文章來源丨德信文化發(fā)展
不少都市人都有一個(gè)“民宿夢”：在一處山清水秀的地方，有安靜的院子、舒適的房間、慵懶的貓狗、香濃的咖啡還有可愛的客人。
但是，民宿絕不僅僅是小橋流水、風(fēng)和日麗。
民宿有不同的玩法，在大部分意義上，尤其廣泛傳播的那些案例，除了情懷之外可以肯定都是生意，否則沒必要這么招搖，也不會勾起無數(shù)人的心動(dòng)。
所以本文就從生意的邏輯來分析這事，看文旅地產(chǎn)中的民宿生意是怎樣賺錢的。
民宿是民宅的共享還是非標(biāo)準(zhǔn)的酒店？
民宿的興起恐怕要跟個(gè)性化旅行成為一種生活時(shí)尚而共享經(jīng)濟(jì)又大受資本的追捧有關(guān)，大的獨(dú)角獸里有AirBNB，身邊現(xiàn)實(shí)的案例有裸心谷，這都會令人產(chǎn)生驚奇，為何原來沒有人做的生意怎么就變的如此值錢？
AirBNB和裸心谷的邏輯又有所不同，一個(gè)是無數(shù)個(gè)不同特色的民宅共享鏈接，一個(gè)是鄉(xiāng)村老宅的整體改造經(jīng)營，他們卻也有相同之處，與傳統(tǒng)意義上的借宿或者農(nóng)家樂不同，住的雖然是民宅，享受的卻是現(xiàn)代的酒店體驗(yàn)。
因此，可以肯定的一件事，民宿從生意邏輯上還是酒店的范疇，可以定義為非標(biāo)準(zhǔn)小型酒店。
都有哪幾種民宿？民宿怎么玩？
民宿大約可以分為：城市民宿、鄉(xiāng)村民宿、度假區(qū)民宿。城市民宿大多數(shù)是具有當(dāng)?shù)仫L(fēng)貌的老房子改造而成，地段大多不錯(cuò)，卻由于拿房問題，大多比較分散，管理是個(gè)問題。
鄉(xiāng)村民宿多為一二線核心城市近郊的村房改建，最早就是農(nóng)家樂，如今是一批升級版，這其中又大致分兩檔：一檔是近乎精品酒店的野奢客棧，一般需要有一定規(guī)模集中管理，房價(jià)大多不低；一檔是加入標(biāo)準(zhǔn)化連鎖管理的輕改郊野客棧，打的是城市居民近郊度假住宿的升級牌。
度假區(qū)民宿就需要靠近景區(qū)，吃的是旅游飯，麗江、大理、莫干山等地的民宿就屬于這種類型，可以提供游客不同于標(biāo)準(zhǔn)酒店的體驗(yàn)，具有當(dāng)?shù)仫L(fēng)情的老板娘文化又會增加許多溫情的部分，無疑更受文藝青年們的熱愛。
民宿怎么賺錢？那種民宿最有錢途？
民宿的收入大約由三塊構(gòu)成：客房住宿收入、餐飲娛樂收入、其他商品銷售收入。前面提到的三類民宿其實(shí)是有共同的贏利點(diǎn)，就是租金差，拿房成本往往決定民宿的贏利水平，但這種二房東模式往往也是隱患所在，租差過大就容易引起大房東的違約沖動(dòng)，對于與村民簽約的民宿，由于法治環(huán)境原因，這樣的風(fēng)險(xiǎn)就更大。
這就需要檢討民宿的贏利到底是靠什么了。假如只是因?yàn)榈囟我蛩?，或者簡單因?yàn)樽∷蕲h(huán)境的改善，就能獲得房價(jià)的大幅提升，贏利過于集中于房價(jià)銷售，大房東違約動(dòng)力就會很足，因?yàn)樘菀滋娲?/span>
而如果你的贏利是來自于你的特殊能力，比如特定的客源渠道、獨(dú)特的軟性服務(wù)體驗(yàn)（比如餐飲口味、娛樂項(xiàng)目、品牌內(nèi)容等）、額外的電商通路等，客房收入只占一個(gè)小比例，甚至是因?yàn)橛衅渌捏w驗(yàn)才可能產(chǎn)生的客房收入，這樣的民宿是無可取代。
作為一種非規(guī)模經(jīng)營的業(yè)態(tài)，民宿的個(gè)性化很重要，單店的毛利水平必須保證，充足的客源和強(qiáng)客戶粘度是必須考慮的因素。從經(jīng)營的難易程度看，城市民宿要優(yōu)于大城市周邊的鄉(xiāng)村民宿，而后者又要優(yōu)于度假區(qū)民宿。這里沒有特別的歧視，主要是獲客的難易不同。
民宿值得資本大規(guī)模投入嗎？
民宿的市場可以很大，因?yàn)檫@樣的住宿的體驗(yàn)契合大消費(fèi)升級方向，需求量巨大。民宿的龍頭卻很難做，因?yàn)榧热皇欠菢?biāo)準(zhǔn)住宿，就意味著很難規(guī)?；瘡?fù)制，一個(gè)地方的成功很難證明在另外一個(gè)地方同樣會成功。
對于單個(gè)民宿來說，如果投入不大，又有確定的消費(fèi)人群，走消費(fèi)眾籌的集資路線恐怕更加適合。除了AirBNB提供的民宿導(dǎo)流平臺方向（這一塊競爭已經(jīng)非常激烈，已不適合小資本進(jìn)入），走產(chǎn)業(yè)化路線大約有三種道路：小型連鎖精品酒店管理集團(tuán)、鄉(xiāng)村體驗(yàn)度假區(qū)、定制化度假路線服務(wù)商。
這三個(gè)方向目前都有做的不錯(cuò)的，但都還不足以構(gòu)成壟斷地位，因此機(jī)會還在，還值得深耕。相比其他行業(yè)來說，民宿多多少少有資源型的特點(diǎn)，做小而美一樣有生存機(jī)會。這個(gè)行業(yè)能否出現(xiàn)獨(dú)角獸，重點(diǎn)不在于房源多少，而在于能否構(gòu)建一個(gè)清晰的垂直生態(tài)鏈，提供一個(gè)強(qiáng)交易邏輯，形成幾何倍數(shù)的放大。
民宿適合什么樣的人來做？情懷能否兼顧生意？
吃計(jì)裝修費(fèi)；有本來就做建筑施工的，覺得土地既然可以很便宜獲取，房價(jià)既然懸殊巨大，可以賣給城里人小產(chǎn)權(quán)房；有掌握特殊資源的，可以低成本低風(fēng)險(xiǎn)獲得大面積可建設(shè)用地，希望在度假旅游市場分一杯羹的；也有純粹玩票，本身有鄉(xiāng)村情結(jié)的，與人結(jié)伴投資一個(gè)周末度假小院的。這些人顯然都不是我們前面說值得資本去跟進(jìn)的潛在獨(dú)角獸，卻是可以利用的力量。
做好一個(gè)民宿顯然是需要復(fù)合型的人才，既要懂酒店的運(yùn)營，又要懂風(fēng)土人情，還要理解時(shí)尚的風(fēng)向，還要足夠的票房號召力。
一個(gè)沒法吸附足夠擁躉的人，無論多優(yōu)秀，都是無法做出一個(gè)好民宿的。什么樣的情懷是可以在風(fēng)花雪月中輕松賺到錢的？一定是能夠引領(lǐng)時(shí)尚的情懷，作為文化升級的情懷，能令人效仿的情懷。
嵇康那樣的人物若活在今天，就是超級網(wǎng)紅了，不用干啥，每天彈一曲《廣陵散》，門口賣票加住宿加私房菜，就足夠盆滿缽滿了！
當(dāng)你還沒想好自己會不會是那個(gè)萬人迷，你又特別想去玩一票，怎么辦？咱們從0缺4開始找，把各方面的1找齊了，先用心打造出一個(gè)你最認(rèn)可的作品出來，市場會給你答案的。
目前國內(nèi)民宿的發(fā)展已經(jīng)完全偏離了民宿的本質(zhì)，呈現(xiàn)出諸多亂象：
1、從業(yè)者身份定位模糊。民宿愛好者、設(shè)計(jì)者、運(yùn)營者、投資者是截然不同的概念，這些角色無論哪一種都沒有錯(cuò)，但許多從業(yè)者有意無意把自己的定位搞混了。錯(cuò)誤的角色定位直接導(dǎo)致行為的偏離。
2、許多人做的是旅館客棧，但對外都叫民宿。如何起名是個(gè)人的自由，但改名叫民宿并不會讓你的經(jīng)營得以改善，因?yàn)楣亲永镞€是做旅館的思維方式。單單改名就像乞丐發(fā)下宏愿：如果有一天我當(dāng)了皇帝，整條街只準(zhǔn)朕一人要飯！
3、隨便把一棟老宅改造下，也可以叫民宿。但這只是改變外在的形式，并沒有植入民宿的精神內(nèi)涵。這就如同一位女孩把短發(fā)攏成長發(fā)，以期挽回男友飄逝的心。
4、臟和鄉(xiāng)土不是一個(gè)概念。很多農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村民宿，給人的感覺就一個(gè)字：臟！但他們卻認(rèn)為這是鄉(xiāng)土！其實(shí)農(nóng)村不代表臟，周莊、烏鎮(zhèn)同樣是農(nóng)村，他們臟嗎？
5、很多轉(zhuǎn)型的建筑設(shè)計(jì)師、室內(nèi)設(shè)計(jì)師、園林設(shè)計(jì)師紛紛來玩民宿。這些人做的民宿設(shè)計(jì)感十足，這也是目前民宿最吸引眼球的地方。但相對于設(shè)計(jì)而言，民宿后期的經(jīng)營更重要。目前公眾往往只是關(guān)注到了民宿的設(shè)計(jì)，卻忽略了民宿是否盈利、能不能盈利！
6、民宿要突出“民”，但不要?jiǎng)虞m就是破木頭、碎瓦片、粗麻繩、舊布片、爛陶罐、壞農(nóng)具。這種先入為主的悲憫情懷，貌似對鄉(xiāng)村的尊重，實(shí)質(zhì)上是對鄉(xiāng)村的蹂躪！
7、看到一個(gè)民宿好，就拼命地去模仿。但自然環(huán)境等資源不同，民宿完全不具備模仿性和可復(fù)制性。你確定把范冰冰的眼睛挖出來放在你的臉上也會顧盼生姿？
8、很多人關(guān)心自己的民宿能掙多少錢，卻很少人去反思自己的民宿再過N年，是否會依然值錢？隨著歲月的交替，一家逐步貶值的民宿一定是一家糟糕的民宿！主人應(yīng)該蒙羞！
9、民宿主不考慮運(yùn)營，而是一味地談情懷。情懷，如果是純個(gè)人的，在內(nèi)心深處好好呵護(hù)即可。情懷，如果是對外的標(biāo)榜，那也需要“風(fēng)來疏竹，風(fēng)過而竹不留聲；雁渡寒潭，雁去而潭不留影”！
10、一味強(qiáng)調(diào)主人、過度放大民宿主的作用。任何行業(yè)的取勝之道都是人，為何民宿的主人就會是制勝法寶？民宿的取勝應(yīng)該是區(qū)位、生態(tài)、環(huán)境、人文、設(shè)計(jì)、營銷、社群以及民宿主的合力！
11、盲目跟風(fēng)單體民宿。民宿的房間少，這個(gè)沒有錯(cuò)，錯(cuò)的是沒有公共活動(dòng)空間，更勿論室外的休閑、娛樂空間。號稱給人提供休閑生活的民宿，連優(yōu)衣庫的試衣間大都沒有，這算是什么休閑生活方式？
12、許多民宿主兼職經(jīng)營民宿。兼職也沒有錯(cuò)，但既然沒有主人，憑啥讓客人出那么高的價(jià)格入??？你投入的是“兼職”的心，憑啥讓民宿回報(bào)你“全職”的收益？
如果是你忍受不住民宿運(yùn)營的壓力，偷偷回到城里喘口氣、放松下，那是調(diào)節(jié)。如果是你忍受不了城區(qū)的工作壓力，偷偷回到自己的民宿喘口氣、放松下，那是調(diào)戲。
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