隨著法治建設(shè)進(jìn)程的加快，業(yè)主的權(quán)利意識(shí)、主人意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)，越來(lái)越多的業(yè)主開(kāi)始認(rèn)為自己是小區(qū)物業(yè)的主人。權(quán)利意識(shí)的增強(qiáng)是個(gè)好事情，是社會(huì)進(jìn)步的體現(xiàn)。據(jù)法學(xué)家們研究，人們的權(quán)利意識(shí)大約經(jīng)過(guò)如下歷史階段：一是義務(wù)本位階段，人們只知道要服從朝廷，服從官府，服從長(zhǎng)輩，很少知道自己還有什么權(quán)利；二是權(quán)利本位階段，權(quán)利意識(shí)疾速增長(zhǎng)，人們談?wù)摰亩际亲约河袡?quán)做什么，很少考慮如何正確行使權(quán)利，忽略自己的義務(wù)；三是權(quán)利義務(wù)并重階段，人們能夠正確行使權(quán)利，認(rèn)真履行義務(wù)，規(guī)則意識(shí)比較明確。按照這個(gè)說(shuō)法，我國(guó)城市社區(qū)已經(jīng)進(jìn)入權(quán)利本位階段。人們不再是“臣民”而要做公民，要表達(dá)自己的聲音，參與決定涉及自身利益的公共事務(wù)。
業(yè)主們權(quán)利意識(shí)增長(zhǎng)了，還要明白如何正確行使權(quán)利；想要自主，還要知道自主就意味著對(duì)自己的行為負(fù)責(zé)。正確行使權(quán)利，就是要增強(qiáng)規(guī)則意識(shí)，權(quán)利義務(wù)分明，享有權(quán)利的同時(shí)認(rèn)真履行義務(wù)。這樣，社會(huì)才會(huì)處于一個(gè)有序的狀態(tài)，每個(gè)人的權(quán)利才能得到有效的保障。無(wú)人履行義務(wù)的社會(huì)是無(wú)序的，誰(shuí)的權(quán)利都無(wú)法保障。
在物管服務(wù)關(guān)系中，業(yè)主既享有法律法規(guī)直接規(guī)定的權(quán)利，又享有物業(yè)服務(wù)合同約定的權(quán)利；既負(fù)有法律法規(guī)直接規(guī)定的義務(wù)，還負(fù)有物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)。
一、業(yè)主的基本權(quán)利
這里所說(shuō)的基本權(quán)利是指無(wú)需通過(guò)特別約定而僅根據(jù)業(yè)主身份即可享有的成員權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則等規(guī)范性法律文件的規(guī)定，業(yè)主享有如下基本權(quán)利：
1、對(duì)專有部分占有、使用、收益、處分的權(quán)利。業(yè)主可以居住、裝修、出租、經(jīng)營(yíng)自己的房屋、車庫(kù)或攤位，并從中獲取收益。業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)具有排他性，只要不占用公共空間或侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，任何人無(wú)權(quán)干涉業(yè)主專有部分范圍內(nèi)的事。
2、使用物業(yè)共有部分并分享公共收益的權(quán)利。業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、共用設(shè)施、共有場(chǎng)地可以有償或無(wú)償?shù)貎?yōu)先使用。依法歸屬于開(kāi)發(fā)商的車位也應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要。另外，業(yè)主可以參與分配經(jīng)營(yíng)共有部分所得的收益或因共有部分征收、征用所獲得的補(bǔ)償。物權(quán)法第八十條對(duì)公共收益分配進(jìn)行了規(guī)定。
3、成立業(yè)主自治組織的權(quán)利。物權(quán)法第七十五條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。這一權(quán)利必須集體行使，單個(gè)的業(yè)主需要聯(lián)合他人共同申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。根據(jù)法律的規(guī)定，業(yè)主還可以對(duì)自治組織的架構(gòu)、運(yùn)作模式進(jìn)行自主設(shè)計(jì)，例如成立業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主小組等。
4、自行管理或委托他人管理物業(yè)的權(quán)利。業(yè)主自行管理須經(jīng)代表全體業(yè)主意志的業(yè)主自治組織決定，要制定科學(xué)的自行管理方案，并明確具體責(zé)任主體。委托他人管理物業(yè)的，由業(yè)主大會(huì)做出決定，并由業(yè)主委員會(huì)與受托管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)開(kāi)發(fā)商選聘的物業(yè)管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。目前，這一權(quán)利行使的非常艱難。
5、獲得行政機(jī)關(guān)協(xié)助的權(quán)利。法律規(guī)定，有關(guān)部門應(yīng)對(duì)成立業(yè)主大會(huì)、建設(shè)業(yè)主自治組織進(jìn)行指導(dǎo)和協(xié)助。對(duì)于物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)的問(wèn)題，業(yè)主可以請(qǐng)求行政機(jī)關(guān)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)換屆交接不順的，可以請(qǐng)求公安機(jī)關(guān)協(xié)助。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉步撤離的，業(yè)主可以請(qǐng)求房管部門進(jìn)行處罰。
6、參加業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)必須有人數(shù)且面積雙過(guò)半的業(yè)主參加，否則大會(huì)是無(wú)效的。業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)時(shí)可以就管理規(guī)約、議事規(guī)則、專項(xiàng)維修基金的使用、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同共有和共同管理的有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行進(jìn)行投票表決，并提出建議或意見(jiàn)。
7、選舉權(quán)和被選舉權(quán)、罷免。業(yè)主有權(quán)參加業(yè)主委員會(huì)的選舉，可以選舉自己滿意的候選人成為業(yè)主委員會(huì)委員，也可以成為候選人被選舉為業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主可以選舉業(yè)主代表，在一定時(shí)期內(nèi)代表自己參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，也可以被選舉為業(yè)主代表。對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員或業(yè)主代表不滿的，業(yè)主還可以要求開(kāi)會(huì)罷免。
8、知情權(quán)。業(yè)主可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)公開(kāi)物業(yè)規(guī)劃資料、權(quán)屬證明、共有部分使用及收益情況、前期物業(yè)收支情況等信息，并可以通過(guò)行政機(jī)關(guān)監(jiān)督、司法機(jī)關(guān)判決來(lái)協(xié)助實(shí)現(xiàn)。需要指出的是，業(yè)主知情權(quán)并不必集體行使，尤其是向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使知情權(quán)時(shí)，單個(gè)業(yè)主即可要求知曉相關(guān)信息。
9、監(jiān)督權(quán)。監(jiān)督權(quán)內(nèi)容較為廣泛，主要包括：（1）業(yè)主有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作的權(quán)利；（2）業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的情況享有監(jiān)督的權(quán)利；（3）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有監(jiān)督的權(quán)利；（4）業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用享有監(jiān)督權(quán)。
10、撤銷權(quán)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。撤銷權(quán)的行使存在兩個(gè)問(wèn)題：一是業(yè)主大會(huì)是否可以做被告；二是業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)尤其是新一屆的決定是否可以撤銷。在這兩個(gè)問(wèn)題上，司法實(shí)踐爭(zhēng)議很大。
11、享受物業(yè)服務(wù)權(quán)。業(yè)主享有按物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)的權(quán)利。依合同約定全面接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是業(yè)主在物管活動(dòng)中享有的最基本權(quán)利，該權(quán)利的產(chǎn)生、范圍及行使方式取決于物業(yè)服務(wù)合同的具體約定。
12、其他權(quán)利。社會(huì)生活是豐富多彩并不斷變化的。法律不可能窮盡物業(yè)管理中的所有問(wèn)題，新情況新問(wèn)題隨時(shí)可能出現(xiàn)，而法律在一定時(shí)期內(nèi)必須是穩(wěn)定不變的。因物管服務(wù)內(nèi)容和范圍隨物業(yè)的迅速發(fā)展和業(yè)主生活水平及其消費(fèi)需求的提高而不斷拓展，業(yè)主權(quán)利及其內(nèi)容也會(huì)隨之而不斷得以發(fā)展和豐富。
二、業(yè)主的基本義務(wù)
馬克思說(shuō)：沒(méi)有無(wú)權(quán)利的義務(wù)，也沒(méi)有無(wú)義務(wù)的權(quán)利。權(quán)利義務(wù)從來(lái)都是一體的，社會(huì)的變革逐步改變了過(guò)去一部分人只享有權(quán)利而另一部分只負(fù)有義務(wù)的局面，現(xiàn)代文明下的權(quán)利義務(wù)具有一致性。業(yè)主享有權(quán)利的同時(shí)必須認(rèn)真履行義務(wù)，這樣才能保持良好的社區(qū)治理狀態(tài)。
業(yè)主的基本義務(wù)如下：
1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則是業(yè)主自治和物業(yè)管理的基本規(guī)范，是判斷業(yè)主行為是否正當(dāng)?shù)闹匾罁?jù)。因此，全體業(yè)主都負(fù)有遵守管理規(guī)約與業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的義務(wù)。一些業(yè)主委員會(huì)印制業(yè)主手冊(cè)，把管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等物業(yè)管理基本規(guī)范送到每位業(yè)主手中，方面業(yè)主更好地了解行為規(guī)范，了解業(yè)主委員會(huì)。
2、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在授權(quán)范圍內(nèi)做出的決定。業(yè)主大會(huì)的決定代表了全體業(yè)主的意愿和要求，該決定的內(nèi)容對(duì)全體業(yè)主有約束力；而業(yè)主委員會(huì)基于業(yè)主大會(huì)授權(quán)而做出的決定和業(yè)主大會(huì)的決定具有相同法律效力。為維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益，每一業(yè)主都負(fù)有遵守這些決定的義務(wù)。如果某業(yè)主認(rèn)為決定侵犯了其合法權(quán)益而起訴撤銷，那么這一決定是否應(yīng)繼續(xù)履行呢？這是一個(gè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究的問(wèn)題。理論上講，個(gè)別業(yè)主的異議不具備否定全體業(yè)主決議的效力。但法律實(shí)踐中，行政主管部門往往因擔(dān)心社區(qū)和諧問(wèn)題而建議業(yè)主委員會(huì)暫停執(zhí)行決議。當(dāng)然，即使是建議，業(yè)主委員會(huì)一般情況下也只能遵照?qǐng)?zhí)行。
3、按國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。為確保物業(yè)共用部分、公共設(shè)施設(shè)備的正常使用，以及發(fā)生毀損時(shí)能夠得到及時(shí)維修，就必須保證專項(xiàng)維修資金及時(shí)到位。因此，按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金是業(yè)主的基本義務(wù)之一。一般情況下，業(yè)主從開(kāi)發(fā)商那里買新房的時(shí)候會(huì)交納專項(xiàng)維修資金，因?yàn)檫@與購(gòu)房合同義務(wù)綁在一起的，要拿房必須交。但是，第一次繳納的專項(xiàng)維修資金用完而需要再次交納時(shí)就有問(wèn)題了。誰(shuí)來(lái)收？收多少？遇到不交的怎么辦？這都是問(wèn)題。
4、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用直接涉及物業(yè)的保養(yǎng)和維修，也影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的形象和服務(wù)的質(zhì)量。因此，業(yè)主負(fù)有按規(guī)定或約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。這是業(yè)主的基本義務(wù)，但確實(shí)糾紛發(fā)生最多的熱點(diǎn)。因?yàn)閰^(qū)分所有在我國(guó)還是一個(gè)新型的所有權(quán)形態(tài)，過(guò)去我們是一家一戶生活，自己的房子自己蓋，自己打掃，自己修理?，F(xiàn)在突然進(jìn)入小區(qū)生活，住房也變成了一種消費(fèi)，每月都要交物業(yè)費(fèi)，還要交納專項(xiàng)維修資金，很不習(xí)慣。很多業(yè)主采取拖的辦法。況且，物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系復(fù)雜，業(yè)主一方的合同行為是集體行為，作為個(gè)體的業(yè)主不是合同簽字人卻是義務(wù)履行人。關(guān)于拒交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主說(shuō)的最多的理由就是服務(wù)不到位。但是，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量怎么評(píng)定？仍然沒(méi)有科學(xué)的操作方法。
5、其他義務(wù)。這里說(shuō)的其他義務(wù)包括法律規(guī)定的其他義務(wù)、物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)、使用物業(yè)的注意義務(wù)等。物權(quán)法第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
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