俗話說(shuō)，“鐵打的房企，流水的兵”，說(shuō)的就是房地產(chǎn)圈的人事變動(dòng)，今年尤為頻繁，臨近年底，原龍湖副總裁袁春跳槽到鴻坤，任職地產(chǎn)總裁一職，原保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英跳槽到寶能地產(chǎn)，任職高級(jí)副總裁，再算上之前朱榮斌、吳建斌離開(kāi)碧桂園加盟陽(yáng)光城，原世茂執(zhí)董闞乃桂獲任陽(yáng)光城副總裁等等，房企間的人事流動(dòng)呈現(xiàn)白熱化趨勢(shì)。
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房企之間，互相挖角本是正?，F(xiàn)象，但是一批中小房企以高薪“挖角”大房企高管，值得關(guān)注，這背后既有公司發(fā)展治理的需要，更有來(lái)自規(guī)模壓力下的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)思考。正如一位房企人士所說(shuō)，“房地產(chǎn)還有三五年的增長(zhǎng)空間，這是中型房企最后實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)彎道超車的機(jī)會(huì)，需要挖一批優(yōu)秀的高級(jí)管理人才來(lái)，沖擊規(guī)模?！?/p>
從大到小房企高管新去處
2017年，房企分化加速，大魚吃小魚成為常態(tài)，強(qiáng)者恒強(qiáng)的馬太效應(yīng)凸顯，市場(chǎng)集中度越來(lái)越高。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，不久的將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)（專題閱讀）將重新大洗牌，僅剩下20%的房企能夠存活，另外80%的中小房企將被淘汰。變局之下，無(wú)論是企業(yè)還是職業(yè)經(jīng)理人，危機(jī)意識(shí)增強(qiáng)，尋找適合自己的位置和定位，將成為新一輪角逐戰(zhàn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年上半年共有210余位房企高管發(fā)生職位變動(dòng)，辭任的高管大概有63位，其中就包括碧桂園原首席財(cái)務(wù)官吳建斌、原聯(lián)席總裁朱榮斌。2017年下半年，高管離職現(xiàn)象更為頻繁，泰禾廣深區(qū)域總裁田九坡離職，闞乃桂辭去世茂執(zhí)董職位，袁春辭去龍湖地產(chǎn)副總裁職位，余英離開(kāi)多年的東家保利地產(chǎn)，張海民離開(kāi)陽(yáng)光城，世茂集團(tuán)副總裁兼首席人才官?gòu)垈ルx職，等等。
高管離職，市場(chǎng)更關(guān)心下一站去哪兒。過(guò)去兩三年，分為以下幾種情況，甲方內(nèi)部消化，也就是從一家開(kāi)發(fā)商跳到另一家開(kāi)發(fā)商，或者是跨行業(yè)跳槽，諸如萬(wàn)科肖莉加盟房多多、萬(wàn)科袁伯銀任美樂(lè)樂(lè)家居總裁，雖然其后來(lái)又回到開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，也有自主創(chuàng)業(yè)者，諸如毛大慶、蔡雪梅、莫軍等等。
今年房企高管的新去處，很是明朗，多在企業(yè)間流動(dòng)，但是一個(gè)很明顯的趨勢(shì)是，不少高管，“自降身份”，從大平臺(tái)來(lái)到小平臺(tái)，諸如朱榮斌和吳建斌，從準(zhǔn)一哥的碧桂園來(lái)到20強(qiáng)開(kāi)外的陽(yáng)光城，余英從一線房企保利來(lái)到“名大于實(shí)”的寶能，袁春從千億新成員龍湖來(lái)到排名百位之外的鴻坤。
這背后縱然有高管個(gè)人職業(yè)選擇、價(jià)值再造、高薪誘惑等因素，但是深層次的行業(yè)變局更引人思考。
離職潮背后規(guī)模增長(zhǎng)是主因
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，類似高管跳槽事件，表面是個(gè)人職業(yè)安排所引起的，但實(shí)際上和行業(yè)以及企業(yè)的調(diào)整有關(guān)。
2017年，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度迅速提升，座次排名發(fā)生變動(dòng)。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年前10月，TOP3房企市場(chǎng)份額占比達(dá)到12.8%，而2016年底則是8.9%。TOP10房企市場(chǎng)份額占比達(dá)到24.7%，TOP30占比達(dá)到38.2%，TOP50占比達(dá)到45%。與此同時(shí)，部分房企異軍突起，另外一部分房企跌出百?gòu)?qiáng)榜單。
根據(jù)日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)于產(chǎn)業(yè)集中度的劃分，前8名的規(guī)模如果占比超過(guò)70%，就是高寡占型市場(chǎng)，如果是40%-70%，則是一般寡占型市場(chǎng)。特別是2017年，龍頭房企單體銷售額突破五千億，向著六千億狂奔，大房企加速奔跑，中小房企壓力甚大，不少提出千億甚至是2000億、3000億的短期或者是中長(zhǎng)期目標(biāo)，這是一場(chǎng)來(lái)自地產(chǎn)界最后的瘋狂與豪賭。
“不管是大房企還是中小房企，壓力都很大。行業(yè)變化太大，一不小心就會(huì)掉隊(duì)。看看那些曾經(jīng)的地產(chǎn)一哥們，哪個(gè)不是曾經(jīng)輝煌無(wú)限，如今不少落寞無(wú)名，還有那些淘汰或者正在被淘汰的房企，都是血淋淋的案例。不進(jìn)則退不快則死，這就是現(xiàn)在的游戲規(guī)則?！币晃粊?lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)界的人士感嘆。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷認(rèn)為，到2020年，我國(guó)的房地產(chǎn)將進(jìn)入一般寡占型市場(chǎng)。屆時(shí)，市場(chǎng)格局基本劃定。所以，接下來(lái)的三五年，是規(guī)模沖刺的好時(shí)機(jī)，也是最后一次實(shí)現(xiàn)彎道追趕的機(jī)會(huì)。為此，一些中小企業(yè)不惜高薪聘請(qǐng)大企業(yè)出身的高管，希望能夠帶來(lái)新的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的重大突破。
這些高管給中小房企帶來(lái)的不僅僅是規(guī)模上的增長(zhǎng)，還有管理經(jīng)驗(yàn)、品牌價(jià)值等等。國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，大房企的高管帶來(lái)的還有人脈與關(guān)系，打通政府、融資機(jī)構(gòu)這條渠道，這是中小企業(yè)所欠缺的。
“這是他們的價(jià)值所在和歷史使命，幫助中小企業(yè)建立法人治理結(jié)構(gòu)、內(nèi)部管理體系、標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品體系、多渠道的融資體系、低成本的管控體系等等，使企業(yè)在快速奔跑過(guò)程中，不容易摔跤?！睔W陽(yáng)捷如是說(shuō)。
玩法生變新平臺(tái)的壓力、動(dòng)力
不得不承認(rèn)，當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，已與之前的十年不可同日而語(yǔ)。調(diào)控持續(xù)收緊、去杠桿加速、長(zhǎng)效機(jī)制頻出，拿地越來(lái)越難、融資渠道越來(lái)越緊、產(chǎn)品打造越來(lái)越精細(xì)化等等，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的量級(jí)增長(zhǎng)，并不是一件容易的事情。
據(jù)媒體報(bào)道，袁春在鴻坤地產(chǎn)的任務(wù)并不簡(jiǎn)單，到2023年做到1000億的銷售規(guī)模?？v觀鴻坤前幾年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，徘徊在百億左右，用6年時(shí)間，從百億到千億，對(duì)一個(gè)以環(huán)北京為主的企業(yè)來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)巨大。
即便是有著碧桂園3000億元光環(huán)的“雙斌”，想要再造一個(gè)小碧桂園出來(lái)，也是難上加難。“碧桂園的快速成長(zhǎng)得益于人才激勵(lì)機(jī)制和成功的戰(zhàn)略布局，建立激勵(lì)機(jī)制容易，但是布局不是一朝一夕的事情，而且受政策影響較大。”分析人士指出。
因此，在歐陽(yáng)捷看來(lái)，一二線城市土地供應(yīng)逐年縮減，且價(jià)格受到管控，業(yè)績(jī)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)不太可能，必須去三四線城市。
另外，規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，新戰(zhàn)場(chǎng)開(kāi)啟，特色小鎮(zhèn)、城市更新、共享辦公等等，尤其是住宅租賃新政帶來(lái)的新市場(chǎng)機(jī)遇，不同的產(chǎn)業(yè)，不同的玩法，這將是決定地產(chǎn)下半場(chǎng)的重要砝碼。
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