某市的房價(jià)一直處于不斷上漲之中，截至12月，與涉案房產(chǎn)同小區(qū)類似房產(chǎn)單價(jià)每平方米已經(jīng)接近4萬。原告劉某成實(shí)際沒有任何損失，反而從中獲取巨大的利益，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十一條 ，“買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。因此張某科、趙某梅主張，即使原告劉某成存在損失，也應(yīng)從損失賠償額中扣除房價(jià)上漲的數(shù)十萬元差額利益。
判決要點(diǎn)：法院認(rèn)為，原、張某科、趙某梅之間的買賣合同依法成立，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。張某科、趙某梅黃某某因家庭不具有購房資格而無法繼續(xù)履行合同，導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
關(guān)于買方的違約責(zé)任，雙方約定為沒收定金或支付房價(jià)20%的違約金，雙方對(duì)解除合同、不予返還定金已無爭議。對(duì)此，法院認(rèn)為涉案房產(chǎn)的市場價(jià)格至今一直上漲，張某科、趙某梅雖然違約，該涉案房屋價(jià)格給原告劉某成帶來相應(yīng)的利益，并且張某科、趙某梅已支付的定金5萬元亦無需返還，原告劉某成沒有證據(jù)證明其有何損失，原告劉某成主張張某科、趙某梅按房價(jià)的20%向其支付違約金，法院不予支持。
判決結(jié)果：據(jù)此，法院判決駁回原告劉某成張某某的訴訟請(qǐng)求。
律師點(diǎn)評(píng)：違約責(zé)任本身有彌補(bǔ)損失的功能，一般情況下定金與違約金，守約方也只能選擇其一適用，本案中原、被告一致同意定金無需退還，并且涉案房價(jià)一直上漲是眾周所知的事實(shí)，二被告的違約行為不但沒有給原告帶來損失，反而使原告獲得收益，在此情況下原告仍然要求二被告承擔(dān)按房價(jià)20%的違約金，這種請(qǐng)求難獲得法律支持，最終法院判決原告的訴訟請(qǐng)求駁回。
聯(lián)系客服
