1目前我國房地產業(yè)的競爭格局
我國房地產業(yè)的競爭呈以下特點：
1．1企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模普遍偏小，每個企業(yè)占據(jù)的市場最高份額也極其有限
1998～2003年，我國房地產開發(fā)企業(yè)雖由2．4萬家增加到3．7萬家，但房地產企業(yè)規(guī)模仍然不大，到2003年房地產企業(yè)平均資產僅為1．091億元，而作為實力較強的房地產上市公司中的前十強，其平均總資產也只有60億。{TodayHot}
從盈利能力來看，在2004年房地產百強企業(yè)中，利潤超過10億僅7家，利潤在5～10億也只有8家，3～5億元的有13家，在1～3億的多達43家，更有29家利潤總額不足1億元。
從市場份額來看，內陸市場化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發(fā)商的市場占有率分別為23％和20％，而香港前9位的房地產商的市場占有率達到80％。在全國范圍內，2002年萬科在全國的市場占有率僅0．94％，而美國前三名的房地產企業(yè)的市場占有率達到45％。
以上數(shù)據(jù)表明，我國房地產市場集中度比較小。
1．2房地產東西部發(fā)展不平衡
東部地區(qū)在企業(yè)規(guī)模和投資、開發(fā)規(guī)模方面均大大超過西部地區(qū)，而東部又主要集中在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市。以2003年為例，{HotTag}五省市的年開工面積和年銷售面積均超過全行業(yè)的38％，以占全行業(yè)33．15％的企業(yè)數(shù)實現(xiàn)的營業(yè)收入超過了全行業(yè)總收入的一半，利潤達到了行業(yè)總額的88％。
2房地產業(yè)經濟發(fā)展的影響因素分析
2．1國家宏觀經濟對房地產業(yè)的影響
房地產具有先于國民經濟蕭條而蕭條，后于國民經濟復蘇而復蘇的特點。
根據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計資料，改革開放以來，我國每6—7年構成一個經濟循環(huán)周期。1999年第四季度經濟增長進入谷底，這標志著從1993年開始連續(xù)7年的一個完整的循環(huán)周期已經完成，從2001年開始，經濟運行將進入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。
另據(jù)國務院發(fā)展研究中心的一份研究報告，我國未來20年的經濟增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7．0％～8．1％之間，2010—2020年，GDP增長率將降至5．5％～6．6％。
房地產發(fā)展與宏觀經濟的發(fā)展具有正相關性。宏觀經濟的持續(xù)發(fā)展，將對房地產業(yè)發(fā)展提供強力的支撐，有利于放大房地產上游的生產要素供給總量，并拉動房地產的終端市場需求。因此，未來幾年內，宏觀經濟發(fā)展對房地產具有推動和拉動雙重效應。
2．2國家宏觀調控政策和房地產金融政策對房地產業(yè)的影響
國家政策對規(guī)范房地產市場，調整市場結構與產業(yè)結構，平抑市場價格具有深遠的影響并起到了至關重要的作用，其目的是完善和促進我國房地產市場健康發(fā)展，進而帶動我國國民經濟和人民生活水平的迅速提高。
2003和2004年是我國房地產高速發(fā)展的兩年，在這兩年中房地產開發(fā)數(shù)量和投資量都達到了空前的規(guī)模，商品房售價也連連攀升。為了調解市場需求和價格，兩年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策法規(guī)，治理和規(guī)范房地產行業(yè)的運行秩序，其中包括：中國人民銀行發(fā)出關于《進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，建設部等七部委發(fā)出的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，以及央行兩次上調個人住房貸款利率的政策等。國家在加強房地產信貸業(yè)務管理，規(guī)范房地產企業(yè)融資渠道、獲取開發(fā)土地，加強經濟適用住房建設，完善廉租住房制度、整頓和規(guī)范市場秩序、完善市場信息披露制度等方面進行引導和調控。
2．3地區(qū)經濟對房地產業(yè)的影響
從區(qū)域經濟來看，房地產業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。一個區(qū)域的房地產業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經濟發(fā)展水平及產業(yè)結構狀況的制約。一般而言，區(qū)域經濟增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。這種投資與需求的增長，必然導致對房地產需求的增加，從而帶動房地產業(yè)的相應發(fā)展。
2．4科技進步對房地產業(yè)的影響
新技術、新材料、新軟件方面的科技進步，勢必對建筑設計及配套設備和部品等行業(yè)帶來重大影響。提高建筑科技水平，不但可以提高建筑室內的舒適程度、提高人居健康水平，而且可以節(jié)約能耗、減少環(huán)境污染和降低建筑的全壽命成本費用。同時，提高建筑科技水平可以提高項目在出售或出租市場的競爭力，以及提高企業(yè)項目自身的市場形象。
從歷史發(fā)展的角度看，建筑科技含量勢必要提高，真實的技術含量將成為市場真正的需求?？萍歼M步刺激房地產市場的發(fā)展，而新的市場需求又會反過來促進科技進步。
2．5其他因素對房地產業(yè)的影響
影響房地產發(fā)展的因素很多。中國加入WTO，在促進房地產建筑技術、推動房地產企業(yè)的整合與重組等方面會起到積極的影響，但同時也會沖擊我國材料、部品市場以及房地產策劃、銷售代理和房地產金融保險等行業(yè)。
另外，北京申奧成功以及CEPA的簽署等事件也都會對房地產的發(fā)展起到區(qū)域性的促進作用。
3房地產業(yè)發(fā)展趨勢
基于以上對房地產業(yè)的影響因素的分析，可以預測我國房地產業(yè)在未來數(shù)年內各市場主體將會有以下發(fā)展趨勢：
3．1開發(fā)企業(yè)
3．1．1房地產企業(yè)重心將全面轉移。隨著市場競爭的加劇，房地產企業(yè)開始積極尋求資本、信息、技術、人才等企業(yè)快速發(fā)展的要素。同時，隨著經濟實力與技術力量的發(fā)展，一些有實力的企業(yè)已經不再是簡單地處在產業(yè)鏈的某個節(jié)點上，而是在加強自己核心競爭能力的同時，開始向房地產業(yè)鏈的上下游擴張。
3．1．2房地產開發(fā)企業(yè)的品牌化將逐漸加強。就當前房地產市場而言，品牌競爭格局基本形成，但房地產企業(yè)的品牌建設意識還非常薄弱。要增強企業(yè)競爭力，必須通過整合現(xiàn)有資源來細分和占領市場，形成統(tǒng)一清晰的品牌形象，從而擴大市場占有率。品牌優(yōu)勢將越來越成為房地產業(yè)開發(fā)企業(yè)贏得競爭的關鍵。
3．1．3建筑實體的“隱性質量”將得到房地產企業(yè)的重視。一直以來開發(fā)商只重視建筑實體的“看得見質量”，如門庭的裝修、小區(qū)的綠化等，但隨著消費者越來越理性，他們對建筑的防噪音、節(jié)能、智能化等方面的要求也越來越高，所以開發(fā)商會將綠色建筑技術和信息技術應用到房地產業(yè)的最終產品中。
3．1．4房地產開發(fā)企業(yè)以聯(lián)合、兼并、重組形式的集團化進程加速。我國房地產業(yè)過大的企業(yè)總數(shù)和過小的市場集中度會導致企業(yè)在有限的市場中惡性競爭。在房地產業(yè)進一步對外資開放的同時，企業(yè)面對外資巨頭的猛烈沖擊，未來數(shù)年內必然面臨重新洗牌、規(guī)模整合的現(xiàn)實。
3．2消費者
3．2．1消費者更具有理性的分析和判斷能力，追求舒適和高品質生活目標是不會改變的，但消費者購房時不再只注重價格這單一因素，還會關注房屋質量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平、甚至交樓期限與辦理房產證問題等方面。
3．2．2消費者維權意識增強。消費者的法律意識、維權意識逐步成熟，投訴由情緒化向理性化轉移。
3．3政府
政府將加強對房地產開發(fā)的規(guī)范，政府調控市場的力度將增強。政府調節(jié)房地產業(yè)市場最重要的職責就是保護和引導房地產市場的發(fā)育。除了運用經濟手段來規(guī)范市場，政府還會介入土地出讓、價格制定以及規(guī)范企業(yè)經營等多個層面，一方面加大開發(fā)力度，增加供給；另一方面，控制需求?？刂菩枨蟛⒉皇强刂埔约彝ゾ幼槟康牡南M性需求，而是控制以投機或炒作為目的的需求。這使得房地產業(yè)市場化行為更加規(guī)范，市場行為與政府行為共同發(fā)展。
3．4金融機構
房地產金融機構是房地產金融市場中重要的資金供給者。目前主要有兩大類：一類是銀行類的房地產金融機構，如住房儲蓄銀行、各商業(yè)銀行；另一類是非銀行類的房地產金融機構，如房地產金融公司、信托投資公司、保險公司等。
房地產業(yè)是一個資金密集性產業(yè)，哪一個環(huán)節(jié)都是由資金來決定。資金無論在土地的征購、住房的開發(fā)與建設，還是銷售等任何一個環(huán)節(jié)跟不上，都會導致房地產開發(fā)受阻。國內貸款、自籌資金和其他資金來源構成房地產開發(fā)投資的主要渠道。因此，目前我國房地產企業(yè)的項目開發(fā)資金的重要來源仍然是銀行，資金的可獲得性與成本的高低也就決定了房地產業(yè)的發(fā)展與繁榮。
2003中國人民銀行《進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》的出臺，以及2004年的兩次加息對整個房地產業(yè)的發(fā)展格局產生了重大影響，最直接的影響就是對房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道的沖擊和成本的增加，這必然導致資金密集型的房地產企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產業(yè)融資將趨向多元化。
4房地產業(yè)未來競爭策略分析
通過對房地產業(yè)現(xiàn)狀的剖析和行業(yè)未來的前瞻性分析，可以推斷，該行業(yè)未來競爭所遵循的競爭策略如下：
4．1企業(yè)合作、產業(yè)戰(zhàn)略聯(lián)盟是解決資金、土地等生產要素緊缺的有效途徑
戰(zhàn)略聯(lián)盟與合并或兼并是有區(qū)別的。戰(zhàn)略聯(lián)盟是企業(yè)之間達成的既超出正常交易，但又達不到合并程度的長期協(xié)議，它所強調的是伙伴之間的全面相容性，重視的是彼此間某些資源的共同運用。
市場準入規(guī)則與開發(fā)成本的提高淘汰了一批資金實力不足的開發(fā)商，也促使開發(fā)商積極謀求聯(lián)合，以合資、合作或資產重組的方式在市場上尋求新的立足點。以上市公司為主體的大公司、大集團通過聯(lián)合購并、重組，能夠實現(xiàn)超常規(guī)的資源匯聚、資產增值和資本擴張。以往開發(fā)主要通過子公司操作的經營模式將逐步被合資、合作等多種方式代替。
4．2品牌化經營是企業(yè)發(fā)展的必由之路
未來的市場競爭就是品牌的競爭。據(jù)一項關于對居民消費與市場品牌的調查表明，無論是居民日常消費品市場還是耐用消費品市場，其集中程度均很高，前十名品牌的占有率之和一般在70％一80％左右。由此可見，消費者已從單純注重消費商品的物質效用向物質功能外的其他效用轉變，部分消費者已進入“品牌消費”階段。
房地產開發(fā)項目在空間上的不可移動性使得它在營銷上與一般商品不同。房地產開發(fā)企業(yè)必須把項目和企業(yè)形象、聲譽結合起來吸引消費者。信譽卓著、企業(yè)形象良好的開發(fā)商，其開發(fā)項目有極大的感召力。
4．3提高顧客滿意度是企業(yè)競爭的關鍵所在
與家電等行業(yè)不同，房地產業(yè)沒有壟斷性的核心競爭力，房地產企業(yè)無法憑據(jù)自身的核心技術優(yōu)勢來贏取產品的優(yōu)勢。因此對于企業(yè)來說，關注顧客的終身價值，以最有效的途徑來滿足顧客期望，獲得顧客滿意和企業(yè)獲利的均衡，誰就會立于不敗之地。
當然，獲得顧客滿意需要房地產開發(fā)企業(yè)具備創(chuàng)新和把握市場的能力。只有使用新的經營管理手段，開發(fā)新的建筑產品并提高產品的附加值，在及時了解需求動向的基礎上，尋找市場供給與需求的最佳結合點，才能真正的提高顧客的滿意度。
4．4人力資本和組織文化將成為現(xiàn)代房地產企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略資源
在知識經濟時代，人力資本增值能力高于非知識資本，而組織文化，包括企業(yè)的價值觀、理念和行為規(guī)范，又對企業(yè)的發(fā)展提供強有力的支持。一個現(xiàn)代企業(yè)在競爭中興衰存亡，越來越取決于其所擁有的知識資本和組織文化等戰(zhàn)略資源的存量和有效的制度安排能力。
4．5價值鏈管理是房地產企業(yè)競爭致勝的根本途徑
房地產行業(yè)發(fā)展規(guī)范化，專業(yè)化特征日益明顯。在房地產開發(fā)價值鏈的企業(yè)集群中，開發(fā)商位于價值鏈的頂端。單個企業(yè)難以在整個價值鏈的各個環(huán)節(jié)都做得最優(yōu)。從價值鏈的角度來參與競爭，加強鏈上各經濟主體的管理與協(xié)調尤為重要。以價值活動、效用體系、運營體系三維共同支撐的價值鏈管理模式是房地產企業(yè)實現(xiàn)業(yè)主價值最大化與企業(yè)生存發(fā)展的有力保障。