買二手房三大問題不容忽略
隨著新房房?jī)r(jià)的不斷攀升，一些精明的購房者開始將購房眼光轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。不過，雖說同是房屋買賣，但二手房交易不論是貸款政策、所需繳納稅費(fèi)等均與新房交易不盡相同。那么，與新房相比，二手房交易過程中究竟有哪些不同之處？購買二手房應(yīng)注意哪些問題呢？就此記者采訪了智宇中介資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊泉。
問題一：
二手房標(biāo)價(jià)不等于實(shí)際購買價(jià)
一套總價(jià)為80萬元的新房，購房者最終買到手需要支付的購房款也就是80萬元，這在簽訂購房合同時(shí)就已經(jīng)寫得清清楚楚明明白白的。而若是一套標(biāo)價(jià)同樣為80萬元的二手房，購房者是不是只要拿出80萬元就可以買到手了呢？答案是否定的。
與新房不同的是，除房?jī)r(jià)本身外，二手房交易過程中還需繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，如果是通過中介完成交易的還涉及有中介費(fèi)等。據(jù)了解，目前在二手房市場(chǎng)上，幾乎所有賣家開出的都是“凈價(jià)”，房屋交易過程中所需繳納的一切稅費(fèi)甚至是中介費(fèi)都被賣家轉(zhuǎn)嫁到買家身上，賣家只收“凈價(jià)”不管稅費(fèi)，已成為當(dāng)前二手房市場(chǎng)的潛規(guī)則。
以一套標(biāo)價(jià)為80萬元的二手房為例，所有稅費(fèi)和交易費(fèi)用全部加起來共計(jì)10.92萬元。也就是說，選擇購買這套二手房買家所需拿出的費(fèi)用是90.92萬元而不是80萬元。
購房提示：在選擇購買二手房時(shí)，購房者一定要了解清楚，房屋交易中所產(chǎn)生的其他費(fèi)用具體由誰承擔(dān)，以免在后期交易過程中吃“啞巴虧”。
問題二：
二手房貸款額按評(píng)估價(jià)計(jì)算
市民
據(jù)了解，雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時(shí)的市場(chǎng)價(jià)作為參考不同，二手房則是按照評(píng)估價(jià)來計(jì)算貸款額。在申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，銀行一般要先對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估值一般都要低于市值。銀行在放貸時(shí)取合同價(jià)和評(píng)估價(jià)兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。據(jù)了解，房齡在1998年以后的房子，申請(qǐng)二手房貸款時(shí)，能夠享受到七成貸款成數(shù)。1998年以前的房屋，貸款成數(shù)則相對(duì)較少，年限不同成數(shù)也不盡相同，具體要視房齡而定。通常，二手房評(píng)估價(jià)大多為市場(chǎng)價(jià)值的80%―90%，房屋年限越長，評(píng)估價(jià)則越低。像
購房提示：如果您是準(zhǔn)備通過按揭方式購買二手房的市民，在購房前一定要找銀行有關(guān)部門了解清楚自己究竟能貸多少款？應(yīng)準(zhǔn)備多少首付？千萬不能在未了解清楚情況前即盲目下定。
問題三：
貸款額度直接掛鉤房齡
與新房無房齡限制不同的是，銀行對(duì)于二手房房齡有著較為嚴(yán)格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鉤的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請(qǐng)貸款的難度也相對(duì)較大。
據(jù)了解，目前我市多數(shù)銀行在辦理二手房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，貸款年限都是按照房齡+貸款年限≤30年來計(jì)算的。例如，某房屋的房齡為10年，其貸款年限最長即為20年(30―10)。由于不少市民對(duì)于二手房貸款政策知之甚少，致使在后期申請(qǐng)貸款過程中困難重重。
購房提示：貸款購買二手房時(shí)，為避免產(chǎn)生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對(duì)貸款方面的相關(guān)事宜進(jìn)行條款約定，如貸款合同審批不能通過時(shí)，違約責(zé)任該如何約定等。(記者 劉圓圓)
（責(zé)任編輯：王日晨）
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