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【香港直播(16) | 旭輝控股】2020目標(biāo)增速15%，穩(wěn)健第一、速度第二

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2020.04.03

關(guān)注

業(yè)績直播·旭輝控股

● 業(yè)績亮點(diǎn)

一、業(yè)績亮點(diǎn)

√ 2019年，營業(yè)收入為547.66億元，2012至2019復(fù)合增長率達(dá)31%；

√ 歸屬于母公司股東核心凈利潤為69.03億元；ROE為24.8%；每股股息為38港仙；總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別為3227.00億元和672.16億元；

√ 2019年合同銷售金額2006億元，同比增長32%，一二線及準(zhǔn)二線占比88%；回款率為92%，區(qū)域持續(xù)深耕，江蘇、浙江區(qū)域集團(tuán)突破300億；

√ 總土儲(chǔ)約6540萬平米，總貨值9880億，一二線及準(zhǔn)二線占比87%；

√ 毛利潤率25.1%，調(diào)整后毛利潤率30.0%；核心凈利潤率12.6%；

√ 加權(quán)平均融資成本為6.0%，凈負(fù)債率68.5%，短債占比20.4%，現(xiàn)金短債比2.7倍；期末現(xiàn)金存量576億。

二、未來展望

（1）短期影響

√ 預(yù)計(jì)全年銷售比2019年下跌7%-10%，房企銷售增速比2019年降低；

√ 年度房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積同比19年都會(huì)減少，房價(jià)平穩(wěn)增長；

√ 行業(yè)現(xiàn)金流緊張，破產(chǎn)中小企業(yè)增多，集中度提高，收并購機(jī)會(huì)增加；

√ 一線二線強(qiáng)三線市場表現(xiàn)好于三四線城市，下半年市場銷售會(huì)好于上半年；

√ 政策平穩(wěn)、市場平穩(wěn)，不會(huì)大起大落；

√ 房地產(chǎn)融資松緊適度，境內(nèi)融資成本降低；

（2）中長期影響

√ 總需求沒有減少，城市化紅利依然存在，但客戶需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，改善需求比重增加，更關(guān)注物業(yè)品質(zhì)；

√ 產(chǎn)品升級(jí)換代，健康智能住宅、智慧人文社區(qū)、功能空間改善、新一代數(shù)字化辦公及商業(yè)；

√ 城市進(jìn)一步分化，有人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、治理能力強(qiáng)的城市市場表現(xiàn)更好；

√ 房企進(jìn)一步進(jìn)化，行業(yè)加快整合洗牌，進(jìn)入加速淘汰賽；

√ 房企發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，高質(zhì)量發(fā)展、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、業(yè)務(wù)線上化、布局多元化，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型；

√ 行業(yè)從土地紅利時(shí)代進(jìn)入管理紅利時(shí)代，未來是品牌紅利時(shí)代

● 精選問答

Q1：從中長期來看的話，公司的管理層對(duì)旭輝將來定位如何？對(duì)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)和市值管理這兩個(gè)方面的想法是怎樣的？

A1：旭輝一直希望成為一個(gè)均好型的企業(yè)，我們戰(zhàn)略提的要實(shí)現(xiàn)持續(xù)的、穩(wěn)定的、有質(zhì)量的快速增長。從未來的2~3年來看，過了2000億以后，旭輝還是能保持20%~30%的穩(wěn)定增長。負(fù)債率也會(huì)更進(jìn)一步的得到優(yōu)化和降低。

在激勵(lì)機(jī)制上，旭輝是向奮斗者傾斜的，我們要確保20%的奮斗者，創(chuàng)造價(jià)值最大的一批人，得到的激勵(lì)超過行業(yè)75%的從業(yè)者。我們既有短期的激勵(lì)機(jī)制，還有中期的激勵(lì)機(jī)制，就是跟投；還有長期的激勵(lì)機(jī)制，就是股權(quán)計(jì)劃。

另外在公司市值處于相對(duì)低點(diǎn)的時(shí)候，公司就會(huì)加大力度在市場上回購股權(quán)，之后也會(huì)更加注重跟投資者的溝通，希望未來能增加更多的中長線投資者。

Q2：未來區(qū)域整合管理架構(gòu)會(huì)是怎樣的？疫情對(duì)未來可售貨值推貨的影響怎樣？

A2：旭輝提出未來要打造一個(gè)“大平臺(tái) 小集團(tuán)臺(tái) 項(xiàng)目集群”的三級(jí)管控架構(gòu)。核心就是業(yè)務(wù)管理要遷移到區(qū)域集團(tuán)，業(yè)務(wù)經(jīng)營要下沉到項(xiàng)目一線，集團(tuán)是變成一個(gè)大的資源、研發(fā)、資本的平臺(tái)。

目前疫情對(duì)2月的影響比較大，但是全年的3800億的供貨不會(huì)有太大的變化，如果能達(dá)到60%的去化率，我覺得今年2300億應(yīng)該還是比較有把握的。

Q3：具體的提質(zhì)增效的措施和成效？旭輝建造2.0到底有哪些創(chuàng)新？區(qū)域公司在擴(kuò)張時(shí)，跟總部是如何去協(xié)調(diào)各種資源？

A3：關(guān)于提質(zhì)增效，我們希望是從機(jī)制、組織、人員的能力等各方面來做安排。機(jī)制上，把指揮中心前移，提高管理和決策的速度與效能。組織上，考核時(shí)以經(jīng)營的核心，利潤的效率、ROE幾個(gè)核心方面作為導(dǎo)向；管理上精益求精，人員上，精簡團(tuán)隊(duì)，提高人均效能。

建造2.0是我們和合作伙伴一起，用管理提升業(yè)務(wù)速度，每一個(gè)工序的時(shí)間沒有變化，甚至更長，但實(shí)際上就通過穿插的組織管理來提效。

江蘇區(qū)域整合后，效果非常明顯，整合前2018年銷售額是176億，整合之后，在2019年其實(shí)用了半年多的時(shí)間，銷售額是350億，回款超過了300億，增長率超過集團(tuán)的增長率。另外遇到爭議時(shí)，旭輝集團(tuán)內(nèi)部有非常嚴(yán)格的授權(quán)體系，有一套專門的決策和執(zhí)行程序。所以現(xiàn)在效率反而更高了,真正做到了一線快速反應(yīng)，我們作為區(qū)域集團(tuán)靈活度更高。

Q4：未來毛利率的趨勢？未來旭輝的土地權(quán)益比例和2020年買地的打算？

A4：我們會(huì)穩(wěn)定在目前的毛利率水平，多元化拿地是我們提升并穩(wěn)定毛利潤率的一個(gè)主要路徑。今年買地的權(quán)益應(yīng)該還是在68%~70%。我們定了一個(gè)指引，未來三年我們要逐步的提高。今年我們銷售的權(quán)益占比60%，明年到65%，后年要到70%。

關(guān)于拿地，今年我們希望把多元拿地比重提升到50%。在公開招拍掛拿地上，今年應(yīng)該會(huì)加大二線和強(qiáng)三線城市的買地，可能會(huì)減少三四線城市拿地。

Q5：旭輝商業(yè)物業(yè)，在3~5年之后租金收入大概會(huì)是一個(gè)什么樣的水平？公司今年的派息有以股代息的選擇，是不是用來表達(dá)對(duì)公司長遠(yuǎn)發(fā)展的信心？

A5：2019年的租金收入大概在5.3個(gè)億，今年我們預(yù)計(jì)可以達(dá)到7億，明年可能有機(jī)會(huì)超過10個(gè)億。

關(guān)于派息，未來幾年會(huì)維持一個(gè)比較穩(wěn)定的派息率，大概在35%左右。今年手上現(xiàn)金還是比較多的，所以今年整個(gè)年度的派息就定到了3毛8，多派了四分錢，以股代息會(huì)是一個(gè)中長期的政策。

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