地產(chǎn)八卦女說
曾經(jīng)寫過兩篇房地產(chǎn)類的短言感悟，本文是第三篇。
前兩篇戳鏈接：
文 | 地產(chǎn)八卦女
NO.1 | 壹
1.真正的好戶型，一定是面寬大于進深，贈送大于使用，院子大于房間。
2.真正的好樓盤，一定對外立面、小區(qū)花園、保安禮儀等形象工程管理得比較嚴格的樓盤（不許包陽臺等等）。
3.沉沒成本不應影響當前決策，過去錯過的買房機會跟你現(xiàn)在要不要買房半毛錢關系都沒有。在這一方面，外地人表現(xiàn)得果斷一點，熟悉情況的本地人囿于沉沒成本，往往錯失買房機會。
4.人生最重要的不是房子，是借助房子這個時代——吃好、喝好、玩好、過上自己想要的生活。
5.置換是未來的主流需求；棚改拆遷是最大規(guī)模的置換；借錢買房的時代已經(jīng)過去，自助換房的時代正在來臨。
6.一個人買房買的是房子，很多人買房買的是資產(chǎn)。這就是限購的精髓。用流動性換到錢才是財富，而不是房子本身。
7.兒童（小學生）是最有價值的人群，幾乎每個家庭都在圍繞著孩子運轉(zhuǎn)，把最好的資源、關懷給孩子。所以分析城市基本面，主要看兩個指標：嬰幼兒的出生率和小學生的增加率，能贏得這兩個指標的城市，絕對是中國最有希望的城市。而買房的標準，也是學區(qū)第一，交通第二。
8.房地產(chǎn)代表的是一個時代，中國人從物質(zhì)稀缺到物質(zhì)極大豐富的時代。盡管房價高昂不下，但總體而言，人們越住越好是真的。
9.好的樣板示范區(qū)不等于好的產(chǎn)品。好的產(chǎn)品也不一定非要奢侈的示范區(qū)。
10.房價漲易跌難的原因在于業(yè)主群不斷擴大。樓盤開盤之前的業(yè)主是開發(fā)商、政府，開盤之后的業(yè)主可是無數(shù)的小市民。
11.剛需買房你最應該關心的不是房價，而是你確定是不是一定要在這個城市生活，你的職業(yè)規(guī)劃是不是跟這個城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向相契合。所謂先選工作再選房子，如果你立志于IT，北京、杭州、深圳是不錯的選擇；如果你是從事制造業(yè)，東莞、長沙、重慶是你所應當關注的。
12.中國人的理想生活是有兩套房：一套房在城里，用來工作期間的長??；另一套房是在距離這個城市不遠的農(nóng)村，田園牧歌，小酒獨酌。
NO.2 | 貳
13.房地產(chǎn)前三十年是政府規(guī)劃、房企開發(fā)，后三十年很有可能是房企規(guī)劃、房企開發(fā)。因為從修樓盤到造新城、玩舊改，大開發(fā)商的規(guī)劃建議權(quán)分量越來越重，市場指導政府的跡象也越來越明顯。這些開發(fā)商如萬科、金茂都希望自己不是單純的“修樓工”，而是能夠通過長期耕耘、影響城市發(fā)展路徑、分享城市發(fā)展紅利的“城市運營商”。
14.中國有城市化，但沒有逆城市化，只有新農(nóng)村化。因為農(nóng)村郊外的土地都是集體所有制，落戶比城市更困難。
15.未來綠城龍湖這樣的匠心開發(fā)商會活的越來越好，因為人們越來越愿意為匠心買單。
16.都說融創(chuàng)是黑馬，但我覺得最大的黑馬還是金茂。融創(chuàng)2003年起家，十余年增長30多倍；金茂10年之前，還沒有房地產(chǎn)業(yè)務，2009年銷售額不到10億，2016年銷售額接近500億，相當于7年增長50倍。
17.萬達轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)思路是沒錯的，但是萬達的品牌和運營能力不一定構(gòu)成核心競爭力。從此角度而言，萬達只是具備代建這種輕資產(chǎn)輸出能力，雖然效率超群，但在商場運營能力方面，萬達還不算業(yè)內(nèi)翹楚，遠遠沒有到一騎絕塵的地步。對終極目標為追求高租金收益水平、并據(jù)此進行眼花繚亂金融運作的商業(yè)地產(chǎn)投資商而言，是否有勇氣選擇萬達這樣的合作伙伴，其實是有顧慮的。萬達集團代建的高效率+大悅城地產(chǎn)的高租金收益，才是商業(yè)地產(chǎn)的黃金組合。（本條出自公眾號“箴言真語”趙毅總）
18.共享單車的出現(xiàn)，成功擴展了地鐵盤的邊界線。過去一公里內(nèi)有地鐵站的樓盤才能稱之為地鐵盤，現(xiàn)在隨時隨地有車騎，三公里內(nèi)都可以自稱為地鐵盤了，所以這些地鐵盤的開發(fā)商應該感謝共享單車公司。
19.總體來看，亞洲城市的房價必定會超越歐美城市的房價。除了人多的因素之外，亞洲人更重視人際關系也更勤奮，城市作為效率中心，與人打交道方便快捷。而歐美國家都是種植園起家，認為寬闊的郊區(qū)更有自我拓展的空間。（劉曉博也說：因為中國人非常喜歡便捷、熱鬧的生活，所以那些必須靠私家車才能出入的小區(qū)，即便再昂貴、再豪華，將來也會跑輸大盤。這是一個道理。）
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