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1、《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)[2006]187號

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

2、《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知》國稅發(fā)[2009]91號

第六條 主管稅務機關(guān)應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關(guān)應從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。 

第七條 主管稅務機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應當積極關(guān)注，對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用。 

第八條 對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，有條件的地區(qū)，主管稅務機關(guān)可結(jié)合發(fā)票管理規(guī)定，對納稅人實施項目專用票據(jù)管理措施。 

第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

3、北京市地方稅務局關(guān)于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告北京市地方稅務局公告2016年第7號

第六條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行日常管理和清算（以下簡稱清算單位）。

對于分期開發(fā)的項目，可以結(jié)合項目實際情況及相關(guān)材料進行判定，以確定的分期建設項目作為清算單位。

第十二條 符合下列情況之一的，納稅人應到主管稅務機關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：

（一）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

（四）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

在實際清算或復核操作過程中，可能還會出現(xiàn)立項分立項、多立項合并清算等涉及判斷清算單位的問題，此時就需要結(jié)合歷史客觀因素、稅收監(jiān)管環(huán)境等，以相關(guān)政策依據(jù)為絕對支撐來進行判斷。

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甲房地產(chǎn)公司開發(fā)的A項目進行土地增值稅清算，具體項目位置分布如下圖。甲房地產(chǎn)公司自報A項目應補稅款229,189,040.60元。

上述簡例只是清算單位變動導致適用稅率發(fā)生變動的情況，在實操過程中還有可能出現(xiàn)如上文所說的清算單位變動導致成本分攤比例、清算扣除比例以及普宅優(yōu)惠的變動情況，這就需要我們在進行審核測算的時候多加關(guān)注了。