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文 / Alan Liao

2018是澳洲住宅房地產(chǎn)走下坡的一年，但同時(shí)又是商業(yè)地產(chǎn)盛況空前的一年。

過(guò)去的12個(gè)月中，澳大利亞幾個(gè)主要市場(chǎng)都創(chuàng)出最高銷售記錄。澳大利亞本地猶太財(cái)團(tuán)，養(yǎng)老金集團(tuán)，以及僅針對(duì)高凈值人群及具有專業(yè)投資知識(shí)人群的基金，離岸資本集團(tuán)都顯示出對(duì)澳大利亞商業(yè)地產(chǎn)強(qiáng)烈興趣，資產(chǎn)價(jià)值也屢創(chuàng)新高。

各路資本之所以對(duì)商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)相追逐，究其根本還是因?yàn)楸澈缶薮蟮睦婊貓?bào)。與住宅物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)通?？商峁└叩幕貓?bào)率。

根據(jù)CoreLogic數(shù)據(jù)，寫(xiě)字樓的平均凈租金收益（扣除所有開(kāi)支后收入）在4-10％之間，而住宅物業(yè)的平均毛租金收益率僅為3.2％左右（業(yè)主仍需要承擔(dān)各項(xiàng)開(kāi)支）。

商業(yè)地產(chǎn)的資本增值相對(duì)住宅地產(chǎn)也更可觀，因?yàn)橐话闵虡I(yè)地產(chǎn)都擁有永久產(chǎn)權(quán)的土地（freehold），而且，還可以通過(guò)內(nèi)部改造而提升物業(yè)價(jià)值。

于是，在我日常的工作中，越來(lái)越多地碰到對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資感興趣的朋友，希望我能介紹一下。以下我就以問(wèn)答的形式把一些要點(diǎn)寫(xiě)出來(lái)。

投資商業(yè)地產(chǎn)的門(mén)檻遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，其中門(mén)檻主要有以下幾項(xiàng)：

1. 對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資知識(shí)有很高的要求，交易流程也往往很復(fù)雜。

2. 商業(yè)物業(yè)投資體量較大，一般都在1,000萬(wàn)澳幣以上。

3. 普通投資人較難取得銀行貸款，銀行對(duì)管理人的資質(zhì)有較嚴(yán)格的要求。

因此，澳洲本地絕大部分投資人對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資都是通過(guò)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)基金來(lái)完成的。

根據(jù)MarketBeat的報(bào)告顯示，2018年的投資總額為418億澳元；在商業(yè)辦公樓銷售中，72%由機(jī)構(gòu)買(mǎi)入。這些機(jī)構(gòu)包括上市商業(yè)地產(chǎn)基金（listed REITs）、私募商業(yè)地產(chǎn)基金、養(yǎng)老基金等。

一般投資人對(duì)私募商業(yè)地產(chǎn)基金認(rèn)識(shí)較少，因?yàn)樗侥忌虡I(yè)地產(chǎn)基金一般只對(duì)少數(shù)傳統(tǒng)超高凈值家族與尖端投資者發(fā)出邀請(qǐng)。

而在澳大利亞的這些私募商業(yè)地產(chǎn)基金中，絕大多數(shù)都垂青于澳洲本地的西人客戶，而面向華人服務(wù)的機(jī)構(gòu)卻寥寥無(wú)幾。這也是華人投資人少有接觸此投資機(jī)會(huì)的原因。

對(duì)于一個(gè)“理想”的商業(yè)投資機(jī)會(huì)，大家往往會(huì)想到高租金，高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)，租戶穩(wěn)定，樓宇質(zhì)量高...等等。但如果一個(gè)物業(yè)聚齊了這些特質(zhì)，它也必然會(huì)受到市場(chǎng)的追捧，成交價(jià)也會(huì)水漲船高，于是也就不能稱之為“最理想”的投資機(jī)會(huì)。

我們對(duì)不同投資機(jī)會(huì)的比較，主要是衡量其風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)之間的平衡。

一個(gè)具備深入市場(chǎng)認(rèn)知、靈敏市場(chǎng)嗅覺(jué)、完善交易流程及豐富資管經(jīng)驗(yàn)的私募商業(yè)地產(chǎn)基金團(tuán)隊(duì)，往往能在商業(yè)地產(chǎn)收購(gòu)中把握機(jī)遇，再通過(guò)對(duì)樓宇的投后管理，才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，為投資者帶來(lái)最大的收益。

是的，因?yàn)槌松婕皩?duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)與投資分析，以及復(fù)雜的交易過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)交易動(dòng)輒高達(dá)數(shù)千萬(wàn)甚至上億澳元，這需要大筆初始資金的投入，同時(shí)也需要申請(qǐng)獲得商業(yè)銀行貸款的渠道，并進(jìn)行談判。對(duì)于絕大多數(shù)有意向的私人投資者來(lái)說(shuō)，要獨(dú)立完成交易，難度是顯而易見(jiàn)的。

在澳洲，即使是機(jī)構(gòu)（養(yǎng)老金，保險(xiǎn)公司）都是通過(guò)專業(yè)地產(chǎn)基金進(jìn)行投資，以獲取專業(yè)投資分析團(tuán)隊(duì)的支持。

需要涉及到的知識(shí)大概有四個(gè)方面：

在資產(chǎn)收購(gòu)階段，為了避免錯(cuò)失投資機(jī)遇或盲目競(jìng)價(jià)，我們需要對(duì)投資有比較深刻的理解。其中包括了對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，對(duì)各個(gè)區(qū)域未來(lái)發(fā)展以及就業(yè)情況的分析，更重要的是，對(duì)物業(yè)本身財(cái)務(wù)情況的判斷。

我們需要通過(guò)對(duì)標(biāo)的物業(yè)建立投資模型，從而得出準(zhǔn)確的估價(jià)。商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值與物業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流，即租金收入有關(guān)；投資人需要通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，才可能準(zhǔn)確的了解標(biāo)的物業(yè)未來(lái)的租金趨勢(shì)，從而推算出物業(yè)的價(jià)值區(qū)間，并根據(jù)該區(qū)間進(jìn)行理性競(jìng)價(jià)。

對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤判斷會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的資產(chǎn)估價(jià)，或錯(cuò)失良機(jī)或付出沉重代價(jià)。

從事商業(yè)地產(chǎn)投資也需要地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)，例如規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)等。在對(duì)標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行樓宇盡職調(diào)查時(shí)，需要對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)、管道、防火等進(jìn)行評(píng)估，以確定是否還有更多的資本支出。與此同時(shí)，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，挖掘開(kāi)發(fā)潛力，包括物業(yè)重新定位并裝修，增加可租賃面積等；

在競(jìng)價(jià)階段，投資模型中也會(huì)納入開(kāi)發(fā)潛力可行性研究數(shù)據(jù)，綜合得出樓宇價(jià)值。

專業(yè)的法律知識(shí)也是貫穿了整個(gè)商業(yè)物業(yè)的投資周期：

• 資產(chǎn)收購(gòu)階段 – 法律合同管理、法律盡職調(diào)查、交割管理

• 資產(chǎn)管理階段 – 新租約合同管理

• 資產(chǎn)出售 – 交割管理

在資產(chǎn)收購(gòu)階段，通過(guò)合理設(shè)計(jì)投資架構(gòu)以完成稅務(wù)優(yōu)化，特別是涉及到海外投資人的時(shí)候。

商業(yè)地產(chǎn)具備穩(wěn)定收入回報(bào)和較高資本利得的特質(zhì)，但如上所述，從事商業(yè)地產(chǎn)投資，深入了解市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)以及相關(guān)知識(shí)是至關(guān)重要的，才能把握商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)遇。

Alan Liao

悉尼大學(xué)一等榮譽(yù)碩士學(xué)位，在澳洲基金、投資市場(chǎng)有超過(guò)10年經(jīng)驗(yàn)。他于2014年創(chuàng)立AVARI Capital Partners。作為市場(chǎng)上少有的同時(shí)面向中澳投資人的投資機(jī)構(gòu)， AVARI旗下的私募商業(yè)地產(chǎn)基金管理團(tuán)隊(duì)由具備投資、資產(chǎn)管理和開(kāi)發(fā)等多元背景的各路專家組成，使其在商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域的表現(xiàn)一直穩(wěn)定且矚目。其下基金為高凈值客戶，機(jī)構(gòu)客戶購(gòu)買(mǎi)及管理超過(guò)12億澳幣的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，投資人在享受穩(wěn)定租金回報(bào)的同時(shí)也享受到高額的資本增值。