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一張圖解讀租賃合同糾紛審理思路

租賃合同糾紛審理思路

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根據(jù)民事訴訟法及相關(guān)司法解釋，房屋租賃合同糾紛屬于適用專屬管轄的不動產(chǎn)糾紛，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。由于我國對土地及房屋等實(shí)行登記制，所以判斷不動產(chǎn)所在地通常并不復(fù)雜：凡經(jīng)有關(guān)政府部門登記的，不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地；未經(jīng)登記的，以實(shí)際所在地為不動產(chǎn)所在地。

需要注意的是，因房屋租賃合同糾紛為專屬管轄，因此排除了當(dāng)事人間的約定管轄。

租賃物的法律屬性是決定合同是否合法有效的關(guān)鍵，繼而將對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)和案件的走向產(chǎn)生至關(guān)重要的影響，所以法官收案后應(yīng)先行對租賃物的法律屬性進(jìn)行審查。

對于房屋租賃合同糾紛，應(yīng)先行查閱房屋的不動產(chǎn)登記簿，以查明以下兩點(diǎn)：第一，審查房屋是否是合法建筑。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問題的解釋》第二條、第三條的相關(guān)規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效；租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。第二，審查房屋是否是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊性質(zhì)的房屋。《經(jīng)適房管理辦法》第三十三條規(guī)定，個人購買的經(jīng)濟(jì)適用房在取得完全產(chǎn)權(quán)以前不得用于出租經(jīng)營?！读庾》勘Ｕ限k法》第二十五條規(guī)定，城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。鑒于經(jīng)適房及廉租房的分配、使用狀況關(guān)系等關(guān)系公共資源的合理配置，經(jīng)適房及廉租房的另行轉(zhuǎn)租合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效。

對于土地租賃合同糾紛，也應(yīng)先行判斷租賃土地的性質(zhì)。根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因此，農(nóng)業(yè)用地出租用于非農(nóng)建設(shè)的租賃合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效。

在原告起訴要求解除租賃合同或確認(rèn)合同無效的案件中，通常涉及返還租賃物，因此法官應(yīng)在庭前及時詢問租賃物的使用現(xiàn)狀，是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包等情況。如確實(shí)存在案件當(dāng)事人之外的人員占有、使用租賃物的，應(yīng)向原告釋明訴請由被告直接返還租賃物可能存在的執(zhí)行風(fēng)險，并根當(dāng)事人的意見和案件的實(shí)際情況等確定是否需要追加次承租人等實(shí)際使用人為第三人參與訴訟。

裝飾裝修等固定添附物是否需賠償或補(bǔ)償，賠償和補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)如何確定，是租賃合同糾紛的審理重點(diǎn)及難點(diǎn)。如果根據(jù)案件事實(shí)確需賠償或補(bǔ)償，除非固定添附價值極低或當(dāng)事人一致同意無須鑒定外，通常需要通過司法鑒定確定固定添附的造價、現(xiàn)值或殘值。

此外，《合同法》第二百一十八條至第二百二十二條對承租人致租賃物損耗的賠償責(zé)任、租賃物的維修責(zé)任等進(jìn)行了規(guī)定。因此，在涉及租賃物在租賃期間毀損、涉及維修及賠償責(zé)任的等租賃合同案件中，也可能需對維修方案、賠償金額等進(jìn)行鑒定。

司法鑒定的周期一般按月計(jì)算，鑒定時間較長，為了保障案件的審理效率、避免各方當(dāng)事人的損失擴(kuò)大，如確需司法鑒定，建議法官通過庭前會議等方式盡快啟動相關(guān)程序，確定鑒定單位的選擇方式、鑒定費(fèi)的預(yù)付主體、并指導(dǎo)當(dāng)事人積極參與并配合鑒定程序的開展。

審判實(shí)踐中，除了法律和行政法規(guī)等關(guān)于合同無效或不成立的各類法定情形，及前文所述因租賃物的法律屬性致使租賃合同無效外，租賃合同的效力還可能受到以下幾個因素的影響：

第一，租賃合同的期限。《合同法》第二百一十四條規(guī)定，租賃期限不得超過二十年；超過二十年的，超過部分無效。

第二，是否屬于擅自轉(zhuǎn)租。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)上述條款可以理解為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租破壞了原有的出租人與承租人的信任關(guān)系，減弱了出租人對于出租房屋的控制，因此，原則上承租人未經(jīng)出租人同意其轉(zhuǎn)租行為無效。

第三，是否屬于“高利貸套路貸”的新形式。“高利貸套路貸”的通常表現(xiàn)形式是辦理房屋抵押權(quán)證、出具委托出售房屋的公證書、出具公證債權(quán)文書、簽訂虛假房屋買賣合同等，近期還出現(xiàn)了簽訂租賃合同的新型債務(wù)擔(dān)保方式。此類模式為，債權(quán)人向債務(wù)人提供高利貸時，由債權(quán)人或其指定的第三人與債務(wù)人簽訂租賃合同；債務(wù)人收到借款后，出具收款收據(jù)，確認(rèn)收訖租金。但實(shí)際上，租賃合同雙方并無真實(shí)租賃合同關(guān)系，而是以房屋使用權(quán)作為債權(quán)的擔(dān)保，此類租賃合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

由于租賃物不同、租賃雙方法律素養(yǎng)不同等主客觀因素，審判實(shí)踐中往往會看到各種形形色色的租賃合同。無論租賃合同的約定有多復(fù)雜或多簡單，下面幾項(xiàng)是合同核心內(nèi)容，也是糾紛處理的重要依據(jù)，更是法官應(yīng)當(dāng)查明的關(guān)鍵事實(shí)：

如：租賃物的交付日期、起租日、租期屆滿后續(xù)租的條件等。有些租賃合同還會約定附條件的租期，如“租期至拆遷時止”等，對于相關(guān)條款的理解可能產(chǎn)生糾紛。

如：租金金額、支付時間、支付方式、免租期、租金遞增方式、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方等。有些租賃合同會約定附條件的起租日，如“商場入駐率滿幾成后付租”等，相關(guān)條款的解釋是法院的審理重點(diǎn)。

如：承租方是否有權(quán)部分分租、全部轉(zhuǎn)租，分租、轉(zhuǎn)租是否需要獲得出租方的書面同意；承租方是否有權(quán)對租賃物進(jìn)行改建、擴(kuò)建、裝修等，添附是否需要獲得出租方書面同意等。

如：出現(xiàn)何種情形時，雙方或一方享有解除權(quán)；解除權(quán)的行使方式和行使時間如何確定；合同解除后，對于裝飾裝修、改建、擴(kuò)建等固定添附如何處理，保證金如何處理；違約金如何計(jì)算等。

如：出租方有無提供特定功率供電的義務(wù)，出租方有無協(xié)助承租方辦理相關(guān)經(jīng)營證照的義務(wù)，承租方有無向出租方匯報(bào)經(jīng)營額的義務(wù)，雙方有無向相關(guān)部門備案租賃合同的義務(wù)等。

合同義務(wù)的履行情況是查明案件事實(shí)的關(guān)鍵，是確定當(dāng)事人違約責(zé)任的重要依據(jù)，也是處理案件糾紛的重要突破口。審查當(dāng)事人是否履行合同義務(wù)，主要是依據(jù)當(dāng)事人提供的證據(jù)材料，對當(dāng)事人履行合同義務(wù)的方式、數(shù)量、時間、質(zhì)量等進(jìn)行綜合審查。

其中，對于出租方合同義務(wù)的審查主要包括租賃物是否及時交付，交付的租賃物是否合法，租賃物是否符合合同約定的面積、使用標(biāo)準(zhǔn)、特定要求，提供水、電、煤等是否符合雙方約定等，出租方是否盡了維修責(zé)任等。對于承租方合同義務(wù)的審查主要包括押金、租金等費(fèi)用是否按時足額支付、是否按合同約定的租賃用途使用標(biāo)的物、是否存在擅自轉(zhuǎn)租、是否擅自進(jìn)行固定添附等。

根據(jù)租賃合同的效力、出租人是否同意固定添附、合同履行期間、裝飾裝修是否形成附和、出租人是否同意利用固定添附、租賃雙方對于租賃合同無效或解除是否存在過錯及過程程度等案件事實(shí)的不同，出租方是否需對固定添附進(jìn)行賠償或補(bǔ)償，固定添附的賠償或補(bǔ)償是按照現(xiàn)值還是殘值計(jì)價以及賠償或補(bǔ)償?shù)木唧w金額等均有所不同。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問題的解釋》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條分別對租賃合同無效時候經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理、合同履行屆滿或解除時未形成附和的裝飾裝修物的處理、合同解除時形成附和的裝飾裝修物的處理、租賃期間屆滿時附和裝飾裝修物的處理、承租人擅自裝飾裝修及擴(kuò)建費(fèi)用的處理等均作了明確的規(guī)定。

租賃合同糾紛中，不管原告的訴請是什么，無論是解除合同還是繼續(xù)履行合同，合同的效力是法院審理的第一要務(wù)。當(dāng)法官發(fā)現(xiàn)合同存在無效情形時，應(yīng)及時向各方當(dāng)事人釋明合同可能存在無效情形，并詢問雙方當(dāng)事人是否需要對租賃物的返還、固定添附的處理等因合同無效導(dǎo)致的后果進(jìn)行處理，并向雙方釋明如不及時處理合同無效后果將可能對雙方當(dāng)事人造成的不利后果。

租賃合同糾紛往往審理周期較長，訴訟程序中法官應(yīng)注重動態(tài)關(guān)注租賃物的使用現(xiàn)狀，當(dāng)發(fā)現(xiàn)租賃物已處于無人利用及收益的空置狀態(tài)時，應(yīng)向雙方當(dāng)事人釋明風(fēng)險，盡量安排爭議雙方先行交接標(biāo)的物以避免雙方的損失擴(kuò)大及矛盾升級。

在租賃合同糾紛案件中，經(jīng)常出現(xiàn)被告將反訴內(nèi)容作為答辯意見提出，要求直接在本訴中處理或抵扣的情況。比如，出租方起訴承租方搬離租賃物，而承租方答辯出租方應(yīng)賠償裝修損失、經(jīng)營損失等。針對此類情況，法官應(yīng)在對基礎(chǔ)合同條款進(jìn)行審查的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確判斷被告相關(guān)主張是屬于抗辯還是反訴，并根據(jù)個案情況分別予以釋明。屬于反訴范疇的，應(yīng)向被告釋明主張應(yīng)作為反訴提起，并盡快將反訴狀送達(dá)原告以加快審理周期。

《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任形式有繼續(xù)履行、采取其他補(bǔ)救措施、賠償損失、支付違約金等，這些形式上均可適用于租賃合同。一般情況下，法官應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人合同的約定，結(jié)合當(dāng)事人的訴訟請求，確定違約方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任的方式。

對于違約金金額的確定，法官應(yīng)注重行使釋明權(quán)，即使被告明確抗辯其不構(gòu)成違約、不應(yīng)承擔(dān)違約金的情況下，法官也應(yīng)進(jìn)一步釋明其具有要求法院調(diào)整違約金的權(quán)利、并詢問其對違約金金額是否過高、是否要求法院予以調(diào)整。法官應(yīng)特別注重從誠實(shí)信用原則、公平原則出發(fā)，根據(jù)當(dāng)事人的違約責(zé)任、守約方的實(shí)際損失等情況確定違約金。需要說明的是，在被告抗辯違約金過高、要求調(diào)整違約金的情況下，違約金過高的舉證責(zé)任應(yīng)分配給被告。

為了及時化解矛盾、減少當(dāng)事人訴累，在涉及合同無效、解除、到期等租賃合同糾紛中，即使雙方當(dāng)事人未提及，法官也應(yīng)主動詢問承租方有無支付過押金或租賃保證金等，具體金額多少，雙方對相關(guān)費(fèi)用的處理是什么意見等，并在符合合同約定及法律規(guī)定的情況下，在案件中對相關(guān)費(fèi)用的返還或抵扣一并處理。