來(lái)源：聯(lián)訊麒麟堂（ID：macro_liqilin）
作者：李奇霖
從目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)來(lái)看，集中式長(zhǎng)租公寓是普遍高于周邊房子價(jià)格的，今年北京永豐附近的一個(gè)自持租賃項(xiàng)目“xx翡翠書(shū)院”，90平月租1.5萬(wàn)，10年起租，2020年前付清。
然而相比集中式，分散式長(zhǎng)租公寓的價(jià)格在市場(chǎng)上卻很有競(jìng)爭(zhēng)力，如果考慮到裝修（一些地區(qū)出租房源衛(wèi)生條件不太好），管理（家電、設(shè)施等正常維修快速上門、正常損壞不收費(fèi)，定期保潔）和無(wú)隱性收費(fèi)（無(wú)網(wǎng)費(fèi)），價(jià)格基本符合市場(chǎng)水平。
長(zhǎng)租公寓想要實(shí)現(xiàn)盈利應(yīng)該從幾個(gè)方面來(lái)看：資金杠桿、運(yùn)營(yíng)杠桿、定價(jià)權(quán)和規(guī)模。拉高資金杠桿（融資包括ABS）、運(yùn)營(yíng)杠桿（第三方與租客簽訂租金信貸后第三方將房租提前支付給運(yùn)營(yíng)方），擴(kuò)大規(guī)模獲取定價(jià)權(quán)，似乎才是長(zhǎng)租市場(chǎng)能夠盈利的關(guān)鍵，具體需要怎么做？
一、長(zhǎng)租公寓成本高企
我們從物業(yè)成本和融資成本這兩個(gè)問(wèn)題來(lái)看。
（一）物業(yè)成本
從房源方面來(lái)看，長(zhǎng)租公寓分為集中式和分散式兩種。
1、集中式長(zhǎng)租公寓
集中式長(zhǎng)租公寓是收下或者建起整棟房子，在整棟房子的基礎(chǔ)上改建或者裝修用作長(zhǎng)租公寓，這種長(zhǎng)租公寓方便集中式管理，很多都設(shè)置有公共空間和公用設(shè)施，方便年輕人休閑娛樂(lè)和交友，目前從事集中式長(zhǎng)租公寓品牌包括自如寓、泊寓、冠寓和魔方公寓等，他們的經(jīng)營(yíng)方來(lái)源很廣，包括國(guó)有背景的企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、酒店企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型創(chuàng)業(yè)公司。
這種房子的獲取成本還是要看房子的性質(zhì)，目前市場(chǎng)上的集中式長(zhǎng)租公寓大部分是商業(yè)、工業(yè)用地、自持性土地或者普通住宅用地，如圖表【2】是幾個(gè)主要品牌長(zhǎng)租公寓在北京的分布圖，可見(jiàn)，長(zhǎng)租公寓的分布從內(nèi)環(huán)到外環(huán)都有，外環(huán)的主要分布在貫穿東南和西北的幾條大地鐵附近。
這里面還有個(gè)區(qū)別，一個(gè)是拿現(xiàn)成的物業(yè)進(jìn)行重新裝修，這種長(zhǎng)租公寓的前期成本主要是裝修建安費(fèi)，拿到的物業(yè)多是商業(yè)、工業(yè)物業(yè)或者地段較偏但是有集中產(chǎn)業(yè)區(qū)的住宅物業(yè)，總體來(lái)看比自建成本低，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)型創(chuàng)業(yè)公司多是采用這種做法，市場(chǎng)上的收益率可以達(dá)到10%~20%，10年以內(nèi)回本。
另一種是從拿地開(kāi)始自建，涉及這種的大部分是國(guó)有背景、開(kāi)發(fā)商和酒店系的企業(yè)。
國(guó)有性質(zhì)公司主要提供保障性或政策性租賃住房，房子主要提供給本區(qū)的引進(jìn)人才、外來(lái)務(wù)工人員等，實(shí)行過(guò)程中多數(shù)會(huì)向高學(xué)歷的引進(jìn)人才傾斜，這也是各個(gè)地方政府吸引人才，政府提供這種地塊不以賣地為目的，希望吸引更多高素質(zhì)人才提供當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增加稅收來(lái)獲得收入，多數(shù)都是政府性的地方政府平臺(tái)或者國(guó)資背景企業(yè)獲得。
開(kāi)發(fā)商方面，在2015年住建部出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》中就提出推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，2016年國(guó)務(wù)院39號(hào)文更明確提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)展住房租賃業(yè)務(wù)，之后我國(guó)不斷加大自持土地供給，北京、上海、杭州、廣州、南京等各地都相繼試行，各地土地成交中也從價(jià)高者得，變成競(jìng)拍自持面積或者保障房面積的方式來(lái)提供租賃住宅用地，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)長(zhǎng)租公寓。
自持土地的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于：一，自持年限，一般自持土地的價(jià)格比較低，開(kāi)發(fā)商愿意拿主要是因?yàn)橄Ｍ?jīng)營(yíng)了一段時(shí)間以后，政策發(fā)生變動(dòng)，這些房子可以再賣掉。二、自持比例，從競(jìng)拍地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自持面積或保障房面積會(huì)讓開(kāi)發(fā)商把自持或者保障房部分的成本壓縮，提高可以銷售部分的價(jià)格來(lái)盈利。
還是以上文中提到的“xx翡翠書(shū)院為例”，這是全國(guó)首個(gè)全自持用地建的集中式長(zhǎng)租公寓，共有兩個(gè)地塊組成，以100%權(quán)益，50億元競(jìng)得一塊，計(jì)容積率建筑面積13.9萬(wàn)平米，以50%權(quán)益29.5億競(jìng)得另一塊，總計(jì)容積率建筑面積16.3萬(wàn)平米（該公司有50%權(quán)益就是8.15萬(wàn)平米），權(quán)益地價(jià)79.5億，樓面地價(jià)36054，建安成本以4000來(lái)算，大概每平米成本40000，90平戶型的成本是360萬(wàn)，租20年才能回本，先付180萬(wàn)租金才是房源成本的一半，還不算豪華裝修家電和運(yùn)營(yíng)成本等。
2、分散式長(zhǎng)租公寓
分散式長(zhǎng)租公寓是通過(guò)租賃或受托的方式收集房子，將這些房子統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化管理、承租給租客的模式，這些房子是房東零散放出來(lái)的，所以一般分布零散。市面上零散放出的房子比整棟獲取的更多，相對(duì)房源多、獲取門檻比集中式也更低一些，目前從事分散式長(zhǎng)租公寓的公司主要是一些房屋經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，他們借助在市場(chǎng)上掌握的房源渠道將這些房子收集起來(lái)，集中管理，主要包括鏈家的自如、我愛(ài)我家的相寓等。
以租賃方式來(lái)看，近年來(lái)不同品牌競(jìng)爭(zhēng)房源炒高租金的情況下，大部分長(zhǎng)租公寓為了擴(kuò)張規(guī)模，跟散租房源競(jìng)爭(zhēng)，租金還是在市場(chǎng)價(jià)附近的，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，這種房子企業(yè)的利潤(rùn)率在10%左右，具體與運(yùn)營(yíng)方是否囤積足夠房源（早存下的房一般是以當(dāng)時(shí)的價(jià)格簽了3到5年的長(zhǎng)約，租金便宜）以及運(yùn)營(yíng)能力都有關(guān)系。
（二）融資成本
時(shí)間就是金錢，建一個(gè)20年才能回本的項(xiàng)目，收20年租等著回本不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榈禺a(chǎn)公司一般是有不低的財(cái)務(wù)成本的，一般企業(yè)的融資方式有貸款，發(fā)債和ABS。貸款方面，房地產(chǎn)行業(yè)作為“三高一剩”行業(yè)是銀行貸款比較惜貸的行業(yè)。從發(fā)債來(lái)看，普通房地產(chǎn)公司債會(huì)根據(jù)評(píng)級(jí)、期限等不同利率有所差別，但是基本上都在5.5%以上。
但是作為政策提倡領(lǐng)域的長(zhǎng)租公寓，還有另外兩種債券融資工具，就是專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化。
1、租賃住房專項(xiàng)債
租賃住房專項(xiàng)公司債券是我國(guó)推行租賃住房過(guò)程中的一個(gè)重要的融資工具探索，跟資產(chǎn)證券化有很大的差別在于租賃住房專項(xiàng)債是事前融資工具，就是在項(xiàng)目建設(shè)之前就可以通過(guò)發(fā)債融資，融到錢以后拿來(lái)建房、裝修、經(jīng)營(yíng)，相當(dāng)于開(kāi)發(fā)商可以“借雞生蛋”。根據(jù)上交所披露數(shù)據(jù)目前三家公司涉獵租賃住房專項(xiàng)債：龍湖、葛洲壩和保利，截至2018年8月已經(jīng)成功發(fā)行三期。
我們用某項(xiàng)目中的一個(gè)計(jì)劃用途數(shù)據(jù)來(lái)看，該專項(xiàng)債項(xiàng)目如果要讓租金完全覆蓋財(cái)務(wù)成本，收益率必須在5.6%以上（債券票面利率），算下來(lái)是每間房每月財(cái)務(wù)成本平均1500，上海的兩個(gè)項(xiàng)目都是2000以上，如果公司就收平均1500的租金，那意味著房地產(chǎn)公司是借債權(quán)人的錢用來(lái)做公益，這筆債務(wù)還會(huì)增加公司的杠桿率，惡化它的資產(chǎn)負(fù)債表。
如果房地產(chǎn)公司要求覆蓋財(cái)務(wù)成本的情況下收益率10%、20%、30%，不考慮經(jīng)營(yíng)成本，每間房的成本是4300、7000、9700，上海的大概是6000、10000、14000，這筆債的期限是5年，要保證第5年的時(shí)候可以還本付息起碼要保證20%的收益率，一間房的平均租金是7000，上海是10000，還沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)成本和公司的合理利潤(rùn)，不過(guò)就算這樣房地產(chǎn)公司也有動(dòng)力做，因?yàn)槿绻桶凑?000收租，收益率20%全部用來(lái)還本付息，當(dāng)前是不賺錢，但是在篳路藍(lán)縷地為債權(quán)人打工5年以后賺下了一批長(zhǎng)租公寓物業(yè)，后續(xù)經(jīng)營(yíng)下去就可以凈賺租金收入并且獲得這批物業(yè)的所有權(quán)，不過(guò)前提是能達(dá)到20%的收益率。
2、資產(chǎn)證券化
相比這種事前融資的專項(xiàng)債，作為事后融資工具的資產(chǎn)證券化開(kāi)始時(shí)間更早，因?yàn)橄啾劝l(fā)債看重公司資質(zhì)，資產(chǎn)證券化更重視底層資產(chǎn)的資質(zhì)，所以一些涉足長(zhǎng)租公寓較早的創(chuàng)業(yè)型公司早就在用資產(chǎn)證券化的方式來(lái)融資。
資產(chǎn)證券化要求項(xiàng)目在“可以產(chǎn)生獨(dú)立、可預(yù)測(cè)的現(xiàn)金流”的基礎(chǔ)上發(fā)行，就是項(xiàng)目已經(jīng)建成，并且能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這種資金一般可以用來(lái)還債或者建下一個(gè)項(xiàng)目來(lái)擴(kuò)張規(guī)模。而且資產(chǎn)證券化比發(fā)債還有個(gè)好處就是可以實(shí)現(xiàn)出表，降低企業(yè)杠桿率。
目前我國(guó)一共有5個(gè)長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化項(xiàng)目：中信證券·自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃和招商創(chuàng)融-招商蛇口長(zhǎng)租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，包含重資產(chǎn)的CMBS、類REITs，和輕資產(chǎn)的租金收益權(quán)ABS。
這5個(gè)項(xiàng)目的基本結(jié)構(gòu)都是雙SPV結(jié)構(gòu)，基本思路都是將未來(lái)的租金收益權(quán)轉(zhuǎn)化成信托貸款/委托貸款/消費(fèi)信貸的債權(quán)，然后通過(guò)雙SPV結(jié)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)剝離和風(fēng)險(xiǎn)隔離后發(fā)行ABS，具體結(jié)構(gòu)詳見(jiàn)《長(zhǎng)租公寓REITs模式全解析》。
其中某房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃將未來(lái)的租金收入轉(zhuǎn)化為房租的消費(fèi)信貸更為復(fù)雜，與其他幾個(gè)項(xiàng)目的區(qū)別主要在于：
一是債務(wù)人下沉，經(jīng)營(yíng)方完全實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。另外幾個(gè)項(xiàng)目的債務(wù)人是經(jīng)營(yíng)方的企業(yè)，這個(gè)項(xiàng)目是承租人的個(gè)人，其他項(xiàng)目未來(lái)租金的壓力都在經(jīng)營(yíng)方上，比如如果未來(lái)的入住率不能達(dá)到預(yù)期，產(chǎn)生的租金不夠用來(lái)付5%的優(yōu)先級(jí)利息，大部分要差額補(bǔ)足（增信方式），也就是原始權(quán)益人（也是運(yùn)營(yíng)方）要自己出錢來(lái)給優(yōu)先級(jí)付息，但是將債權(quán)下沉到承租人那運(yùn)營(yíng)方是完全沒(méi)有償付壓力的，因?yàn)樗菍⒋_定簽約的房租（2萬(wàn)多筆房租分子小額貸款）做資產(chǎn)證券化，這個(gè)項(xiàng)目本質(zhì)上就是投資人投資了一些租金債權(quán)，和運(yùn)營(yíng)方幾乎沒(méi)有關(guān)系，把風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移給了投資人和承租方，如果承租方違約，資產(chǎn)證券化的投資人承受損失，運(yùn)營(yíng)方是沒(méi)有責(zé)任補(bǔ)足差額的。
二是將融資從經(jīng)營(yíng)方剝離，經(jīng)營(yíng)方可以更快回籠資金。其他幾個(gè)項(xiàng)目的回籠資金方式是發(fā)行資產(chǎn)證券化，需要經(jīng)過(guò)備案、審批等一整個(gè)證券化周期，但是某房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)管理專項(xiàng)計(jì)劃的母公司為了避免這個(gè)周期成立了一個(gè)資管子公司或引入第三方借貸平臺(tái)，運(yùn)營(yíng)子公司與租客簽署《房屋租賃合同》時(shí)，告知租客可以申請(qǐng)用于支付房租的小額貸款，租客簽訂貸款合約后，該資管子公司代替租客將全年的租金付給運(yùn)營(yíng)子公司，運(yùn)營(yíng)子公司馬上就可以獲得資金回流，資管子公司再專門負(fù)責(zé)將這些消費(fèi)貸款做證券化。
這么做就幫助經(jīng)營(yíng)子公司快速回流資金，然后將這些資金用于搶占房源，快速擴(kuò)張規(guī)模，在規(guī)模代表定價(jià)權(quán)的市場(chǎng)中，這一點(diǎn)至關(guān)重要。
從上述幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，資產(chǎn)證券化的優(yōu)先級(jí)的利率基本都在5%以上，也就是說(shuō)這些項(xiàng)目的租金收益率至少在5%以上才能覆蓋財(cái)務(wù)成本。以其中某項(xiàng)目來(lái)計(jì)算成本，該租賃住房第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃總發(fā)行規(guī)模16.76億，優(yōu)先級(jí)15億，利率5%，共提供1087套長(zhǎng)租公寓，假如不計(jì)劣后級(jí)的利潤(rùn)，要讓項(xiàng)目的收益率覆蓋優(yōu)先級(jí)的財(cái)務(wù)成本該項(xiàng)目每月每套房的租金至少是5700，如果在覆蓋財(cái)務(wù)成本的基礎(chǔ)上收益率達(dá)到10%、20%和30%的租金是1.7萬(wàn)，2.9萬(wàn)和4萬(wàn)。
然而資產(chǎn)證券化與專項(xiàng)債的不同之處在于資產(chǎn)證券化沒(méi)有還本壓力，資產(chǎn)證券化的過(guò)程是企業(yè)先籌集一筆錢建成長(zhǎng)租公寓，產(chǎn)生了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，然后將物業(yè)和未來(lái)預(yù)期的租金打包發(fā)行ABS，就可以回收資金，理論上只要租金收入能夠覆蓋優(yōu)先級(jí)的財(cái)務(wù)成本（5%）就可以，在重資產(chǎn)項(xiàng)目中劣后級(jí)還能獲得資產(chǎn)增值的收益，整個(gè)過(guò)程的周期可以和普通商品房類似，只要有初始資金，就可以實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”，而且每次項(xiàng)目建成發(fā)行資產(chǎn)證券化回收的資金可能比建設(shè)的成本還高，比如上面這個(gè)例子10個(gè)物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值是4.6億，發(fā)行ABS籌集了16.76億，我們舉一個(gè)理想化的例子，假設(shè)某房地產(chǎn)公司有初始資金5億建成一個(gè)項(xiàng)目，發(fā)行資產(chǎn)證券化將底層物業(yè)和未來(lái)預(yù)期的租金收入打包發(fā)行了10個(gè)億，那公司就可以將這10個(gè)億再做2個(gè)這種項(xiàng)目（每個(gè)成本5億），然后每個(gè)項(xiàng)目又可以發(fā)行10個(gè)億，如此以指數(shù)速度擴(kuò)張，現(xiàn)實(shí)當(dāng)然不可能這么理想，企業(yè)還要用這些錢去運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目、還債等。
跟前一部分專項(xiàng)債項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，專項(xiàng)債是在項(xiàng)目初期籌集一筆錢來(lái)拿地、建房，建成以后需要靠這些房子的租金來(lái)每年還利息，到了5年償還期的時(shí)候還需要還本，每年不計(jì)財(cái)務(wù)成本的收益率至少要20%（1/5=20%），加上5%左右的財(cái)務(wù)成本是25%，這在目前的市場(chǎng)行情下是壓力比較大的。
造成專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化這種差異的原因是什么？本質(zhì)上是專項(xiàng)債是債權(quán)性質(zhì)，資產(chǎn)證券化是股權(quán)性質(zhì)。
資產(chǎn)證券化無(wú)論是用委托貸款、信托貸款還是消費(fèi)貸款的形式，雖然表面上是債權(quán)，但是其底層資產(chǎn)都是租金收益權(quán)（有的還有物業(yè)），更準(zhǔn)確說(shuō)是未來(lái)的租金，這就是說(shuō)對(duì)資產(chǎn)證券化的投資者來(lái)說(shuō)，他們看好的是這些物業(yè)未來(lái)獲取租金的能力。對(duì)經(jīng)營(yíng)方來(lái)說(shuō)它已經(jīng)將這些物業(yè)加上它未來(lái)的租金都賣掉了，未來(lái)只能獲得合理利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)收入，當(dāng)然當(dāng)前籌集到的錢更多。
而專項(xiàng)債的壓力就是還本付息，雖然在償還期內(nèi)篳路藍(lán)縷，但是只要保證能還本付息，未來(lái)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)和租金收入都是自己的。
但是無(wú)論是專項(xiàng)債還是資產(chǎn)證券化雖然受到政策鼓勵(lì)，但是對(duì)經(jīng)營(yíng)方來(lái)說(shuō)這其中仍有不少問(wèn)題：一是能不能發(fā)出去，這除了要看公司資質(zhì)、底層資產(chǎn)，還要看當(dāng)時(shí)的資金環(huán)境。
二是公司最高能承受多少的杠桿率，就算能發(fā)出去，房地產(chǎn)公司愿意借著百億的債務(wù)等著收租，發(fā)專項(xiàng)債會(huì)惡化公司的資產(chǎn)負(fù)債表，公司能承受的杠桿率有限，到了一定程度投資者會(huì)更加謹(jǐn)慎，負(fù)債會(huì)更困難。
二、“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”何解？
綜上來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，怎么解決這些問(wèn)題呢？我們可以從現(xiàn)實(shí)中找到啟示
（一）地貴
1、低價(jià)供地用稅收取代賣地
土地為地方政府創(chuàng)造的收入主要是兩個(gè)方面，一是“一錘子買賣”的賣地，就是傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)商拍賣地塊，用來(lái)建商品房，然后賣掉。二是引入可以經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)收稅。
建設(shè)長(zhǎng)租公寓可以低價(jià)供地的邏輯在于政府可以通過(guò)長(zhǎng)租公寓收稅，主要在兩個(gè)方面：一是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方收租的利潤(rùn)需要繳稅，二是用低廉的房租引入人才促進(jìn)產(chǎn)業(yè)建設(shè)，可以從產(chǎn)業(yè)中收稅。
但是這其中有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)是：一長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方是當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，否則地方政府低價(jià)給了地，建了長(zhǎng)租公寓，收了租金，結(jié)果運(yùn)營(yíng)方將稅交給其他地區(qū)的政府了，那當(dāng)?shù)卣吞澚?，所以我們看到之前上海推出的幾塊租賃地塊以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格給了當(dāng)?shù)卣尘暗钠髽I(yè)。二是人才在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，如果當(dāng)?shù)卣峁┝吮阋?、舒適的長(zhǎng)租公寓結(jié)果成了其他地區(qū)的“睡城”，那當(dāng)?shù)卣矝](méi)有從這些引進(jìn)人才創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中獲得稅收。
2、使用商業(yè)用地或者集體土地建設(shè)租賃住房
上文我們分析的主要是自持性住宅用地，作為政策鼓勵(lì)的租賃住房，未來(lái)會(huì)有更多類型的土地流入市場(chǎng)，比如集體土地和商業(yè)用地。
集體土地：2017年8月國(guó)土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部引發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知，提出包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京等在內(nèi)的13個(gè)省級(jí)行政單位開(kāi)展集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)。
根據(jù)我國(guó)的《憲法》和《土地管理法》可以用于租賃住宅建設(shè)的集體土地主要是計(jì)提建設(shè)用地中的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。并且集體經(jīng)濟(jì)組織和其他類型組織可以采用入股、聯(lián)營(yíng)的方式合作開(kāi)發(fā)，比如北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)租賃住房項(xiàng)目由北京匯瀛恒業(yè)有限公司（其股東為北京市大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的27個(gè)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)合作社）和北京萬(wàn)科天恒產(chǎn)城建設(shè)有限公司共同設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，北京匯瀛恒業(yè)有限公司以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)15.9億入股，持股比例為51%。
商業(yè)用地：國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》中允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
這樣為商業(yè)用地進(jìn)入租賃市場(chǎng)提供了便利，以往不同地區(qū)在商住用地建設(shè)居住用途的房屋時(shí)都多有限制，不能落戶、沒(méi)有學(xué)區(qū)、首付比例高、轉(zhuǎn)讓契稅高、水電費(fèi)高等原因讓這些住房在價(jià)格便宜的同時(shí)也有諸多不便，隨著各地區(qū)試點(diǎn)“租售同權(quán)”和允許商業(yè)用房改建租賃住房并且可以將用途改為居住用地，就為長(zhǎng)租公寓使用便宜的商用地提供了條件。
（二）錢貴：提高流動(dòng)性、降低風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提
無(wú)論是長(zhǎng)租公寓專項(xiàng)債還是資產(chǎn)證券化，在資產(chǎn)管理產(chǎn)品中都主要是增厚收益的工具，隨著資管新規(guī)要求不準(zhǔn)期限錯(cuò)配和“資產(chǎn)池”運(yùn)作，根據(jù)中國(guó)理財(cái)網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來(lái)發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)在1年以下，這些專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強(qiáng)，期限又動(dòng)輒3、5、7年，要想發(fā)行成功就需要提高利率，所以企業(yè)的財(cái)務(wù)成本較高。
要想讓金融機(jī)構(gòu)更愿意配置這些產(chǎn)品主要有兩個(gè)做法：一是提高這些產(chǎn)品的流動(dòng)性，但是房地產(chǎn)企業(yè)作為“兩高一?！毙袠I(yè)這點(diǎn)不太容易。二是降低這種政策支持債券的資本計(jì)提。
（三）周轉(zhuǎn)慢
資產(chǎn)證券化可以讓經(jīng)營(yíng)方將物業(yè)所有權(quán)和未來(lái)的租金收入打包轉(zhuǎn)讓，回收資金，可以提高項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)率，但是這個(gè)過(guò)程中涉及一些風(fēng)險(xiǎn)，比如將預(yù)期租金收入轉(zhuǎn)化為消費(fèi)信貸，將風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)嫁給了投資人、房東和承租人，如果經(jīng)營(yíng)方擴(kuò)張速度過(guò)快導(dǎo)致資金鏈斷裂，投資人、房東和承租人都有可能承受損失。
（正文完）
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