法律知識要點：在房屋租賃合同糾紛中，因承租人轉(zhuǎn)租造成的糾紛占有很大一部分比例。如果房屋租賃合同中，承租人約定不能轉(zhuǎn)租房屋，但在租賃合同履行過程中，承租人擅自轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租合同是否有效，承租人擅自轉(zhuǎn)租，需要承擔(dān)哪些法律責(zé)任？
根據(jù)《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。從法律條文意思解讀，承租人轉(zhuǎn)租房屋的，共有兩種情形：一、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租也有兩種情形，一是租賃合同中明確約定的承租人可以轉(zhuǎn)租；二是租賃合同中未明確是否可以轉(zhuǎn)租，但承租人轉(zhuǎn)租后，出租人并未反對或明確同意的，也仍視為同意轉(zhuǎn)租。二、未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋，出租人可以解除合同，承租人未經(jīng)出租人同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，直接損害了出租人對租賃物的所有權(quán)或處分權(quán)，屬于嚴(yán)重的違約行為，出租人有權(quán)解除合同。但是，由于合同法第224條規(guī)定，僅規(guī)定出租人可以解除與承租人之間的合同，但未規(guī)定轉(zhuǎn)租合同的法律效力如何，這在實務(wù)產(chǎn)生較大爭議，同時合同法第224條規(guī)定，出租人可以默認(rèn)承租人的轉(zhuǎn)租，又規(guī)定了未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同，所以這就造成了在一定期間內(nèi)，出租人即可以默認(rèn)轉(zhuǎn)租又可以否認(rèn)轉(zhuǎn)租，造成轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系一直處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。對此，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條第一款的規(guī)定：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。從內(nèi)容上看，這個法律條文解決了合同法第224條的漏洞，明確規(guī)定出租人權(quán)利的行使要有一定的期限，即出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起，必須在六個月內(nèi)提出異議，如果超過六個月沒有提出異議的，出租人與承租人之間的房屋租賃合同、承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同均具有法律效力。反過來，出租人在知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起，六個月內(nèi)提出異議的，出租人有權(quán)解除房屋租賃合同，并可以請求法院確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效。為了更好的閱讀和理解上述法律知識要點，筆者分享一篇相關(guān)的實務(wù)案例，并對案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點僅供學(xué)習(xí)交流所用！原告起訴稱：被告于2011年開始就租賃原告位于某地的房屋一套進(jìn)行居住，雙方于2017年6月1日重新進(jìn)行協(xié)商，簽訂了一份《租賃合同》，約定租賃期限為3年，從2017年6月1日起至2020年5月31日止，租金為每月1600元。合同之中還約定了被告不得私自進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則原告有權(quán)單方解除租賃合同。被告因拖欠租金，原告在起訴的過程之中原告得知被告未經(jīng)原告同意，將房屋私自轉(zhuǎn)租給第三人張某陽，屬于嚴(yán)重的違約被告與第三人之間所簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)是屬于無效的，被告私自轉(zhuǎn)租牟利收益也應(yīng)當(dāng)歸原告所有。原告向法院提出訴訟請求：1、請求依法解除原被告雙方于2017年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》；2、判令被告支付占用房屋期間的租金8000元（從2018年6月1日起至2018年10月31日至起訴之日，按每月1600元計算）及原告代為支付的費用28元；3、請求依法判令被告支付從2018年11月1日起至騰還房屋之日止的租金（按每月1600元計算）；4、請求依法判令被告支付違約金3000元及賠償原告的損失；5、依法判令被告陳某英及第三人張某陽立即騰還原告位于某的房屋給原告；6、確認(rèn)被告陳某英與第三人張某陽所簽訂的《租賃合同暨居間合同》。被告陳某英未到庭發(fā)表質(zhì)證意見，也未向法院提供證據(jù)。第三人張某陽未到庭發(fā)表質(zhì)證意見。法院審理認(rèn)為：原告對被告拖欠租金一事多次通過電話或短信與被告進(jìn)行商談、催討，但被告未予支付，被告的行為已構(gòu)成違約。被告轉(zhuǎn)租的行為未經(jīng)原告同意，已違反原被告雙方合同約定，且原告對被告轉(zhuǎn)租的事實并不知情，原告有權(quán)提出轉(zhuǎn)讓無效之訴請。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十七條承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同之規(guī)定，法院對原告第一項、第二項、第三項、第四項訴訟請求予以支持。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條：出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。該案中，被告作為承租人，未經(jīng)出租人同意，將房屋轉(zhuǎn)租給第三人張某陽，且原告及時向被告提出異議并主張權(quán)利。據(jù)此，法院確認(rèn)被告與第三人所簽轉(zhuǎn)租合同無效。同時，法院認(rèn)為，被告及第三人均負(fù)有騰房義務(wù)。法院對原告的第五項、第六項訴訟請求予以支持。綜上，判決：1、解除原告李某華與被告陳某英于2017年6月1日簽訂的《房屋租賃合同》；2、由被告陳某英在本判決生效之日起三十天內(nèi)向原告李某華支付占用房屋期間的租金8000元（從2018年6月1日起至2018年10月31日起訴之日，按每月1600元計算）及燃?xì)赓M28元；3、由被告陳某英向原告李某華支付從2018年11月1日起至騰還房屋之日止的租金（按每月1600元計算）；4、由被告陳某英在本判決生效之日起三十天內(nèi)向原告李某華支付違約金3000元；5、由被告陳某英及第三人張某陽在判決生效之日起三十天內(nèi)騰還位于某地的房屋給原告李某華；6、確認(rèn)被告陳某英與第三人張某陽于2018年6月18日簽訂的《租賃合同暨居間合同》無效。該案中，原、被告雙方的租賃合同之中明確約定，被告（承租人）不得私自進(jìn)行轉(zhuǎn)租，否則原告有權(quán)單方解除租賃合同。但是，被告未經(jīng)原告同意，卻將房屋轉(zhuǎn)租給第三人張某陽。原告及時提出異議，并請求法院確認(rèn)被告與第三人簽訂的《租賃合同暨居間合同》無效，并騰房給原告得到法院支持。從這個案例中也可以看出，作為次承租人來說，如何避免轉(zhuǎn)租合同無效的法律風(fēng)險，也是非常重要的。如果遇到二房東轉(zhuǎn)租房屋的，一定要審核其是否有轉(zhuǎn)租權(quán)，否則原房東一旦不認(rèn)可雙方的轉(zhuǎn)租合同的，該轉(zhuǎn)租合同很可能是無效合同，次承租人甚至一次性支付了較多的租金后被二房東卷走，可能會受理較大的損失。
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