對(duì)于準(zhǔn)備買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，有些時(shí)候打算選擇二手房，是因?yàn)樵谙嗤囟魏团涮椎那闆r下，相對(duì)一手房而言，首先有議價(jià)空間，其次因?yàn)槊娣e相對(duì)新房較小，總價(jià)控制會(huì)更好。但在二手房交易過(guò)程中，各式各樣的陷阱卻往往讓滿(mǎn)心歡喜的買(mǎi)家防不勝防。
蘇先生家原本有兩套房子，都是小面積的。今年上半年，他把其中一套賣(mài)了準(zhǔn)備置換，因?yàn)樾『u漸大了，需要自己的房間，換套大房子成了當(dāng)務(wù)之急。當(dāng)時(shí)，蘇先生看上了寶山高境的一套房子，是套房齡比較新的精裝修三室一廳，400萬(wàn)的總價(jià)很有吸引力。
為了盡快促成交易，蘇先生一口氣付了房東280萬(wàn)。誰(shuí)知道，產(chǎn)權(quán)調(diào)查并沒(méi)有什么問(wèn)題的這套房子，竟然在交易過(guò)戶(hù)的時(shí)候碰到了棘手事。原來(lái)房子已經(jīng)被房東抵押給了幾家不同的民間借貸機(jī)構(gòu)，事情出來(lái)以后，房東跑路了。等房東被抓回，錢(qián)也早就被揮霍掉了。調(diào)查顯示，房東因?yàn)橘€博，在外面欠了1000多萬(wàn)的外債。蘇先生的280萬(wàn)首付款，就這么打了水漂?，F(xiàn)在案件還在審理過(guò)程中，據(jù)說(shuō)，就算等法院判下來(lái)，按照債權(quán)人順位的賠付比例，蘇先生大概也只能分到20-30萬(wàn)。
至于當(dāng)時(shí)帶看的小中介，早就急著撇清了關(guān)系。對(duì)于房子的真實(shí)情況，中介究竟是不是清楚，現(xiàn)在誰(shuí)也說(shuō)不清。
二手房市場(chǎng)更像是一錘子買(mǎi)賣(mài)，合同簽完，錢(qián)貨兩清。而中介，充其量只是個(gè)交易平臺(tái)，完事后都會(huì)擺出一副“毫無(wú)瓜葛”的態(tài)度。細(xì)思極恐！
疏于監(jiān)管的二手房市場(chǎng)上中介林立，若在一些單門(mén)獨(dú)戶(hù)的小中介成交，一旦出了問(wèn)題，他們很可能會(huì)直接關(guān)店開(kāi)溜換地方。由于這些中介規(guī)模小，資產(chǎn)不固定，很難被納入監(jiān)管范圍，甚至有的本身就是看天吃飯，市場(chǎng)好的時(shí)候開(kāi)一波，市場(chǎng)不好的時(shí)候全關(guān)了。有些店面人員甚至都沒(méi)有經(jīng)紀(jì)人證件，在辦理過(guò)戶(hù)流程時(shí)還需借助他人之手。
與小中介相比，品牌中介的價(jià)值在于其公信力、規(guī)范性以及良好的服務(wù)。不過(guò)目前來(lái)看，這幾點(diǎn)在中介行業(yè)內(nèi)并沒(méi)有得到體現(xiàn)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，二手房中介本身承擔(dān)的就只是一個(gè)平臺(tái)的角色，只起穿針引線的作用，除非是簽立委托書(shū)全權(quán)代理這樣的特殊情況，否則中介總能想法脫責(zé)。“買(mǎi)賣(mài)雙方有什么要求都應(yīng)面對(duì)面談清楚，并將這些要求訴諸于合同，因?yàn)橐话阋?guī)范合同后面都有補(bǔ)充協(xié)議，留足了雙方洽談的余地。千萬(wàn)不能聽(tīng)信中介片面之詞，畢竟他們不擔(dān)責(zé)，而且是以促成銷(xiāo)售為第一目的，難以考慮到買(mǎi)賣(mài)雙方的利益?！?/p>
對(duì)于如今中介市場(chǎng)上亂象叢生的現(xiàn)狀，平安好房研究院分析師柯曉娟認(rèn)為主要還是因?yàn)橹薪樾袠I(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻低、大小中介公司較多，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，監(jiān)管難度大。他表示，“監(jiān)管部門(mén)以及個(gè)別公司對(duì)經(jīng)紀(jì)人個(gè)人的監(jiān)管也有懈怠。有的經(jīng)紀(jì)人雖已離職，但依然用公司的名義在外面欺騙客戶(hù)。同時(shí)，市場(chǎng)不好的情況下，企業(yè)為生存，對(duì)于很多不規(guī)范的行為也容易睜一只眼閉一只眼。”
相較新房市場(chǎng)，由于牽涉面廣，二手房市場(chǎng)往往存在各種各樣的陷阱，在這方面，平安好房作為專(zhuān)業(yè)平臺(tái)，根據(jù)處理房產(chǎn)方面業(yè)務(wù)多年的資深律師建議，給大家出具了一份全是干貨的二手房常見(jiàn)糾紛指南，建議提前收藏。
TIPS
平安好房為你解讀二手房常見(jiàn)糾紛
在二手房交易的過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方以及中介之間，常會(huì)因權(quán)利義務(wù)關(guān)系的不明確而產(chǎn)生糾紛。那么，購(gòu)房者如何在交易過(guò)程中避免糾紛，產(chǎn)生糾紛后如何有效地解決矛盾？
通常，所有二手房的糾紛都是因?yàn)殡p方簽訂的合同不完善而造成的。二手房交易其實(shí)是一個(gè)三方協(xié)議，這里面買(mǎi)賣(mài)雙方是主體，中介是中間人。作為公平的交易，買(mǎi)賣(mài)雙方所有的合法意愿以及利益糾葛都應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式落實(shí)到合同中，同樣，中介作為第三方的利益分配也需要在合同上落實(shí)。只有這樣才能完全避免糾紛。
二手房交易中最常見(jiàn)的糾紛，就是違反規(guī)范的“陰陽(yáng)合同”。所謂“陰陽(yáng)合同”即為購(gòu)買(mǎi)同一套商品房，簽訂兩份價(jià)格懸殊的轉(zhuǎn)讓合同，高價(jià)合同是實(shí)際成交合同，低價(jià)合同用于過(guò)戶(hù)時(shí)逃稅?！瓣庩?yáng)合同”如果在兩份合同價(jià)格浮動(dòng)不大的情況下，在很大概率上確實(shí)能成功避稅。但是一旦價(jià)格相差懸殊，則容易產(chǎn)生法律糾紛。
第二大常見(jiàn)糾紛為“戶(hù)口糾紛”，這同樣也是因?yàn)楹贤炗啿幻骼蕦?dǎo)致的。買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)談判后，賣(mài)方將房屋過(guò)戶(hù)到了買(mǎi)方名下，買(mǎi)方也向賣(mài)方付清了房款，交易似乎就此圓滿(mǎn)結(jié)束。但在不久之后，買(mǎi)方在辦理落戶(hù)手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)，賣(mài)方的戶(hù)口并未從交易的房屋中遷出，以致買(mǎi)方的戶(hù)口無(wú)法遷入。為避免此類(lèi)糾紛的發(fā)生，買(mǎi)方應(yīng)在房屋交接之前，也就是變動(dòng)房屋所有權(quán)時(shí)，確認(rèn)上家的戶(hù)口已遷出。如果沒(méi)能有效避免戶(hù)口問(wèn)題，買(mǎi)方只能求助于交易房屋所在的當(dāng)?shù)嘏沙鏊?，法院則無(wú)權(quán)管理戶(hù)口問(wèn)題。只有在賣(mài)方或其直系親屬擁有其他物業(yè)，買(mǎi)方才可強(qiáng)制要求其遷出戶(hù)口。
現(xiàn)今“貸款問(wèn)題”也?，F(xiàn)于各類(lèi)二手房的交易過(guò)程中：上下家在簽訂合同時(shí)，下家的貸款可能并未審批通過(guò)，然而中介為了急于促成一筆交易，獲得傭金，向上下家口頭上承諾貸款一定沒(méi)有問(wèn)題。這時(shí)，若遇上余款的貸款部分未能通過(guò)審批，或是審批暫緩等情況，則會(huì)使上下家之間產(chǎn)生糾紛。為了避免此類(lèi)情況的發(fā)生，最好的辦法則是在合同中注明，下家的余款須通過(guò)銀行貸款完成。未注明的合同，使得未能交付余款的責(zé)任全部歸由下家承擔(dān)。
除了以上三大常見(jiàn)糾紛之外，家具裝潢等動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題也是較易發(fā)生糾紛的地方。上家口頭承諾送予下家一些家具或是裝潢等均不具有法律效應(yīng)。因?yàn)闄?quán)利義務(wù)關(guān)系的明確是二手房交易過(guò)程中最重要的一點(diǎn)，在交易過(guò)程中，中介公司往往因是內(nèi)行而占有優(yōu)勢(shì)，對(duì)此，買(mǎi)賣(mài)雙方更應(yīng)留心，選擇一些規(guī)模較大，口碑較好的中介公司，有效保護(hù)自身利益。同時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方之間達(dá)成一致意見(jiàn)的協(xié)議，只要內(nèi)容不違法、不違反社會(huì)道德，為了避免今后的糾紛發(fā)生，都應(yīng)寫(xiě)進(jìn)合同附件中。
附：二手房交易流程圖
買(mǎi)方咨詢(xún)——登記——配對(duì)——看房（白天看房有利于看清周邊環(huán)境）——滿(mǎn)意談價(jià)——交定金（“定”與“訂”一字之差，差別很大）——簽訂意向——簽合同（留心“陰陽(yáng)合同”）——辦理按揭——打首付款（貸款類(lèi)型及條件需明了）——評(píng)估——驗(yàn)證——辦理過(guò)戶(hù)（戶(hù)口遷出問(wèn)題需留意）——物業(yè)交割（水電氣過(guò)戶(hù)一個(gè)不能忘）——領(lǐng)證——打余款
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