我國法律明確規(guī)定，農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。轉讓農村房屋和宅基地使用權的的，應當認定無效。
此外，民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策。因此，人民法院在審理案件的時候，如果法律對某類糾紛沒有明確規(guī)定，應該查找國家政策對此有沒有規(guī)定。國定政策有規(guī)定的，適用國家政策進行裁判，而不能根據法官個人的理解進行自由裁量。從司法實踐上看，人民法院不支持城鎮(zhèn)居民要求在農村購買宅基地或者房屋的訴訟請求。一般農村私有房屋買賣合同是會被認定無效的。綜上所述，我國現行法律禁止城鎮(zhèn)居民購買農村房屋，涉案房屋買賣合同應屬無效合同。
以上就是關于“農村房屋能不能買賣以及城鎮(zhèn)居民能不能購買農村房屋”的相關內容，在這里要注意，相統(tǒng)一集體經濟組織的農村居民轉讓農村私有房屋是有效的，但是城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同是否有效是有爭議的，實踐中很多情況下會認定為無效，因此建議您如果不符合購買條件盡量不要購買農村房屋，以免最后出現糾紛法律又不予以保護。
淺談城鎮(zhèn)居民購買農村房屋過程中的有關法律問題
曾智2011-08-22
【內容摘要】
近年來，隨著我國社會主義新農村建設和城鎮(zhèn)化進程的加快，各地城鎮(zhèn)居民購買農村房屋或土地建房的現象很多，房價不斷攀升，及隨著農村土地被征用房屋拆遷后獲得高額的安置費用等原因，此外，特別是近幾年國務院出臺政策多次強調禁止城鎮(zhèn)居民購買農村房屋，使得對這些合同的效力判斷似乎有了更加充分的依據，引發(fā)的農村房屋買賣糾紛也隨之增加。城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的情況，按房屋性質不同，可分為兩種，第一種是購買農村村民或城鎮(zhèn)居民通過自件、繼承、買賣等方式合法取得的集體土地上的農村房屋；第二種是購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村委會單獨或者與開發(fā)商合作在集體土地上建設的房屋。本文主要陳述針對第一種情況進行闡述。
一、我國城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的法律及有關規(guī)范性文件的規(guī)定
1962年《農村人民公社工作條例修正草案》（第45條第2款）和1963年《中央關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知》的規(guī)定，農村社員有買賣房屋的權利；房屋出賣以后，宅基地使用權即隨之轉移給新房主。
1986年《土地管理法》繼續(xù)承認“城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的”，可以經縣級人民政府批準，取得對集體土地的使用權（第41條）。
1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》第18條第2款、第3款規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內需要使用集體所有的土地建住宅的，應當經其所在單位或者居民委員會同意后，依照前款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理?！薄盎卦迩f、集鎮(zhèn)落戶的職工、退伍軍人和離休、退休干部以及回鄉(xiāng)定居的華僑、港澳臺同胞，在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內需要使用集體所有的土地建住宅的，依照本條第一款第（一）項規(guī)定的審批程序辦理”。
1989年《國家土地管理局關于確定土地權屬問題的若干意見》(1989國土〔籍〕字第73號）第6條還規(guī)定：“農民集體經濟組織將原集體土地上的建筑物出售給全民所有制單位、城市集體所有制單位或城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民，其用地屬于國家所有?！薄俺擎?zhèn)及市郊農民集體土地上的房屋出售給本集體以外的農民集體或個人，其所售房屋占用的土地屬于國家所有”。
1998年修改的《土地管理法》刪除了原法第41條有關城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民可以使用集體土地建住宅的規(guī)定，同時又增加了如下規(guī)定：除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設住宅或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設可依法使用農民集體所有的土地外，其他任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條第1款）；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設（第63條）。
1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999] 39號）明確要求：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”。
2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004] 28號）則指出：“禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地”。
2007年《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007] 71號）又強調：“農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房’。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發(fā)”。
2008年《中共中央、國務院關于切實加強農業(yè)基礎建設進一步促進農業(yè)發(fā)展農民增收（中發(fā)[2008] 1號）則重申：“城鎮(zhèn)居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或‘小產權房”。
2008年建設部發(fā)布的《房屋登記辦法》第87條規(guī)定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構應當不予辦理”。
2004年《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》（國土資發(fā)[2004] 234號）要求“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。
2008年《國土資源部關于進一步加快宅基地使用權登記發(fā)證工作的通知》（國土資發(fā)[2008] 146號）再次強調“嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農村購買和違法建造住宅的規(guī)定。對城鎮(zhèn)居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理”。
從上述我國有關法律和規(guī)范性文件可以看出，我國對城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的態(tài)度有一個從允許到禁止的過程。分界線為2009年1月1日《土地管理法》修改后及1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。
二、城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同效力
判斷合同的效力，應當以合同法規(guī)定的合同有效要件為標準，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國合同法規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當事人是具有民事權利能力和民事行為能力的自然人和法人。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定代理人不予追認的無效；無處分權的人訂立的合同，權利人不予追認的無效；無代理人權的人訂立的合同，被代理人不予追認的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應根據受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據任何一方當事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內容不違背法律強制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應根據當事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律的要求或者當事人的約定，法律規(guī)定或者當事人約定必須采用特定形式，未采用特定形式的無效。
從合同的有效要件來看，對于1999年之前訂立并已履行完畢的合同應當有效，因為公民個人對其房屋享有受法律保護的財產所有權，有權依法對自己的財產以出賣、互易、贈與等方式進行處分，當時的法律法規(guī)無禁止農民處分其房屋的規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返?2條第4款也沒有禁止農村房屋的出賣。按照私法中“法不禁止即自由”的原則，農民原則上可以出賣自己的房屋，購買者既可以是本村村民，也可以是包括城市居民在內的其他人 ，故符合以上四個合同的生效要件，應當認定的效力。1999年1月1日土地管理法修改后，國家有關部門出臺了一系列有關禁止城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的規(guī)定，之后簽訂的城鎮(zhèn)居民買賣農村房屋的合同違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應當認定合同無效，其理由有，我國實行房地一體的法律規(guī)定，即地隨房走，宅基地使用權是集體經濟組織的成員享有的權利，與特定的身份相關聯，不允許轉讓，轉讓了房屋，實際上也就轉讓了房屋所占有的土地，而土地的所有權屬于農村集體經濟組織所有，這樣就損害了農村集體經濟組織及其成員的利益。宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成宅基地向耕地延伸，造成大量耕地變?yōu)榻ㄔO用地，必然不利于耕地的保護，也與《土地管理法》有關保護耕地的立法意圖相違背。
雖然禁止農村集體土地流轉是處理此類案件的一般原則，但維護交易的穩(wěn)定是合同法的立法宗旨。個案存在下述情況，與國家法律、法規(guī)、政策不相沖突的，可根據實際情況依照以下原則處理。
（1）出賣人將宅基地上所建房屋賣與城鎮(zhèn)居民前或同時，該房屋所占宅基地因征用已轉為國有土地，原為農民身份的出賣人也轉為城鎮(zhèn)居民，則宅基地性質已經發(fā)生轉變，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
（2）城鎮(zhèn)居民買賣農村房屋后，如果已購房屋已經有批注權的機關批準并取得合法權屬證書的，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
（3）城鎮(zhèn)居民買賣農村房屋后已將戶口遷入購買房屋所在地，并轉為農民身份，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
（4）買受方協(xié)議簽字人為居民，但其配偶或父母、子女為購買房屋所在地集體組織成員，且在購買房屋時系家庭成員共同出資，也共同居住，村集體經濟組織同意其買賣合同內容的，可以認定為家庭共同購房，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
（5）1999年1月1日土地管理法修訂之前，將房屋轉讓給回鄉(xiāng)落戶干部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳臺同胞，出賣人請求確認房屋買賣合同無效的，不予支持。
（6）對同一房屋經多次轉讓的效力，可以根據最后一手買受人的身份情況，結合前述處理原則進行判斷。
三、城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同無效的法律后果。
（一）返還財產、折價補償
根據《合同法》第58條規(guī)定可知，合同被確認無效后，雙方當事人因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。在此情形，在原物存在的情況下，出賣人享有的返還財產請求權，性質上屬于所有物返還請求權。
合同無效后，雙方當事人返還財產的范圍，包括原物及孳息。 嚴格說來，在城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同被確認無效后，買受人除須返還房屋外，還應將其占有房屋期間獲得的使用利益折價補償給出賣人；而出賣人除須返還購房款之外，還應向買受人返還占有購房款期間的利息。在筆者接觸到的大多數此類案件中，法院都不要求買賣雙方相互返還房屋使用費和購房款利息，而是直接就房屋及價金的返還、裝修等添附價值的補償、賠償損失等項內容做出判決，甚至將裝修等添附價值的補償納入賠償損失之中不作區(qū)分。
在城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同被認定無效時，買受人可能已對房屋進行裝修、改建、翻建或者擴建。一般說來，出賣人對房屋所做的裝修或改建，并未改變原有房屋的性質，僅僅構成動產對不動產的附合，故應按照添附中有關附合的規(guī)則處理：由買受人取得其所有權，出賣人則向買受人返還不當得利。 也就是說，出賣人可基于所有物返還請求權，要求買受人返還裝修或擴建后的房屋。與裝修或改建不同，在翻建或擴建的場合，買受人已將原房屋拆毀重建，或者是在原宅基地的空閑處另建新房，與原有房屋并未構成附合關系。于此情形，按照《物權法》第30條關于“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力”的規(guī)定，原房屋的所有權即因房屋被拆除而歸于消滅，翻建或擴建的新房則應由買受人取得所有權。由此，在原房屋的返還上，出賣人雖仍享有所有物返還請求權，但對于翻建或擴建房屋的返還，其請求權基礎則非所有物返還請求權?？紤]到城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同被認定無效后，買受人必須將宅基地使用權返還給出賣人，而我國的不動產登記制度又不允許房屋所有權與土地使用權分屬于不同的主體，故在買受人無法將翻建或擴建的房屋與宅基地相分離而取回的情況下，就只能將其與宅基地以及原房屋一并返還給出賣人，再由出賣人向買受人進行折價補償，而不允許買受人與出賣人形成房屋共有關系。因此，買受人翻建或擴建的房屋系附合于宅基地之上，故出賣人得基于宅基地使用權的返還請求權，要求買受人在返還宅基地的同時一并返還房屋，添附物的價值首先由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成，由法院委托有資質的房地產評估機構進行評估。在司法實踐中，有些法院雖然也是按照添附規(guī)則來解決買受人翻建或者擴建房屋的問題的，北京市高級人民法院《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法[2004]391號）。但從法理上來說，不宜將翻建或擴建的房屋解釋為添附于原房屋之上。
在城鎮(zhèn)居民購買農村房屋后，又將其轉賣給第三人，而第三人與原出賣人屬于同一集體經濟組織，且符合購買農村房屋的條件的，則第三人可根據《物權法》第106條的規(guī)定，善意取得該房屋的所有權。于此情形，原出賣人與買受人之間的房屋買賣合同仍為無效合同，唯因買受人無法再向出賣人返還原物，故只能折價補償而已。 但是，如果第三人不具備購買農村房屋的合法條件，則無從依善意取得制度取得房屋的所有權。
（二）賠償損失
合同無效的法律后果，除了返還財產或折價補償外，按照《合同法》第58條的規(guī)定，有過錯的一方還應賠償對方因此受到的損失；雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。這種賠償損失的責任，主要是締約過失責任。所謂“雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任”，是指雙方當事人都有向對方請求賠償損失的權利， 而非雙方各自承受自己的損失，互不賠償。在雙方互負賠償責任的情況下，于其賠償數額相同的范圍內，可以適用債的抵消規(guī)則，結果是由承擔賠償責任較多的一方向對方賠償相應的差額。當然，在雙方當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的情況下，法律沒有保護惡意之人的必要，應例外地否定締約過失責任的成立。 一般來說，在城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同被認定無效的情況下，雙方當事人對于合同的無效往往都存在過錯，且過錯程度難以區(qū)分，因為雙方通常都知道或者應當知道買賣的房屋屬于農村房屋。于此情形，按照《合同法》第58條的規(guī)定，買賣雙方應各自向對方承擔締約過失責任。理論上認為，締約過失責任的賠償范圍大多為信賴利益的損失，包括直接損失和間接損失。其中，直接損失包括締約費用、準備履行所支出的費用以及兩項費用的利息；間接損失是受害人喪失與第三人另訂同類合同的機會所產生的損失。在城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同中，由于出賣人和買受人實際支出的締約費用和準備履行的費用不盡相同，所以雙方當事人因合同無效而遭受的直接損失也存在差異。例如，出賣人通常需支出查看房屋、籌集房款的費用，買受人則無需支出此類費用。就間接損失的認定而言，由于出賣人擁有的農村房屋通常只允許向符合條件的同村村民轉讓，而這類交易機會在實踐中極為稀少，加之即便其他村民愿意購買，其價格也會較低，所以在城鎮(zhèn)居民購買農村房屋的合同被認定無效后，出賣人通常很難舉證證明自己因喪失了與第三人另訂合同的機會而遭受了間接損失。也就是說，房屋買賣合同被認定無效，對出賣人通常不會造成間接損失，或者僅造成很少的間接損失。非但如此，在房價不斷上漲或者房屋面臨拆遷的情況下，出賣人主張合同無效后，如能收回房屋，還可獲得較多的利益?；蛟S是基于此一原因，在審判實踐中，法院一般不考慮出賣人一方遭受的間接損失問題。與出賣人的情況不同，由于買受人對所要購買的房屋存在著較多的選擇機會，故購買農村房屋的合同無效必然導致買受人喪失與其他人另訂合同的機會，結果是買受人無法享有因房屋價格上漲而帶來的增值利益，從而遭受較多的間接損失。顯然，對于買受人的這種間接損失，理應由出賣人予以賠償。不過，就出賣人承擔的賠償買受人間接損失的責任而言，應當注意兩個事項：第一，因買受人實際購買的是農村房屋而非城市中的商品房，且其價格通常大大低于同類型商品房，故買受人不得主張完全按照城市中同類商品房的增值數額來賠償間接損失。第二，由于買受人自身對合同的無效往往也存在過錯，故其要求出賣人賠償間接損失時，應當適用與有過失規(guī)則，以便減輕出賣人的賠償責任。
四、對規(guī)范城鎮(zhèn)居民購買農村房屋糾紛解決的一點建議
土地問題是涉及到廣大農民切身利益和安身立命之本的根本問題，在審判實踐中解決各地法院對法律理解上的分歧導致同案不同判情況發(fā)生，應當由全國人民代表大會及其常委會以立法的形式對農村宅基地以及農村房屋的產權歸屬以及產權流轉作出明確規(guī)定，從根本上解決政出多門的問題。在全國人民代表大會及其常委會作出法律規(guī)定之前，建議由國務院制訂相應的行政法規(guī)也不失為規(guī)范統(tǒng)一全國各地不同做法的權宜之計。
