長租公寓爆倉了？我的租金和押金還沒退......
昨日起，一則消息刷爆了分析君的朋友圈：
杭州一長租公寓公司（鼎家）近日宣布破產(chǎn)，約4000租戶蒙受損失，目前很多租客被房東趕了出去。
分析君了解了下事件經(jīng)過是這樣子的：
8月20日，鼎家發(fā)出通知，稱公司因經(jīng)營不善導致資金斷裂，已停止運營。有租客透露，自己只是租個房，卻莫名其妙攤上了貸款。
租客們通過銀行卡綁定一個名為51返唄（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款APP相應的金額。
鼎家破產(chǎn)，租客不僅拿不到先行支付的押金，還依然要每月按時向愛上街還錢，而房東也未收到鼎家公司應給的之后租金，一些房東已經(jīng)準備收房。
梳理邏輯就是：
房東把房子出租給了中介，中介租給了租客，而此時中介以租客的信用為背書，使得租客與貸款機構簽訂貸款合同，貸款發(fā)放至中介賬戶，而由租客每月還款（租客并不知情，以為是償還租金）。最后，中介收到的銀行貸款部分再支付給房東作為房源租金，其余用作他用。
具體租賃模式如圖：
鼎家租賃模式的金融風險
深究，對于中介來說，這是一種典型的ABS融資方式。
ABS融資：以項目所屬的資產(chǎn)為支撐的證券化融資方式，即以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎，以項目資產(chǎn)可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發(fā)行債券來募集資金的一種項目融資方式。
中介以租房為基礎，以租金為保證，向貸款機構貸入款項融資。然而，房子不是中介的，貸款最終向租客轉移，利益留給自己，中介這個套利招可謂高。但這種套利手段在帶來巨大收益的同時，也如一把達摩克利斯之劍，時刻懸在頭上搖搖欲墜。一個非常明顯的弊端就是，對資金的占用很大，節(jié)奏沒把控好，就容易爆倉，如鼎家。
1、加杠桿把自己玩壞的鼎家
行業(yè)內(nèi)某大牛針對鼎家爆倉事件發(fā)出個人看法，當日發(fā)布朋友圈直言：一個行當，如果過度金融化、過度放杠桿，必然會造成金融風險和社會風險，最后毀滅整個行業(yè)。
他表示，看似不起眼的房屋租賃中介，假如把房主和租房人的不夠高的信用經(jīng)由金融工具放大N倍，進而由此不斷加杠桿融資；那么，誰也不知道一旦爆雷金融風險會傳導波及到什么領域、什么程度。
這里說到金融工具的問題，分析君就給大家講講。從金融產(chǎn)品的角度看，我們CFAer應該知道：這種租房運作模式是把原來的租賃業(yè)務，變成了基于租金的貸款業(yè)務。實質上是一種另類的金融衍生品，由基礎產(chǎn)品租賃業(yè)務衍生。
以租賃業(yè)務為產(chǎn)品，用金融工具進行包裝，如俄羅斯套娃一樣層層上套，包裝成精美的產(chǎn)品。于是，租客開心了，因為押一付一減輕了負擔。房東開心了，房子租出去了，坐等收房租。貸款機構高興了，無論誰承擔這筆還款，都有利潤可以進賬。中介也開心了，資金池越來越大，資金順暢了，可以繼續(xù)擴大規(guī)模了。皆大歡喜。
如此一看，這種業(yè)務模式似乎沒什么問題。
但是，在任何行業(yè)，只要存在超額利潤的獲取可能，大量的資本就會迅速入場。為了迅速站好C位，人多擁擠的情況，就會容易破壞秩序：如搶房源，占賽道，或是加大廣告、活動力度，不斷爭取市場份額。
“羊毛出在羊身上”，這其實就是借了業(yè)主的租金，隱形的做了杠桿。而秩序破壞了，問題就出來了，長租公寓的爆倉似乎成為一件順利成章的事。鼎家，就是第一個不小心把自己玩壞了的例子。
2、受杠桿風險連累的房東與租客
當這些租賃中介把自己玩壞后，后續(xù)的連串問題就來了：
租房人的貸款，依舊要還，畢竟簽下了貸款協(xié)議。房東的租金，依舊要收。但是租金已經(jīng)被平臺拿去花掉了。而平臺崩了付不起了。怎么辦？
收房子！于是，房東要求收回房子。租客背著貸款，還得被趕出去。最苦逼的，還是租客。
前段時間，房租上漲話題廣受熱議，一代青年租客皆憂慮，以后生活難過了。
“買不起房，還租不起房，以后日子不好過了，但愿房租不要再漲了?！本W(wǎng)友A說。
“準備搬到偏郊區(qū)一點的地方了，市中心住不起了，委屈我的女朋友跟我受苦了”網(wǎng)友B說。
如今，長租公寓爆倉，把租房背后的一些風險問題暴露出來了，租房竟然也有了風險。
“買不起房只能租房，房租上漲了也沒辦法，畢竟是剛需，但是租房還可能攤上風險了，這樣的日子怎么過？”某同學告訴分析君。
焦慮正蔓延上了許多遠漂他鄉(xiāng)，租房為生的租客們的心里。
貸款租房的信用風險
其實，我國以前也出現(xiàn)過這樣的模式，稱之為“房屋銀行”。顧名思義，就是老百姓像去銀行存錢一樣，把手中空閑的房屋存入房屋銀行，每月無論您有多忙，無論房屋閑置與否，都可以從房屋銀行里準時拿到固定的租金。那時候的“房屋銀行”，安全系數(shù)是很高的，信用風險極低。
如今鼎家這個租賃模式，與之前的“房屋銀行”十分相似。但是，房東的租金不是直接從銀行而來，而是通過中介公司代為收取，比之規(guī)范有序、資本雄厚的銀行不同，中介公司的運營難免有可能出現(xiàn)運營不善、資金鏈不穩(wěn)的問題，房東的權益保障不如前者。因此，如今的這種租房模式背后就隱藏著巨大的信用風險。
目前，北京多部門已經(jīng)開始啟動調(diào)查“租房貸”，嚴查中介機構資金來源和流向，希望能將信用風險降至最低，切實保障房東及租客們的利益。
租客和房東該如何規(guī)避風險
分析君提示，不管是出租房子的房東，還是租客，在與中介公司合作的時候，都要切記切身保護好自己的應有權益。
1、關于房東。
雖然此事件租客是最大的受害者，但是即使你是房東，也要長點心。如果中介公司動不動抬價收了你的房源，還要簽長約，別急著被這個餡餅沖昏了頭腦。如果后面除了問題，租客并不是那么好趕的，遇到偏激的租客，起了紛爭，也要費不少心神。
分析君建議，作為房東最好多了解下中介公司的情況，如他們的信用水平、經(jīng)濟實力以及近期經(jīng)營狀況等。
2、關于租客。
如果你是租客，更是要長點心。找中介公司租房可以，中介公司讓你貸款交房租也可以，但是一定要搞清楚，這筆貸款是打給誰的，是直接打給房東，還是中介公司自己拿去了。如果是后者，估計要三思而后行了。
作為一個CFAer，考CFA不能僅僅死磕考點死做題。學習知識，最終都是為實際運用服務。當在金融領域，當出現(xiàn)大事件時，我們必須學會用所學知識，用敏銳的分析觸角，去剖析這些事件背后的故事及風險點。
對于這種租房模式你怎么看？可以來留言談論啦！
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▎本文來源：高頓金融分析師原創(chuàng)，作者：Helen，高頓財經(jīng)簽約專欄作者。如需轉載，請申請授權。? 2018 高頓CFA 保留其所有權利。
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