■本文作者：謝天澤 北京在明律師事務(wù)所

導(dǎo)讀：征收補償協(xié)議作為約定征收當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除協(xié)議。依法訂立的協(xié)議受到法律保護。補償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人未履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。一份如此重要的協(xié)議，我們被征收人實應(yīng)詳細閱讀、慎重簽訂，今天就由在明律師帶您看一看，簽訂征收補償協(xié)議時，有哪些要點需要注意。

征收補償協(xié)議是一種內(nèi)容法定的行政合同，它既遵循《合同法》平等、自愿的原則，又具有行政屬性。大多數(shù)被征收人不具備法律知識，在簽訂合同時一般又不會有專業(yè)律師在場，也不了解其中的要點，無法發(fā)現(xiàn)合同中的瑕疵之處，草草簽下合同致使自身權(quán)益受損。被征收人可以從以下5個方面入手，審查判斷自己所要簽的補償協(xié)議是否合法合理。

要點一：有合法的征收主體

補償協(xié)議中的征收主體，應(yīng)是市、縣級人民政府；簽約主體則應(yīng)是其所確定的房屋征收部門。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱“條例”）的規(guī)定，市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋征收補償工作，由其確定的房屋征收部門組織實施。

《條例》中還規(guī)定了市、縣級人民政府的諸多職責(zé)，如公布征收補償方案并征求公眾意見；符合條件時舉行聽證會；依法作出房屋征收決定；制定房屋征收的補助和獎勵辦法；依法作出房屋征收補償決定等。這些工作在房屋征收過程中都是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對被征收人的合法補償權(quán)益有著直接而重大的影響。

被征收人要想保證自己的合法權(quán)益，依法獲得補償，就要確保自己是與能夠負責(zé)，即承擔(dān)法律責(zé)任的主體簽訂協(xié)議，而不被僅僅是房屋征收實施單位甚至某企業(yè)的錯誤主體混淆視聽，以免在日后發(fā)生糾紛時，無法通過行政訴訟渠道進行救濟。

要點二：通讀條款設(shè)置，進行整體審查

根據(jù)《條例》規(guī)定，補償協(xié)議應(yīng)就補償方式、補償金額和支付期限，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費和周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立條款。補償協(xié)議的條款設(shè)置，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準確、詳細、完備。被征收人既要從細節(jié)上逐字逐句地進行審查，又要從宏觀上、整體上通讀擬簽協(xié)議的完整條款，看內(nèi)容上是否存在缺項、漏項的情形?！叭比狻钡难a償協(xié)議，將可能給被征收人的補償權(quán)益埋下較大的隱患，被征收人要在簽字前及時發(fā)現(xiàn)并要求房屋征收部門及時進行補正。

從另一個角度上看，補償安置協(xié)議的文本篇幅不應(yīng)過于簡略。僅僅一兩頁紙的“協(xié)議”，無論如何是不能輕易簽的。

要點三：協(xié)議中是否詳列房屋情況和房屋價格評估結(jié)果

一份合法的補償協(xié)議要有房屋的基本情況，正所謂事實要清楚。協(xié)議中應(yīng)當(dāng)列明被征收房屋的地點、建筑面積、樓層、朝向、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用途等基本信息，如有附屬建筑、裝修裝飾物、地下室等也應(yīng)列明。房屋基本情況影響著房屋價值的評估和被征收人所能獲得的補償數(shù)額。事實一旦不清，最終的補償結(jié)果也將淪為不公。

補償協(xié)議中還要有房屋價值評估情況的明確表述。房屋征收部門應(yīng)委托專業(yè)評估機構(gòu)，根據(jù)考量房屋各方面因素對房屋價值出具評估報告，確定市場價值。沒有房屋評估情況，協(xié)議上最終列明的補償數(shù)額就喪失了事實依據(jù)，也就無所謂公平、合理。

要點四：補償安置方式的選擇與確定

法律賦予了被征收人選擇補償安置方式的權(quán)利?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償是以市場評估價格為標準，對被征收房屋的所有權(quán)人進行貨幣形式的補償，即俗稱的給錢。產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋與被征收房屋進行調(diào)換，計算其價格后結(jié)清差價，即俗稱的給房。

在選擇貨幣補償?shù)那闆r下，協(xié)議給予被征收人的補償價格不得低于征收決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場價。此處的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同的或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評定，如果被征收人對價值有異議，可以申請復(fù)核，進而還可以申請專家委員會鑒定。

在被征收人選擇貨幣補償?shù)那闆r下，補償協(xié)議需要列明補償金額、支付期限和支付方式。

而如果被征收人選擇了產(chǎn)權(quán)調(diào)換，在調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)為被征收人提供周轉(zhuǎn)用房，為自行在外租房過渡的被征收人提供安置費。同時應(yīng)當(dāng)在協(xié)議中列明調(diào)換房屋的區(qū)位、建筑面積、交付期限、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等重要事項。

如果您的房屋是用于營業(yè)用途的非住宅房屋，協(xié)議中還應(yīng)根據(jù)征收前的使用效益、停產(chǎn)停業(yè)期限對被征收人的停產(chǎn)停業(yè)損失和機器設(shè)備的搬遷、安裝費用予以補償。

要點五：是否有違約責(zé)任條款

在協(xié)議的后部，被征收人要特別注意閱讀，協(xié)議中是否約定了違約責(zé)任和爭議解決途徑。如出現(xiàn)征收方逾期未能支付貨幣補償款、逾期未能交付產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋等情況，征收方就應(yīng)向被征收人支付違約金并賠償損失。如被征收人出現(xiàn)未按時騰退房屋等情況，同樣要承擔(dān)違約責(zé)任。

爭議解決途徑部分，目前的約定通常都是協(xié)商不成向法院起訴，2011年以前可能出現(xiàn)的仲裁條款已經(jīng)沒有適用的法律依據(jù)了。

最后，在明律師再次提醒廣大被征收人，您在簽訂補償協(xié)議時，一定要仔細閱讀、慎重考慮，當(dāng)您發(fā)現(xiàn)協(xié)議內(nèi)容有不完善、條款設(shè)置缺失、雙方權(quán)利義務(wù)不平等的情況，或是認為補償不合理時，不要輕易簽署協(xié)議。很多被征收人熱衷于研究“協(xié)議簽訂后何種情況下可以反悔”這種問題，與其在這上面大費周章，還不如在簽字時三思而行。