水和電是生產(chǎn)生活的必備條件
但是當業(yè)主欠繳物業(yè)費等時
有些物業(yè)公司會采取斷水斷電的方式
“制裁”業(yè)主
那么物業(yè)是否有權斷水斷電催繳物業(yè)費？
答：物業(yè)公司無權采取停水停電等措施制裁違約業(yè)主
以下為你講述具體司法觀點
裁判規(guī)則
1.物業(yè)公司無權對違約業(yè)主進行罰款，無權采取停水停電等措施制裁違約業(yè)主——王某訴物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案
裁判要旨：物業(yè)公司無權對違約業(yè)主進行罰款，因為罰款是行政處罰的種類之一，行政處罰只能由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內(nèi)實施，物業(yè)企業(yè)作為經(jīng)營主體，不是行政主體，不具有行政處罰權。物業(yè)公司無權采取停水停電等措施制裁違約業(yè)主，因為水電的提供者是自來水公司和供電局，供水供電合同的當事人是業(yè)主和自來水公司和供電局，且自來水公司和供電局經(jīng)法定程序才有權終止供應水電，物業(yè)企業(yè)任何情況下都無權對業(yè)主斷水斷電。
2.物業(yè)公司擅自停水停電既構成違約又屬于侵權——姚某訴某物業(yè)管理有限公司違約合同糾紛案
裁判要旨：物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。
審理法院：廣東省深圳市中級人民法院
來源：廣東法院網(wǎng) 2010-12-21
3.物業(yè)公司不得因業(yè)主拒交物業(yè)費而拒代收水電費——關煒訴物業(yè)公司物業(yè)服務合同糾紛案
裁判要旨：物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。業(yè)主因物業(yè)公司管理服務差而拒交物業(yè)費，物業(yè)公司以此為由拒絕代收水電費，致使業(yè)主家中停水停電的，物業(yè)公司具有過錯，應賠償業(yè)主的損失。
審理法院：新疆維吾爾自治區(qū)石河子市人民法院
來源：新疆法院網(wǎng) 2017-01-06
司法觀點
1.物業(yè)公司能否因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務？
基于小區(qū)公共利益保護的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務。物業(yè)服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人，小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。
根據(jù)權利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水、供電公司有義務按照約定供水、供電。也就是說，用水用電人有要求供水、供電的權利，而供水、供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據(jù)雙務合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利?？梢?，享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司而非物業(yè)管理企業(yè)。
在物業(yè)服務合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三人即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，即使供水供電公司授權物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務費用，因為供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務，其從供水供電公司得到授權的范圍是有限制的。
（摘自《房地產(chǎn)糾紛裁判思路與規(guī)范指引（下）》，韓延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）
2.物業(yè)公司、供水（電）企業(yè)與業(yè)主間的法律關系
小區(qū)業(yè)主，即建筑物區(qū)分所有權人對其共用部分往往采取委托管理的方式進行管理。所謂委托管理，是指區(qū)分所有權人將管理業(yè)務概括地委托管理公司或第三人加以管理，此時區(qū)分所有權人與管理人之間屬于一種委任關系，并且相互間通常有一委任契約存在。本案中物業(yè)公司與業(yè)主之間即存在委托合同關系，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務合同對小區(qū)進行物業(yè)服務并承擔一定的管理職能，業(yè)主則應繳付相應的物業(yè)管理費用并遵守管理規(guī)約的約定。
日常生活中，供水供電企業(yè)與業(yè)主（用水人、用電人）之間存在供水、供電合同關系。我國《合同法》第一百七十六條規(guī)定，供用電合同是供電人向用電人供電，用電人支付電費的合同。在供水、供電合同中，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應地享有收取水費電費的權利，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利?！逗贤ā返谝话倨呤鶙l規(guī)定，用電人應當按照國家有關規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。
（摘自《審判監(jiān)督指導·2013年第1輯（總第43輯）》，景漢朝主編，最高人民法院審判監(jiān)督庭編，人民法院出版社2013年版）
3.停水停電條款的效力
通過上文的分析可見，物業(yè)公司、供水（電）企業(yè)與業(yè)主間分別存在物業(yè)服務合同關系和供水、供電合同關系，兩種法律關系是獨立的。《物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。這一規(guī)定明確了供水（電）企業(yè)與業(yè)主的直接關系，理清了物業(yè)公司、業(yè)主以及供水（電）企業(yè)之間的關系，有效防止了物業(yè)公司利用其便利條件侵害業(yè)主利益的行為。
本案中，物業(yè)公司根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》與業(yè)主（裝修人）簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議，是履行其物業(yè)服務合同義務的表現(xiàn)，但其在協(xié)議中約定業(yè)主違反裝修規(guī)定的將給予停水停電處理，則逾越了合同的相對性。因為供水供電的主體是供水供電企業(yè)，供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，只有在業(yè)主逾期不交付水電費的情況下，供水供電企業(yè)才有權對業(yè)主采取停水停電措施，物業(yè)公司無權停水停電，本協(xié)議中的約定不僅損害了業(yè)主對房屋的所有權，也損害了公民的基本生存權利，應認定無效，物業(yè)公司擅自停水停電造成業(yè)主損害的，應當承擔侵權損害賠償責任。
（摘自《審判監(jiān)督指導·2013年第1輯（總第43輯）》，景漢朝主編，最高人民法院審判監(jiān)督庭編，人民法院出版社2013年版）
法律依據(jù)
《中華人民共和國合同法》
第一百八十二條 【用電人交付電費義務】用電人應當按照國家有關規(guī)定和當事人的約定及時交付電費。用電人逾期不交付電費的，應當按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費和違約金的，供電人可以按照國家規(guī)定的程序中止供電。
第一百八十四條 【供用水、氣、熱力合同】供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關規(guī)定。
編輯/龍行天下
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