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前言
2017年8月10日，“中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，距如今已經(jīng)過(guò)去了接近6個(gè)月的時(shí)間，在過(guò)去的這段時(shí)間內(nèi)又相繼出現(xiàn)了招商蛇口公寓、新派公寓及保利地產(chǎn)租賃等各類(lèi)以長(zhǎng)租公寓租金合同債權(quán)作為最終還款來(lái)源的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。但就目前而言，長(zhǎng)租公寓類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)展的結(jié)構(gòu)化融資主要依賴(lài)于“基金+專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”與“信托+專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”兩種交易結(jié)構(gòu)，根據(jù)穿透原則，其底層資產(chǎn)主要為未來(lái)租金收入，而筆者選擇“自如1號(hào)”這個(gè)案例進(jìn)行解讀，主要是考慮到自如在其商業(yè)模式中引入消費(fèi)金融的概念，并成功地將消費(fèi)金融與長(zhǎng)租公寓兩個(gè)概念捆綁后開(kāi)展了證券化融資。而消費(fèi)金融的介入，對(duì)于加速長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方回款、提高租金回報(bào)率以及形成小而分散的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)都具有顯而易見(jiàn)的良好效果。
筆者僅以此文對(duì)“自如1號(hào)”這個(gè)案例中涉及的交易結(jié)構(gòu)與創(chuàng)新模式進(jìn)行逐一分析，并談一談消費(fèi)金融對(duì)于長(zhǎng)租公寓良性發(fā)展的一些思考。
一、自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)交易結(jié)構(gòu)分析
“自如1號(hào)”的交易結(jié)構(gòu)相對(duì)于其他類(lèi)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的交易結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜，其原因就在于其底層資產(chǎn)為小額貸款而非租金合同或委托貸款，并且其在交易結(jié)構(gòu)及存續(xù)期限內(nèi)設(shè)置了“流動(dòng)性檢測(cè)賬戶(hù)”以及循環(huán)購(gòu)買(mǎi)期等多項(xiàng)安排，導(dǎo)致整個(gè)交易結(jié)構(gòu)很容易讓讀者看起來(lái)摸不著頭緒。
就筆者的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)而言，在了解一個(gè)復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)前必須從融資方的業(yè)務(wù)模式入手，進(jìn)而了解底層資產(chǎn)的形成原理，并結(jié)合交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)原理把握基礎(chǔ)資產(chǎn)形成邏輯，最后再逐一排查交易結(jié)構(gòu)的其他環(huán)節(jié)對(duì)于本專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的支持作用分別是什么。
以“自如1號(hào)”為例，其交易結(jié)構(gòu)圖如下：
（一）從業(yè)務(wù)模式入手把握底層資產(chǎn)的形成原理
自如作為轉(zhuǎn)租型的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，在其商業(yè)模式中引入了消費(fèi)金融即住房分期貸款作為其租金回款的主要方式之一，導(dǎo)致其業(yè)務(wù)的開(kāi)展主要涉及了四個(gè)主體（房屋出租人、房屋資產(chǎn)管理人、承租人（借款人）、放款人）與三份合同（《貸款合同》、《資產(chǎn)管理服務(wù)合同》、《房屋租賃合同》）。
筆者通過(guò)下圖對(duì)該業(yè)務(wù)模式進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹：
自如住房租賃業(yè)務(wù)模式圖
1、北京自如資管作為中介方即房屋資產(chǎn)管理人與房屋出租人（房屋所有權(quán)人）簽署《資管管理服務(wù)合同》，房屋出租人委托房屋資產(chǎn)管理人管理運(yùn)營(yíng)標(biāo)的資產(chǎn)，同時(shí)授權(quán)房屋資產(chǎn)管理人對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)出租并代為向承租人收取房屋租金。
2、房屋資產(chǎn)管理人與承租人簽署《房屋租賃合同》，承租人根據(jù)其約定向房屋資產(chǎn)管理人支付房屋租金及服務(wù)費(fèi)。與此同時(shí)，房屋承租人作為借款人與放款人簽署《貸款合同》，委托放款人將等額于相應(yīng)《房屋租賃合同》項(xiàng)下尚未獲得清償?shù)姆课葑饨鸺胺?wù)費(fèi)支付予房屋資產(chǎn)管理人。
3、承租人按照《貸款合同》與《房屋租賃合同》的約定，按期向放款人償還貸款。
需要注意的是，由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通常沒(méi)有消費(fèi)金融牌照和小額貸款牌照，其不能直接向個(gè)人發(fā)放貸款，但可以通過(guò)設(shè)立信托，以通道方作為受托人，由受托人發(fā)放信托貸款的方式間接向租客發(fā)放住房分期貸款。在“自如1號(hào)”的案例中，北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司作為發(fā)放住房分期貸款的資金方，同時(shí)也是該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人，通過(guò)與外貿(mào)信托合作成立信托通道的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)自如租戶(hù)開(kāi)展住房分期信貸業(yè)務(wù)。
通過(guò)上述業(yè)務(wù)模式的介紹，我們可以發(fā)現(xiàn)自如作為房屋資產(chǎn)管理人在開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)時(shí)通過(guò)與承租方同時(shí)簽署《房屋租賃合同》與《貸款合同》將租賃合同債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)樽》糠制谫J款，進(jìn)而形成了以小額貸款為標(biāo)的資產(chǎn)的底層資產(chǎn)。而底層資產(chǎn)的形成是整個(gè)交易結(jié)構(gòu)設(shè)置的起點(diǎn)，接下來(lái)筆者要著重介紹本交易結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)資產(chǎn)的形成邏輯以及各環(huán)節(jié)設(shè)置的合理性。
（二）“自如1號(hào)”交易結(jié)構(gòu)中基礎(chǔ)資產(chǎn)的形成邏輯
在“自如1號(hào)”的案例中，其基礎(chǔ)資產(chǎn)仍為信托受益權(quán)，有些讀者可能會(huì)提出疑問(wèn)，既然自如開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)形成的底層資產(chǎn)并非租賃合同債權(quán)而是小額貸款，非常符合債權(quán)類(lèi)基礎(chǔ)資產(chǎn)小而分散的要求，為何不能像小貸ABS那樣直接以住房分期貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展證券化融資呢？
針對(duì)上述問(wèn)題，筆者從基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性與破產(chǎn)隔離兩個(gè)角度與讀者進(jìn)行討論。
1、基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性
根據(jù)《消費(fèi)金融公司試點(diǎn)管理辦法》（中國(guó)銀監(jiān)會(huì)令2013年第２號(hào)）的規(guī)定，消費(fèi)金融公司針對(duì)個(gè)人開(kāi)展消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，須經(jīng)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，并在公司名稱(chēng)中標(biāo)明“消費(fèi)金融”字樣。與此同時(shí)，根據(jù)《關(guān)于小額貸款公司試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（銀監(jiān)發(fā)〔2008〕23號(hào)）的相關(guān)要求，申請(qǐng)?jiān)O(shè)立小額貸款公司，應(yīng)向省級(jí)政府主管部門(mén)提出正式申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，到當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T(mén)申請(qǐng)辦理注冊(cè)登記手續(xù)并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
從基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性來(lái)說(shuō)，在“自如1號(hào)”的案例中，北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司作為原始權(quán)益人同時(shí)也是提供住房分期貸款的資金方，由于并未持有消費(fèi)金融經(jīng)營(yíng)許可證或小額貸款經(jīng)營(yíng)許可證，不得不通過(guò)設(shè)立信托的方式向租戶(hù)發(fā)放貸款，其形成的小額貸款與消費(fèi)金融公司或小貸公司直接向借款人發(fā)放貸款進(jìn)而開(kāi)展小貸業(yè)務(wù)存在本質(zhì)的區(qū)別。
小貸公司或消費(fèi)金融公司可以憑借其持有的經(jīng)營(yíng)許可證直接向借款人發(fā)放借款，而無(wú)需通過(guò)信托的渠道進(jìn)行，由此形成的小額貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)牌照問(wèn)題而造成基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律瑕疵。但如果以北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司通過(guò)信托通道向租戶(hù)發(fā)放住房分期貸款而形成的小額貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，原始權(quán)益人北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司因其暫時(shí)不具備經(jīng)營(yíng)牌照的問(wèn)題將對(duì)其基礎(chǔ)資產(chǎn)的合法合規(guī)性造成影響。而通過(guò)引入信托的方式將基礎(chǔ)資產(chǎn)由小額貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐惺芤鏅?quán)可有效規(guī)避上述基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律瑕疵。
2、完全實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離
如果長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方成功辦理了消費(fèi)金融許可證或小額貸款經(jīng)營(yíng)許可證，是否可以直接以住房分期小額貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資呢？
筆者認(rèn)為，自如在其開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)過(guò)程中，其與承租方簽署的《貸款合同》是以《房屋租賃合同》的所涉及的租賃期限和租金為基礎(chǔ)的，如果從法律關(guān)系上認(rèn)定該《貸款合同》為《房屋租賃合同》的從合同，那么即便北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司擁有了經(jīng)營(yíng)許可證仍無(wú)法將其對(duì)租戶(hù)的小額貸款直接作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。
根據(jù)《合同法》及《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定，主合同是無(wú)須以其他合同存在為前提即可獨(dú)立存在的合同，主合同具有獨(dú)立性。從合同，又稱(chēng)附屬合同，是以其他合同的存在為其存在前提的合同。從合同的存在是以主合同的存在為前提的，故主合同的成立與效力直接影響到從合同的成立與效力。
如果租戶(hù)簽署的《貸款合同》須以《房屋租賃合同》的合法存續(xù)為生效要件，那么房屋資產(chǎn)管理人與承租方簽署的《貸款合同》不具有獨(dú)立性。如果原始權(quán)益人北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司僅將《貸款合同》涉及的住房分期貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓至專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，一旦《房屋租賃合同》中涉及的相關(guān)條款導(dǎo)致承租人停止履行租金還款義務(wù)或租賃關(guān)系終止，進(jìn)而導(dǎo)致《貸款合同》的失效，而計(jì)劃管理人又無(wú)法依據(jù)《房屋租賃合同》的相關(guān)約定而向承租人主張權(quán)利，從而僅依賴(lài)于《貸款合同》的轉(zhuǎn)讓并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離。
基于上述情況，筆者認(rèn)為，即便在原始權(quán)益人取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提下，由于無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正的破產(chǎn)隔離，仍無(wú)法將其對(duì)承租人簽署的《貸款合同》直接作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資。所以，交易結(jié)構(gòu)中須引入信托計(jì)劃以信托受益權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓進(jìn)而實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的破產(chǎn)隔離。
當(dāng)然，在判斷《貸款合同》與《房屋租賃合同》相互關(guān)系上，還需要從具體條款內(nèi)容入手，進(jìn)而對(duì)合同的關(guān)聯(lián)關(guān)系進(jìn)行判斷。另外，在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商取得相關(guān)牌照的前提下，是否可以將《房屋租賃合同》與《貸款合同》同時(shí)轉(zhuǎn)移至專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃或者通過(guò)對(duì)《貸款合同》相關(guān)條款的約定使借款人與放款人的借款行為成為獨(dú)立的法律關(guān)系，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)直接以住房分期貸款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，該等細(xì)節(jié)都是長(zhǎng)租公寓與消費(fèi)金融能否真正融合的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
二、“自如1號(hào)”案例創(chuàng)新模式分析
自如通過(guò)開(kāi)展住房分期貸款業(yè)務(wù)，以分期貸款的形式一次性回籠未來(lái)租金，其相較于直接收取租戶(hù)租金的經(jīng)營(yíng)模式而言，主要面臨以下特殊風(fēng)險(xiǎn)：租戶(hù)提前退租導(dǎo)致住房分期貸款無(wú)法按時(shí)償付、租戶(hù)提前償還貸款導(dǎo)致貸款利息收益減少以及租戶(hù)個(gè)人信用情況較差進(jìn)而缺少符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的承租人等。
在“自如1號(hào)”案例中，計(jì)劃管理人通過(guò)交易結(jié)構(gòu)的設(shè)置以及標(biāo)準(zhǔn)條款的各項(xiàng)安排，有效地規(guī)避了上述經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：
（一）設(shè)置流動(dòng)性監(jiān)測(cè)賬戶(hù) 預(yù)防租戶(hù)提前退租
考慮到自如的經(jīng)營(yíng)模式為轉(zhuǎn)租型，其房屋產(chǎn)權(quán)人在合同到期時(shí)收回住房的情況時(shí)有發(fā)生，另外，因?yàn)樽匀缱》糠制谫J款的最長(zhǎng)期限不超過(guò)11個(gè)月，其租戶(hù)因工作變動(dòng)等原因?qū)е铝鲃?dòng)性較高，部分租戶(hù)存在提前退租的風(fēng)險(xiǎn)，這將導(dǎo)致該租戶(hù)前期一次性繳納的未來(lái)11個(gè)月的住房分期貸款無(wú)法繼續(xù)償付。
針對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)，首先由房屋資產(chǎn)管理人對(duì)剩余貸款本金及利息進(jìn)行償還，在房屋資產(chǎn)管理人無(wú)法償還情況的下由流動(dòng)性監(jiān)測(cè)賬戶(hù)進(jìn)行償付。根據(jù)《中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃計(jì)劃說(shuō)明書(shū)》披露的信息，“北京自如資管根據(jù)《資金監(jiān)管協(xié)議》在資金監(jiān)管銀行開(kāi)立流動(dòng)性監(jiān)測(cè)賬戶(hù)。流動(dòng)性監(jiān)測(cè)賬戶(hù)開(kāi)立時(shí)，北京自如資管應(yīng)存入不少于人民幣1000萬(wàn)元的資金。在任一《貸款合同》提前終止時(shí)，相應(yīng)的房屋資產(chǎn)管理人未能按照《貸款合同》的約定按時(shí)、足額代借款人向放款人償還等額于《貸款合同》提前終止時(shí)貸款本金余額及利息等，受托人應(yīng)按照《資金監(jiān)管協(xié)議》的約定與相應(yīng)主體共同于《貸款合同》提前終止日后第三個(gè)自然日將流動(dòng)性監(jiān)測(cè)賬戶(hù)中等額于該房屋資產(chǎn)管理人應(yīng)償付資金的款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至信托財(cái)產(chǎn)專(zhuān)戶(hù)。”
通過(guò)上述安排，保證了每一筆住房分期貸款無(wú)論在租戶(hù)是否提前退租的情況下都可按照《貸款合同》的約定進(jìn)行回款，資產(chǎn)池現(xiàn)金流回款穩(wěn)定。
（二）設(shè)置循環(huán)貸款結(jié)構(gòu) 降低貸款早償風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)《中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃計(jì)劃說(shuō)明書(shū)》披露的信息，“北京自如資管成立以來(lái)至預(yù)測(cè)基準(zhǔn)日，北京自如資管提供的歷史綜合提前還款率為27.35%，提前還款期數(shù)多集中于8至11個(gè)月。”也就是說(shuō)，一旦租戶(hù)提前將住房分期貸款償還完畢，提前還款部分的利息將會(huì)全部損失，進(jìn)而大幅降低資產(chǎn)池的資金利用效率與回款規(guī)模。
針對(duì)上述情況，在“自如1號(hào)”案例中，計(jì)劃管理人將該信托計(jì)劃存續(xù)期分為循環(huán)期與分配期：在循環(huán)期內(nèi)，產(chǎn)品按季度付息，不償還本金，循環(huán)期內(nèi)的底層資產(chǎn)回款用于循環(huán)發(fā)放住房分期貸款；在分配期內(nèi)，產(chǎn)品按月度付息，過(guò)手?jǐn)傔€本金，停止循環(huán)放貸。在整個(gè)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，循環(huán)期共計(jì)320天，分配期139天，循環(huán)放款按天進(jìn)行。
上述循環(huán)購(gòu)買(mǎi)的安排在一定程度上緩解了貸款提前償還的不利影響，在防止資金沉淀的同時(shí)，保證了資產(chǎn)池回款在循環(huán)期內(nèi)始終處于貸款狀態(tài)，有助于優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券獲得預(yù)期收益。因此，小部分貸款短時(shí)間內(nèi)的早償一般不會(huì)影響當(dāng)期資產(chǎn)支持證券收益和本金的兌付。
（三）限制資產(chǎn)池現(xiàn)金比率 避免合格放款租戶(hù)不足
為控制底層資產(chǎn)的不良率，受托人將嚴(yán)格按照北京自如資管在《合作機(jī)構(gòu)服務(wù)與管理協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議》對(duì)推薦借款人的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行放款。也就是說(shuō)，并非所有的自如租戶(hù)都可以通過(guò)住房分期貸款的方式支付租金，在信托計(jì)劃的循環(huán)放款期內(nèi)，如果沒(méi)有足夠的合格借款人用來(lái)開(kāi)展住房分期貸款，將導(dǎo)致資產(chǎn)池前期回款“無(wú)的放矢”，進(jìn)而形成資金沉淀。
為避免上述情況，在本案例的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃說(shuō)明書(shū)中對(duì)于循環(huán)期的定義有如下描述：“信托計(jì)劃循環(huán)放貸期間，信托財(cái)產(chǎn)專(zhuān)戶(hù)基礎(chǔ)科目項(xiàng)下的資金超過(guò)信托資金的15%（含），且持續(xù)超過(guò)30個(gè)自然日（不含）的，信托計(jì)劃循環(huán)期終止，進(jìn)入分配期，以保證專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)持有人即期收益及本金。”上述安排通過(guò)提前結(jié)束循環(huán)期進(jìn)入分配期的方式，有效避免了因合格借款人數(shù)量不足導(dǎo)致的資金沉淀問(wèn)題。
簡(jiǎn)單來(lái)講，“自如1號(hào)”的交易結(jié)構(gòu)其實(shí)質(zhì)是以住房分期貸款為底層資產(chǎn)，以原始權(quán)益人的信托受益權(quán)為基礎(chǔ)資產(chǎn)，以租戶(hù)按期償還的租金貸款作為最終還款來(lái)源。而在上述交易結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過(guò)設(shè)置流動(dòng)性監(jiān)測(cè)賬戶(hù)、循環(huán)購(gòu)買(mǎi)等方式，有效地規(guī)避了自如在開(kāi)展住房分期貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中形成的租金回款風(fēng)險(xiǎn)，以確保資產(chǎn)池的現(xiàn)金流在信托計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)穩(wěn)定可持續(xù)。
三、關(guān)于消費(fèi)金融對(duì)長(zhǎng)租公寓良性發(fā)展的思考
自2016年6月國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）以來(lái)，資本市場(chǎng)與租賃住宅類(lèi)市場(chǎng)的對(duì)接程度不斷加深，各類(lèi)針對(duì)租賃住宅類(lèi)項(xiàng)目的融資品種相繼涌現(xiàn)。但由于目前我國(guó)財(cái)政收入對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)，低成本的“純租賃自持用地”尚未全面實(shí)施，這就導(dǎo)致了長(zhǎng)租公寓行業(yè)前期投資成本高、租金回報(bào)率低、投資回報(bào)期過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題。
根據(jù)云房數(shù)據(jù)庫(kù)公布的數(shù)據(jù)，在考慮通貨膨脹的情況下，2016年我國(guó)一線(xiàn)城市的平均租金回報(bào)率為1.5%，相較于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家3%至4%的租金回報(bào)率而言，即便考慮了租賃住宅的物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入，我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的投資回報(bào)率仍然并不樂(lè)觀。而消費(fèi)金融模式的引入，在方便租戶(hù)合理開(kāi)展住房分期付款的同時(shí)，對(duì)于提高長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的投資回報(bào)率、縮短投資回報(bào)期有著積極的作用。
以“自如1號(hào)”為例，根據(jù)該專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃說(shuō)明書(shū)披露的信息，目前自如所有貸款利率均為6.27%，貸款期限均為11個(gè)月，采用等額本息還款方式，在此種模式下月利息為0.57%，按照復(fù)利計(jì)算的年化利率為7.06%。而Wind數(shù)據(jù)庫(kù)公布的該產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)發(fā)行利率為5.39%，根據(jù)其在循環(huán)期內(nèi)按季度付息的付息頻率，其年化利率為5.50%。由此可知，自如在其循環(huán)期內(nèi)的票面資金成本為5.50%，而其個(gè)人租房貸款業(yè)務(wù)的利率為7.06%，利差約為1.56%，該利差相當(dāng)于我國(guó)目前一線(xiàn)城市的平均租金回報(bào)率。
根據(jù)上述案例的計(jì)算結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商通過(guò)開(kāi)展個(gè)人租房貸款業(yè)務(wù)可以大大提高其資金投資回報(bào)率，彌補(bǔ)租賃住宅類(lèi)項(xiàng)目租金回報(bào)率較低的弊端。與此同時(shí)，通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)替租客一次性繳付未來(lái)一到兩年甚至更長(zhǎng)期限的租金，還可以加速房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資回款。
目前，建設(shè)銀行已與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署了5,481套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，房源均為精裝修新房，未來(lái)租戶(hù)可通過(guò)建行發(fā)布的APP在線(xiàn)租房。值得關(guān)注的是，建行還推出了個(gè)人住房租賃貸款“安居貸”業(yè)務(wù)，專(zhuān)門(mén)為租戶(hù)提供租房貸款。根據(jù)協(xié)議的內(nèi)容，“安居貸”將向租客發(fā)放用于一次性支付租金等租房相關(guān)費(fèi)用的貸款?！鞍簿淤J”主要基于借款人資信狀況進(jìn)行放款，目前執(zhí)行4.35%的基準(zhǔn)年利率，低于同期購(gòu)房按揭貸款，額度最高100萬(wàn)，最長(zhǎng)期限10年，還款自由，提前還款無(wú)須預(yù)約，免違約金。建設(shè)銀行提供如此優(yōu)質(zhì)的低息貸款服務(wù)背后，正是基于我國(guó)租賃住房市場(chǎng)及相關(guān)租房貸款業(yè)務(wù)巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>
結(jié)束語(yǔ)
當(dāng)然，能否將消費(fèi)金融真正引入到長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)模式之中還取決于未來(lái)租戶(hù)對(duì)于租房貸款的需求以及相關(guān)配套融資渠道的不斷完善。但在長(zhǎng)租公寓類(lèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目盛行的當(dāng)下，筆者僅以此文借助“自如1號(hào)”這個(gè)案例，從消費(fèi)金融或租房分期貸款的角度對(duì)長(zhǎng)租公寓開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資進(jìn)行探討，以期從多個(gè)角度看待我國(guó)未來(lái)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
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