最近，朋友在觀山湖區(qū)買了一套公寓
交了訂金才搞清楚這套房子的產(chǎn)權(quán)是40年
朋友一下慌了
40年比70年整整少了30年啊
而且購房的價格一樣甚至更高
朋友很糾結(jié)，這房子到底要還是不要？
40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)房
0產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)、不完整產(chǎn)權(quán)房
……
房屋產(chǎn)權(quán)
可不是只相差30年這么簡單
它還會牽涉到
落戶、孩子入學(xué)、貸款方式、物管費(fèi)
等購房者的切身利益
所以，大家在買房前
一定要弄清楚房子的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)
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問題一
什么是房屋產(chǎn)權(quán)？
一般來說，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成。
房屋所有權(quán)屬于個人產(chǎn)權(quán)，是私有財產(chǎn)權(quán)的一種，受到我國《物權(quán)法》的保護(hù)，其年限是永久的；
而土地使用權(quán)是國家向組織、機(jī)構(gòu)及個人出讓的一項(xiàng)使用權(quán)，根據(jù)土地規(guī)劃用途的不同，土地的最高使用年限又分為40年、50年和70年不等，到期后可重新繳納土地出讓金，獲得土地繼續(xù)使用權(quán)。
（懶得看文字的可以看下圖）
圖片來源：@央視新聞評論
這里補(bǔ)充一個問題
房屋產(chǎn)權(quán)從什么時候算起？
好多人以為是從購房之日算起的
錯！其實(shí)是從開發(fā)商取得該地塊之日起算的
圖片來源：@央視新聞評論
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問題二
40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別？
不但有區(qū)別，而且區(qū)別很大
關(guān)系到大家的錢袋子和娃娃入學(xué)等重要問題
區(qū)別1：土地規(guī)劃用途不同
40年、50年和70年這三種不同產(chǎn)權(quán)的房子，用途是不一樣的。
70年：一般為平常的住宅建設(shè)用地；
50年：為工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，以及綜合用地；
40年：商業(yè)、旅游和娛樂用地。
區(qū)別2：落戶政策不同（入學(xué)政策也不同）
70年：可以落戶口；
40年或50年：雖然很多也能夠滿足居住的要求，但一般來說不能落戶口，子女也不能劃分到相應(yīng)的學(xué)區(qū)就近入學(xué)。
區(qū)別3：生活費(fèi)用不同
70年：在水電費(fèi)上是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取，價格相對較低；
40年或50年：按照商用標(biāo)準(zhǔn)來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃?xì)狻?/p>
區(qū)別4：貸款條件不同
70年：可以申請公積金貸款；
40年或50年：一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業(yè)貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。
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問題三
小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房有什么區(qū)別？
一個有風(fēng)險，一個很安全
小產(chǎn)權(quán)房（0產(chǎn)權(quán)房）：
小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是一種約定俗稱的稱謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。小產(chǎn)權(quán)房分為3種：
在集體建設(shè)用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，非本村的市民不能購買；
在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子；
各類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅。
這些小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)槎紱]有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所以實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，也可以稱為“0產(chǎn)權(quán)”房。
小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別：
1、大產(chǎn)權(quán)有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權(quán)沒有房產(chǎn)證。大產(chǎn)權(quán)房有五證，受法律保護(hù)，有完整產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)，沒有五證，不受法律保護(hù)，只有部分產(chǎn)權(quán)。
2、大產(chǎn)權(quán)拆遷有補(bǔ)償，小產(chǎn)權(quán)沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權(quán)業(yè)主基本不會得到拆遷安置補(bǔ)償；
3、小產(chǎn)權(quán)房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；
4、小產(chǎn)權(quán)由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)證，不能作為抵押或上市專賣。也就是說，買小產(chǎn)權(quán)房不能貸款，只能一次性付全款。
無論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買賣都具有較大法律風(fēng)險，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對待。近日，國土資源部再次重申：小產(chǎn)權(quán)房不得通過不動產(chǎn)登記合法化，所以大產(chǎn)權(quán)房相對較安全又有保障。
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問題四
什么叫共有產(chǎn)權(quán)房？
共有產(chǎn)權(quán)房：
即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民平分，市民可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。
目前這種共享產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國部分城市開展試點(diǎn)。對購買人群和共有比例都有不同規(guī)定。
舉個例子：
今年4月，廣州市南沙新區(qū)推出共有產(chǎn)權(quán)住房，要求重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)促進(jìn)政策體系領(lǐng)域緊缺型人才和港澳青年可申請購買南沙新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)住房的60%產(chǎn)權(quán)，所購住房只能用于自住，不能用于出租、抵押，五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。
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問題五
產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦？房子還是我的嗎？
房子到期后，有幾種途徑解決：
1、延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個價格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價格，類似于成本價和市場價的差額。
2、根據(jù)規(guī)劃需要，國家收回土地和地上建筑物的。對業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，用類似拆遷安置的辦法解決。
以70年產(chǎn)權(quán)房子為例：
圖片來源：@央視新聞評論
不管是40年、50年還是70年，都有到期的時候，土地使用年限到期后，只要房子還能住，就都得續(xù)簽土地。
這就是關(guān)鍵了，怎么續(xù)簽？續(xù)簽金額怎么計算？根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期后按照當(dāng)時的樓面毛地指導(dǎo)價格，依一定比例繳費(fèi)。
雖然這些問題目前還沒有確切答案，但有一點(diǎn)可以肯定：房子使用到期后，還是你的！
房屋的產(chǎn)權(quán)問題
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