導(dǎo)讀：房貸還款方式有等額本息法和等額本金法兩種，等額本息法每月還款額一樣，總支付利息多;等額本金法每月還款額遞減，總支付利息少。
本刊記者 | 孫曉宇
親，你買房了嗎?
親，你貸款了嗎？親，你知道不同還款方式還款額會(huì)差很多錢嗎?目前可供選擇的房貸方式一共有三種:住房公積金貸款、個(gè)人住房商業(yè)性貸款以及個(gè)人住房組合貸款。無論選擇哪種貸款方式，還款方式都有兩種——等額本息法和等額本金法。不同還款方式，每月還款額不同，還款總額也不同。
等額本息利息多
這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。
舉例來說，假設(shè)需要向銀行貸款100萬元，還款年限為20年，按照目前5.65%的最新利率計(jì)算，選擇等額本息貸款，每個(gè)月還6963.87元，還款總額1671328.25元，其中利息671328.25元。初始的兩三年，6963.87元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。
采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式。
但是，它也有缺陷，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長，還款總利息較高。
等額本金先還多
所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
舉例來說，從銀行貸款100萬元，還款年限20年，按照目前5.65%的最新基準(zhǔn)利率計(jì)算，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金4166.67元，首月利息為4708.33元，總計(jì)首月償還銀行8875元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。還款總額1567354.17元，其中利息567354.17元。
使用等額本金還款，開始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來收入會(huì)減少的人群。
實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。
考慮通脹還是等額本息劃算
兩種還款方式比較看出，等額本金所還利息要比等額本息低，似乎等額本金更劃算。不過，本刊特約理財(cái)師提醒，選擇還款方式，還需考慮通脹以及前期多余資金的理財(cái)。根據(jù)通脹的原理，在一個(gè)較高通脹水平的時(shí)期，對(duì)于貸款購房者最有利的還款法應(yīng)該是前期還款額度偏低，后期遞增，比較有利的是每月還相同的額度，也就是等額本息法，比較虧損的其實(shí)是前期還貸額度偏高，后期額度遞減的等額本金法。
此外，對(duì)于等額本息還款者來說，目前看似壓力很大的月供，在未來的較高收入面前其實(shí)毫無壓力。這一點(diǎn)，各位可以看看周邊那些首批房奴，他們一邊月供不變，一邊收入和房產(chǎn)價(jià)值持續(xù)升高。而如果采取等額本金還款法，則意味著現(xiàn)在就要有較大的損失，未來較低的還款額其實(shí)并沒多大意義。
如果想要節(jié)省資金，通過理財(cái)讓自己有更多的收入，或者自己未來的收入至少不會(huì)下降，不如采用等額本息還款法，讓省下的資金通過理財(cái)獲取更高收益，把通脹風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行;而如果對(duì)自己的理財(cái)能力沒多大信心或?qū)ξ磥硎杖腩A(yù)期降低，可以選擇等額本金還款法。
提前還貸等額本金劃算
股市火熱，很多人賺了個(gè)盆滿缽滿，有的人想要用賺來的錢把房貸提前還了。本刊特約理財(cái)師建議，如果有提前還房貸的打算，在最開始做房貸的時(shí)候，盡量選擇等額本金還款法，這樣會(huì)少還很多利息。因?yàn)椋阮~本息還款法每期還款額中的本金都不相同，在貸款初期每月的還款中，利息占的比重較大，本金占的比重較小;而等額本金還款法在整個(gè)還款期內(nèi)每期還款額中的本金都相同，償還的利息逐月減少。在貸款時(shí)間相同的條件下，采用等額本息還款法所付出的利息要高于等額本金還款法。
例如，2015年5月申請(qǐng)100萬元20年的商業(yè)房貸，年利率為5.65%。如果選擇等額本息還款法，月供為6963.87元，前5年累計(jì)還款額為417832.06元，其中歸還本金為155961.3元，利息為261870.76元，大部分資金償還的是利息，本金僅占37.32%。若2020年5月提前還款，則需一次還款剩余本金848012.71元，也就是一共支付銀行近126.6萬元。
若選擇等額本金還款法，前5年累計(jì)還款額為497776.24元，其中歸還本金為25萬元，利息為247776.24元，本金占50.22%。若2020年5月提前還款，則需一次還款剩余本金75萬元，也就是一共支付銀行約124.8萬元。
由此可見，采用等額本息還款法，由于最初幾年還款中付給銀行的利息要多于本金，相對(duì)來說提前還貸就有點(diǎn)劃不來。因此，如果買房時(shí)就打算提前還款，最好選擇等額本金還款法。
Tips：省錢還貸五技巧
技巧一:房貸跳槽
所謂房貸跳槽就是“轉(zhuǎn)按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你房貸利率優(yōu)惠，就可以房貸跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行。
技巧二:按月調(diào)息
在目前降息趨勢(shì)下，若當(dāng)初選擇的是房貸固定利率，那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。部分銀行推出了“按月調(diào)息”方式，目前利率處于下降通道，客戶如選擇“按月調(diào)息”，則可在次月享受利率下調(diào)的優(yōu)惠。
技巧三:雙周供省利息
盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸，但是由于“雙周供”縮短了還款周期，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快，也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息，本金減少速度加快。對(duì)于工作穩(wěn)定、收入穩(wěn)定的人，選擇雙周供還是很合適的。
技巧四:提前還貸縮短期限
提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。此外，部分提前還貸后，剩下的貸款應(yīng)選擇縮短貸款期限，而不是減少每月還款額。因?yàn)?，銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來計(jì)算的，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。
技巧五:公積金轉(zhuǎn)賬還貸
在申請(qǐng)購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時(shí)，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀。
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