2012年2月28日，被告霍某為購買廣西某企業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱開發(fā)商）的一套商品房向原告南寧某支行（下稱銀行）借款576000元，三方簽訂《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，約定貸款期限30年，霍某以所購商品房作抵押，在取得房產(chǎn)證并辦妥抵押登記之前，由開發(fā)商提供連帶責(zé)任保證。合同簽訂后，銀行和霍某辦理了《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記》，記載銀行為預(yù)告登記權(quán)利人。銀行放款后，霍某未依約還款，截至2013年1月28日，拖欠銀行貸款本息33839.25元。因向霍某追款未果，銀行于2013年3月13日訴至法院，要求解除《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》，并要求霍某償還借款本金576000元及利息30480.51元，以拍賣、變賣霍某所購房屋所得價(jià)款優(yōu)先清償所欠款項(xiàng)，要求開發(fā)商對(duì)霍某所欠款項(xiàng)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
經(jīng)查，霍某所購商品房尚未辦理《房屋所有權(quán)證》及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。
【分歧】
對(duì)本案銀行能否依據(jù)《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記》在拍賣、變賣霍某所購房屋所得價(jià)款時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)，審理中存在兩種分歧意見：
第一種意見認(rèn)為銀行在拍賣、變賣霍某所購房屋所得價(jià)款時(shí)享有優(yōu)先受償權(quán)。理由是對(duì)于預(yù)購的房屋在物權(quán)法實(shí)施以前，設(shè)立抵押權(quán)的方式為辦理《預(yù)購商品房貸款抵押登記證明》；在物權(quán)法實(shí)施以后，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記。《預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記》是對(duì)之前《預(yù)購商品房貸款抵押登記證明》的承接，辦理了預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人即享有抵押的優(yōu)先權(quán)。
第二種意見認(rèn)為銀行對(duì)霍某抵押房屋的抵押權(quán)尚未設(shè)立。理由是預(yù)告登記并不等同于物權(quán)登記，霍某雖然以其所購商品房為銀行設(shè)定抵押權(quán)，銀行對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了預(yù)告登記，但因霍某的抵押房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證并完成現(xiàn)實(shí)物權(quán)的本登記，而不動(dòng)產(chǎn)抵押不登記不發(fā)生物權(quán)效力，故本案抵押權(quán)并未設(shè)立，銀行主張對(duì)拍賣、變賣霍某所購房屋所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)沒有法律依據(jù)。
【評(píng)析】
筆者同意第二種意見，理由如下：
《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記制度，旨在保障當(dāng)事人將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即保障當(dāng)事人申請(qǐng)物權(quán)登記的權(quán)利，故預(yù)告登記并不等同于物權(quán)登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。該條規(guī)定包含三層含義：1、預(yù)告登記的目的，在于“保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”?？梢姡A(yù)告登記并非物權(quán)登記行為；2、預(yù)告登記的效果，即“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”，預(yù)告登記所要保護(hù)債的請(qǐng)求權(quán)具有排他效力，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)能夠?qū)购髞戆l(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)相沖突的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為；3、預(yù)告登記的失效，預(yù)告登記所保全的是將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)尚需預(yù)告登記權(quán)利人積極依照約定的期限或條件行使請(qǐng)求權(quán)，這也進(jìn)一步解釋了為什么預(yù)告登記雖具有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的排他效力卻不能等同于物權(quán)登記。
本案中，銀行與霍某、開發(fā)商簽訂的《個(gè)人購房借款/擔(dān)保合同》合法有效?；裟骋云渌徤唐贩繛殂y行設(shè)定抵押權(quán)，銀行對(duì)此項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了預(yù)告登記，由于霍某對(duì)抵押房屋尚未取得產(chǎn)權(quán)證并完成現(xiàn)實(shí)物權(quán)的本登記，銀行作為該房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)霍某抵押房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)霍某抵押房屋的處分，但并非對(duì)霍某抵押房屋已享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)抵押不登記不發(fā)生物權(quán)效力，故本案抵押權(quán)并未設(shè)立。原告銀行要求對(duì)被告霍某辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋行使抵押權(quán)的請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)。據(jù)此，在抵押權(quán)登記完成前，對(duì)銀行要求行使訟爭房屋抵押權(quán)的訴請(qǐng)應(yīng)不予支持。
來源：中國法院網(wǎng) 廣西頻道
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