案例：黃某和金某是夫妻關(guān)系，上海市青浦區(qū)人，婚后育有一子。一家三口原先住在青浦的老房子里。房子共三間，所有權(quán)登記在丈夫黃某名下，土地屬于農(nóng)村集體所有。后為了便于工作，一家三口搬往市區(qū)居住，老房子因此空置。
2004年2月，黃某因?yàn)榧毙杌I措資金，便瞞著妻子將青浦的老房子以10萬(wàn)元的價(jià)格賣給了鄰村的陸某，雙方簽訂了房屋買賣合同。 妻子金某得知這一情況后，當(dāng)即表示不同意，并訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)黃某與陸某的房屋買賣合同無(wú)效。
結(jié)果：法院認(rèn)為，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，依法不得轉(zhuǎn)讓，在目前“房屋和土地一體處分”的情況下，轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的同時(shí)也處分了宅基地使用權(quán)，損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，因此雙方之間的房屋買賣合同無(wú)效。
律師點(diǎn)評(píng)：
近年來，隨著人口流動(dòng)性的增強(qiáng)，城市建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨活躍，農(nóng)村住宅的買賣數(shù)量明顯上升，此類房屋買賣合同是否有效成為司法認(rèn)定的一個(gè)難點(diǎn)。目前司法實(shí)務(wù)中對(duì)農(nóng)村房屋買賣的主導(dǎo)觀點(diǎn)是認(rèn)為這類買賣合同屬于無(wú)效合同。
依據(jù)民法理論，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)永久性地附著于土地，一旦移動(dòng)，必將損害房屋的使用價(jià)值，因此房屋在性質(zhì)上屬于土地的重要成分，“房屋和土地一體處分”原則得到了法學(xué)界的廣泛認(rèn)同。處分房屋的同時(shí)土地使用權(quán)一并處分，反之，處分土地使用權(quán)則土地之上的房屋同時(shí)處分，這一作法在我國(guó)《物權(quán)法》第182條也得到體現(xiàn);該條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。依此原理，本案中，丈夫黃某形式上僅僅轉(zhuǎn)讓了自己所有的房屋，實(shí)質(zhì)上在轉(zhuǎn)讓房屋的同時(shí)也轉(zhuǎn)讓了宅基地使用權(quán)。
根據(jù)我國(guó) 《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是農(nóng)民作為集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，這一權(quán)利與集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特定的身份關(guān)系相關(guān)聯(lián)，如果允許任意轉(zhuǎn)讓，將影響到農(nóng)民最基本的生存權(quán)利和居住權(quán)益，最終侵害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的穩(wěn)定和諧。因此，為保障農(nóng)民“居者有其地”的權(quán)利不受侵犯，目前尚不能允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。
綜上，在目前房屋和土地不可分離的情況下，出賣農(nóng)村房屋必然同時(shí)處分農(nóng)村宅基地使用權(quán)，而這損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益，因此這類合同一般被認(rèn)定為無(wú)效。因此，購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)，一定要先了解房屋土地的性質(zhì)、用途和使用權(quán)期限。
但也不可否認(rèn)，由于歷史原因，已有一部分購(gòu)房者在多年前就已經(jīng)購(gòu)買了農(nóng)村房屋，辦理了產(chǎn)權(quán)過戶且實(shí)際居住時(shí)間較長(zhǎng)。如果一概宣告這類合同無(wú)效，勢(shì)必對(duì)這部分購(gòu)房者的居住利益造成重大影響，不利于社會(huì)穩(wěn)定。因此，對(duì)經(jīng)有關(guān)部門同意的、交易時(shí)間較長(zhǎng)并實(shí)際居住、他處無(wú)住房的購(gòu)房者，可以從尊重真實(shí)意思、維護(hù)誠(chéng)實(shí)信用的原則出發(fā)，認(rèn)可其居住現(xiàn)狀。
法規(guī)鏈接：
《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第153條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓和出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。
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