本刊記者/胡媛
便宜，可太折騰人，二手房交易到底水深幾許？
隨著北京城八區(qū)內土地供應量的逐漸縮減，二手房以其地段優(yōu)勢，交通便利，房型、戶型合理，物業(yè)完善，配套成熟等優(yōu)勢，逐漸成為越來越多購房人群的消費首選。
數(shù)據顯示，僅2005年1～10月東城、西城、崇文、宣武四大中心城區(qū)的成交量達到6369套，同2004年1月～10月相比較成交量增幅高達39.6%。
但是“購買二手房實在太折騰人”，這是有過購買二手房經歷的王黎的肺腑之言。
為購房將中介投訴到消協(xié)
2005年12月20日清晨，26歲的王黎像往常一樣從自己租的不到20平米的房間出發(fā)步行到一公里外的單位，沿路一棟棟的高樓讓王黎羨慕不已，因為擁有一個屬于自己的“安樂窩”是王黎由來已久的愿望。
王黎是京城雜志社的一名記者，這天不用坐班，但由于近期周末將部分時間花在了尋覓二手房上，她決定去單位“補課”。
自從過完國慶節(jié)，下定決心購買二手房的王黎開始在網上、中介公司瘋狂尋覓二手房源，一年多時間對房地產行業(yè)關注的經驗告訴她“房子遲買不如早買”，再加上2005年是國家對二手房市場
宏觀調控較多的一年，特別是征收了二手房交易的營業(yè)稅之后我國的二手房市場在2005年底走向了低谷，價格相比較年中出現(xiàn)了滑落，所有的這些更加堅定了王黎購買二手房的決心。還沒有到達單位，王黎突然聽到手機響了，按下手機的接聽鍵，那頭“王姐，你好，我是某某房地產公司，您上次在我這登記過，您說您想要石景山魯谷一帶離地鐵比較近60多平米二居室，我現(xiàn)在正好有一套很適合您的需求的房子?！蓖趵栌X得這個中介公司還不錯，因為她查過他們的資質，所以上次路過石景山的時候在他家登記過。
王黎聽完中介公司對房屋的介紹之后，覺得不錯，于是決定不去單位，改道石景山，為了房子，“事業(yè)”只好晚上開夜車。
很快，王黎看到了中介公司介紹的房子，“和他們先前的描述基本相符，”王黎回憶，“房子位于石景山魯谷大街附近，加上陽臺的面積總共66平米的二居室，其中
客廳居然有15平米！”自從國慶節(jié)以來，王黎決定在石景山買房之后，她已經看了不下五套60多平米的二居室，但是沒有一套客廳超過10平米。盡管，這套房子對王黎十分具有誘惑力，而且一同去看房的人還有很多，因為還有很多其他中介公司領著其他人去看房，帶著王黎去看房的代理人一再表示這套房子十分搶手，但是一向謹慎的王黎走的時候仍然表示：“我還要考慮一下再給你們答復?！彪m然對中已經介說還要考慮一下，其實王黎心中已經對這個房子十分的滿意了，但是她還想和家里人商量一下。
于是王黎10點回到單位趕稿，中午12點左右，王黎再次接到那家中介公司的電話：“王姐，您好，您今天上午看的房子，已經有人準備下午2點來交定金了，因為是我?guī)タ捶康?，所以我現(xiàn)在告訴您一聲，如果您對這個房子滿意就得馬上下定決心，在下午2點之前定下來，否則就被別人預定走了。”王黎一聽急了，“再不買就被別人買走了”，立馬拍板定下這套房子。
王黎按照定金合同的規(guī)定交了2000元的定金，代理人口頭表示第二天就聯(lián)系房主，晚上王黎回到家就開始后悔了，“定金將合同是一個格式合同，合同中規(guī)定我三個工作日之內要交首付款、中介代理費、房屋過戶費，逾期視為違約，定金將不予退還，可是并沒有規(guī)定房主應該多少個工作日之內和我簽訂
購房合同，而且簽購房合同之前應該三方透明，我要看到房主本人以及他的身份證、戶口本、房產證原件，可是這些都沒有在合同中體現(xiàn)出來，只是代理人口頭承諾過要幫我聯(lián)系房主?！蓖趵杌貞?。王黎對自己心急之下簽訂的定金合同有些后悔，但是對于這個中介公司的資質她還是比較信任的，一般的中介公司王黎根本就不會找，畢竟買房不是一件小事。
2005年12月21日，按照代理人的承諾應該約見房主，可是到下午王黎還不見中介公司和她聯(lián)系，于是王黎主動給代理人打電話，他們的回答是：“今天房主很忙，沒有時間，不用著急，我們一定幫催催?！?/p>
王黎覺得這樣不行，如果超過三天沒有交首付款就是違約，但是交首付款之前肯定得見到房主和各種證件。
于是12月21日中午王黎又去中介公司簽訂了相關的補充條款，“但是中介公司石景山分公司的部門經理表示購房之前只能看到房產證的復印件，原件是沒法看到的，因為房主也要保證自己房產的安全。我們公司規(guī)定就是這樣的，如果你要求退訂我們也不反對，因為還有其他人等著買這個房子?！?/p>
簽訂補充條款時王黎了解到，這個中介公司的購房程序十分奇怪，“一般的二手房購房程序應該是在簽訂購房合同之前看到房主和各種證件，但是代理人說他們一般是在房屋去房管所過戶的時候購買人才和房主見面，一邊過戶，一邊簽訂購買合同并核實各種證件，他們說這樣做是為了方便，省得雙方跑很多次?！卑凑者@個程序，意味著王黎前期是在沒有見到房主和各種證件的情況下，將首付款等大批費用交納給中介，這個程序對購買人王黎來說十分不利。
12月21日晚上回去后王黎一直琢磨著“這個程序”，最后她下定決心第二天去辦“退定”。
“寧可不要這個房子，我也不能按照沒有保障的程序購房，萬一房主的房產證存在瑕疵，我前期投進去的錢何時才能要回來，決不能自找麻煩，我應該交定金之前就問清楚程序的?！蓖趵杌貞洉r后悔自己當時的疏忽和猶柔寡斷：“我應該在21日分公司經理說公司規(guī)定不能看到房產證原件的時候就決定退定。”
毫無疑問，退定不會那么順利，中介公司表示“王黎造成我們損失，如果沒有王黎，這個房子早就賣給別人了”，這顯然是中介公司不想退還定金的借口?！拔疫x擇退定是明智的，公司‘這樣的誠信’，不值得我信賴?！蓖趵枵f。
最后該中介公司一拖再拖，2006年1月10日王黎無奈之下投訴到消協(xié)。但是去取定金的那天中介要求扣掉100元，并且非要王黎寫一份聲明書，聲明退定原因與該分公司的人員無關，顯然，該分部經理是害怕總部追究責任。
因購房引發(fā)訴訟
毫無疑問，購房者都希望自己購房能夠一帆風順，但是往往事與愿違，和王黎一樣遇到購房煩心事的還有35歲的方選。
方選以49萬元購買了面積100平米左右的二居室，為此他幾乎傾其所有。在原本的計劃中，這將是他和妻子孩子還有父母改善環(huán)境的“大房子”。但是他萬萬沒有想到他購買的居然是“假房子”。
方選一家五口人，在不到60平米的房子里住了將近十年，2005年年初，方選一家子商量決定購買一套大一點的房子以改善生活環(huán)境，二手房可以盡快入住而且相對便宜的優(yōu)勢自然成為首選。
作為一家之主，挑選房子的重任自然屬于方選。方選為了減少購房成本，在各種報紙上尋覓二手房房源。
很快，方選在“手遞手”報紙上找到了合適的房屋信息，“房屋價格合理，格局很好，而且年代比較新，于是我很快決定買下，從看房到房管局過戶完畢總共花了一個星期?！狈竭x回憶：“我當時看了對方的身份證、房產證，都沒有問題，而且房管局都過戶了，他們也一定審核過?！?/p>
2005年4月初，方選一家住了這個房子之后覺得離單位太遠，于是決定賣掉。在賣的過程中，隔壁的鄰居發(fā)現(xiàn)后告訴了原來的房東，房東報警，經過警方的調查，方選并不是從真實的房東手中購買此房，“假房東”是此房的承租者，這名詐騙者不久歸案。
2005年4月20日，房屋的所有權人將建委告上法庭，同時中央電視臺法制進行時欄目做出了相關報道。
由于我國法律規(guī)定不動產不適用善意取得，2005年7月15日法院最后判決注銷方選的房產證。
而詐騙份子已經身無分文，付出49萬元現(xiàn)金卻沒有得到房產證的方選無奈之下于2005年12月初提起行政賠償，2005年12月15日建委做出答辯：“我委未盡到審查義務造成房產證被撤銷，并不是造成原告經濟損失的直接原因。原告的經濟損失是賣房人的詐騙行為直接造成的，原告應該向賣房人追究法律責任和追償損失?！?/p>
對于建委的答辯，代理本案律師武紹智接受記者采訪時表示：“建委工作人員沒有進行權屬審核，違反法定程序，正是因為登記不當造成原告直接的經濟損失，所以建委應該賠償。”
方選萬萬沒有想到賣房會惹得官司纏身。最重要的是，錢給了卻沒有拿到房產證，至今方選都不敢將此事告訴家中老人。
律師、消協(xié)建議：二手房買賣謹慎進行
無論是找中介的王黎還是私人之間直接交易的方選，整個購買過程都是一波三折，購買二手房如何避免風險呢？
泰明律師事務所房地產律師范銳告訴記者：“私下交易成本相對要少，如果順利的話當然是最好，有信譽度比較高的中介介入更加有利于雙方權益的維護。國外這一塊主要交給專業(yè)律師來審核，將風險轉移給了律師?！?/p>
“作為購買方，在依靠信譽度高的中介提供可靠信息的同時，還應該提高自身的法律意識?！彼ㄗh。
他根據自己多年接觸的房地產行業(yè)的經驗，提出在購買二手房中，尤其要注意的是共有關系和戶籍兩大問題。
房屋買賣過程中難免會有共有關系問題，對這一問題范銳律師告訴記者：“共有房產的買賣一定要經所有房屋共有人同意，這方面案件主要表現(xiàn)為購買夫妻共有房屋。在買賣夫妻共有二手房時，一般要簽署一份《配偶同意確認書》，此項法律文件是專門針對夫妻共有人準備的，買賣中一定不要省略要求對方予以填寫確認的步驟?！?/p>
房屋和戶籍也有關聯(lián)，“戶籍遷移問題需約定。簽訂二手房買賣合同時應約定以戶籍遷移為條件的違約責任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔賠償責任，直至解除合同。為了能夠保證售房人履行合同或在售房違約時得到保障，也可以以戶籍遷移作為支付部分房款的條件。具體應注意以下兩點：第一，要求賣方出示戶口簿，并復印留存，通過審查戶口簿可大致了解戶籍情況。第二，在交易之前，到房屋所在地的派出所查詢房屋的戶籍情況記錄。”
北京市石景山區(qū)消費者協(xié)會秘書長趙林平提醒大家：
消費者在購買二手房時，可以從以下幾方面來加以考慮：
一、要看產權。目前房屋的產權包括土地使用權證和房屋所有權證，兩證齊全才能辦理產權轉讓手續(xù)。如果產權出現(xiàn)糾紛或抵押、典當?shù)刃袨榈姆课?，購房時就要注意。一般來說，要買產權清晰的房屋，以避免產生不必要的麻煩。
二、要看價格?？磧r格時既要看總價又要看單價，并和周邊的商品房價格做個比較，做到對市場的全面了解。
三、要看地段。好的地段會對購房者的生活、工作、學習等方面帶來方便。在購房時，不僅要看小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，而且還要看周邊的環(huán)境，比如附近是否有醫(yī)院、學校、市場、商場、超市、公交站點等。
四、要看房齡和質量。房齡有土地使用年限和房屋使用年限。如現(xiàn)在住宅的土地出讓使用年限一般為70年，框架結構的房屋最長可使用年限為70年，購房時要看已使用年限和未使用年限。同時，也要看房屋的質量，每一幢房子由于它的建筑材料、施工工藝、施工方法、施工質量的不同，質量方面都存在著一定的差異，質量不盡如人意，購房者要仔細考察房屋的質量，同時也包括水、電、煤氣管道等設施。
五、要看物業(yè)管理。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活質量，良好的物業(yè)管理是必不可少的。
六、要警惕中介陷阱。目前，中介陷阱有；不讓交易雙方見面，賺取高額差價；隱瞞房屋瑕疵，草率交接房屋；先交錢后過戶，產權無保證；臆造虛假信息，騙取看房費。因此，在選中介時，要宜大不宜小，大中介一般比較規(guī)范，而且一定要事先查明中介的資質，查明是否在工商管理局和建委登記過；簽合同，要細不要粗，要明確雙方的權利義務，一定要將口頭承諾寫入合同；要看兩證，細辨真假。
七、要弄清產權轉讓交易費用。如今，產權轉讓交易費用主要有：契稅、營業(yè)稅、評估費、交易鑒證服務費、產權登記費等。
(文中購房者的姓名均為化名)
(摘自《法律與生活》半月刊2006年2月下半月刊)
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