本刊記者/孫欣
錢付了，房歸了別人，法院判決開發(fā)商返還購房人雙倍房款。這一判決在北京還是首例。
北京，雍和大廈，面臨北二環(huán)，西靠雍和宮，寸土寸金的地方。
每次從大廈東北角的工行門前經(jīng)過，老鄭就忍不住想：“這里應(yīng)該是我的?！彼孟窨吹阶约旱膬x器整齊地?cái)[放在店面里，顧客盈門。
這個(gè)門面房，老鄭跟開發(fā)商已經(jīng)斗爭了4年。近日，東城法院的判決安慰了他，盡管房子要不回來了，但他獲得雙倍賠償，這也是北京首例給予購房者雙倍賠償?shù)陌咐?/p>
被告已經(jīng)提起上訴。老鄭也不甘心：“我就想要房子！”
錢交了房沒了
老鄭是一家經(jīng)營醫(yī)藥器材公司的老總，事業(yè)發(fā)展不錯(cuò)，他計(jì)劃在北京建立長期根據(jù)地。在觀察了一圈之后，他選定了北二環(huán)附近正在修建的雍和大廈(原名立駿大廈)。
間是2004年，雍和大廈因?yàn)橘Y金問題幾易其主，當(dāng)時(shí)的開發(fā)商是廣東過來的永利多房地產(chǎn)有限公司。因?yàn)槔相嵰拿娣e比較大，開發(fā)商給了相對優(yōu)惠的價(jià)格：寫字樓100200/平方米，門面房25000元/平方米?？紤]到樓上開公司，樓下門面作為售賣醫(yī)療儀器的商店，老鄭購買了1000多平方米的寫字樓和230平方米的門面房，“門面房在東北角，那個(gè)位置好，面對二環(huán)”。
2004年5月21日，雙方簽訂了《商業(yè)用房購買協(xié)議書》和《商品房購房合同》，協(xié)議書約定的是雍和大廈東樓一層?xùn)|北角的建筑面積為230平方米的商業(yè)門面房一套，合同約定的是寫字樓1000多平方米。當(dāng)天，老鄭就支付了95%的房款，其中門面房是546.25萬元。約定其余款項(xiàng)待交房時(shí)再付清。
“當(dāng)時(shí)我是第一批業(yè)主，可以說我這筆錢救活了它”，老鄭說因?yàn)橘Y金不足大廈當(dāng)時(shí)已經(jīng)停工，他毫無疑心地就把1000多萬元打到了開發(fā)商的賬上。
在簽訂合同的時(shí)候，售樓員特意跑到老鄭的辦公室請他簽字，告訴他“就是辦個(gè)手續(xù)，走個(gè)形式”，忙碌中的老鄭一看厚厚的頁碼也打怵了，沒有注意到日期有什么異常，寫字樓為什么用合同，門面房又為什么用協(xié)議，就簽了字。
“其實(shí)那時(shí)候他們就埋下陷阱了”，老鄭后來分析。因?yàn)楹炗唴f(xié)議那天是5月21日，那上面有一條是“雙方應(yīng)在7日內(nèi)再簽訂合同，否則就是違約，賣方有權(quán)另行出售，所收房款不予返還”，老鄭不知道協(xié)議的最后期限開發(fā)商已經(jīng)設(shè)定為5月21日。后來開發(fā)商根據(jù)這個(gè)說老鄭違約了，支付的那些錢實(shí)際是定金，所以無權(quán)要房也無權(quán)要錢。
盡管當(dāng)天老鄭就交了房款的95%，開發(fā)商卻再也沒找他簽過正式的合同，理由是“已經(jīng)交了大部分房款，沒必要再簽合同”。老鄭不疑有它，安心等著收房。
2005年5月1日，寫字樓入住，但門面房沒有消息。老鄭的公司搬入大廈后，一直催要門面房。當(dāng)時(shí)開發(fā)商把老鄭定下的門面房作為售樓處，總說等等。“他們總是有理由，一直拖”。
可是售樓處搬走很久，開發(fā)商還是沒有把房子交到老鄭手里。直到2006年，老鄭突然發(fā)現(xiàn)這個(gè)房子開始有人裝修了，他很奇怪地到處打聽，得知是工商銀行買了這個(gè)房子，他開始意識到了問題的嚴(yán)重性。
在向上面有關(guān)部門和領(lǐng)導(dǎo)反映問題的同時(shí)，他又派出公司法務(wù)部的兩三名員工一直去找開發(fā)商商量。這個(gè)時(shí)間的房價(jià)已經(jīng)升到50000元/平方米。開發(fā)商說那個(gè)房子已經(jīng)賣給銀行了，可以給老鄭調(diào)換到西邊的門面房，因?yàn)槲鬟叢豢狂R路，相對偏僻，認(rèn)為對自己經(jīng)營不利的老鄭堅(jiān)決拒絕。開發(fā)商又提出可以把錢退給他，讓他去別的地方買，可是因?yàn)樽约旱墓揪驮跇巧?，為便于管理才買了樓下門面房的老鄭更是沒有答應(yīng)。事情就這樣一天天拖下來了。
在距離訴訟有效期還剩數(shù)天的時(shí)候，忍無可忍的老鄭終于把開發(fā)商告到法庭。
2007年5月21日，北京市東城區(qū)人民法院正式立案。
得了雙倍賠償
2007年5月起訴到2009年拿到判決，此案中間經(jīng)歷了三次庭審和多次調(diào)查。
在庭審中，因?yàn)殡p方對老鄭購買門面房的位置、房號說法不一致，分歧很大，法官只好組織雙方對大廈一樓進(jìn)行現(xiàn)場勘驗(yàn)。老鄭說東北角就是自己買的房子，開發(fā)商堅(jiān)決不承認(rèn)，說那房子2006年8月就出售給工商銀行了，已經(jīng)開始辦房屋所有權(quán)變更手續(xù)。
法官又去北京市權(quán)屬登記事務(wù)中心查詢備案情況，結(jié)果顯示一層?xùn)|北角房屋已經(jīng)出售。
2007年7月12日，開發(fā)商向法院提交證明，稱大廈東樓商業(yè)用房僅剩四套，其中沒有230平方米的房屋。
可是老鄭明明掏了錢，協(xié)議后面售樓員也在空白處用鋼筆明確填寫了“具體面積位置見附圖和估算的房屋面積”等內(nèi)容，說明老鄭買房的事情確實(shí)存在。
那么，老鄭買的房子哪兒去了？
根據(jù)法院的調(diào)查，認(rèn)定老鄭購買的房屋就是大廈一樓東北角的商業(yè)用房。而開發(fā)商在雙方發(fā)生爭執(zhí)后，仍將該位置房屋出賣給工商銀行，導(dǎo)致無法向老鄭交付房屋，合同無法實(shí)現(xiàn)。同時(shí)，盡管協(xié)議約定7日內(nèi)簽訂合同，可是又將7日內(nèi)的最后日期明確為簽約當(dāng)日，導(dǎo)致合同內(nèi)容互相矛盾。所以老鄭提出的解除合同，返還已付房款及利息，并由被告承擔(dān)已付購房款一倍的賠償責(zé)任的訴訟請求，得到法院支持。
老鄭還提出，因?yàn)榉课莸乩砦恢煤?，這幾年租金就得幾百萬元，希望對方給予賠償。但是法院認(rèn)為，“原告在被告未交付房屋的情況下對外出租，應(yīng)預(yù)見合同可能無法履行，并應(yīng)積極采取措施防止損失擴(kuò)大，因此，原告對于預(yù)期租金的損失存在過錯(cuò)”，沒有支持這項(xiàng)請求。
老鄭透露，庭審期間，法官多次希望雙方調(diào)解解決，可是老鄭只想要房子，“就在我公司樓下，這樣的房子我到哪里去找？”在房子已經(jīng)賣出的情況下，對方也無法可想。在法官的勸說下，老鄭勉強(qiáng)同意了雙倍賠償?shù)姆桨浮?/p>
近日，東城區(qū)法院依據(jù)《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》判決：被告返還原告購房款、利息和賠償款共1100多萬元。
商品房就是商品
因?yàn)檫@是北京市首例開發(fā)商因一房兩賣被判雙倍賠償?shù)陌讣?，馬上引起媒體關(guān)注，但是法官以“頭一個(gè)，自己心里也沒底”為由拒絕接受任何采訪。
目前，被告已經(jīng)提起上訴，案件還在進(jìn)一步審理中。
“我占理，不怕”，得知對方上訴的消息，老鄭沒有絲毫擔(dān)心，他笑嘻嘻地告訴記者，“就這我還感覺自己虧了呢，才不怕他上訴呢”。
記者致電雍和大廈售樓處時(shí)，對方說：“房子全部賣完！”記者看到，該房歷史最高價(jià)是60000元/平方米。
其實(shí)，在北京之前，已經(jīng)陸續(xù)有其他地方法院作出過類似判例。
據(jù)《人民法院報(bào)》報(bào)道：福建某公司將一套44.79平方米小戶型單元房的產(chǎn)權(quán)登記給林女士，在收取26.95萬元購房款后，向林女士出具了收據(jù)。3天后，林女士簽訂了《商品房買賣合同》。此后，林女士多次要求交房，卻被以種種理由拒絕。經(jīng)過查證，林女士驚詫地發(fā)現(xiàn)，自己買的房子竟早被開發(fā)商偷偷轉(zhuǎn)售他人。后來，法院判決：開發(fā)商退還原告購房本金26.95萬元，同時(shí)賠償經(jīng)濟(jì)損失26.95萬元。
“法官判得對呀，我支持！”全國人大法工委民法室巡視員，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的主要起草人之一何山對這些案子表現(xiàn)出濃厚的興趣。他說盡管“消法”把商品房納入“商品”行列，照樣適用“雙倍賠償”的第49條，可是推行下去并不順利。后來《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》公布，第8條明確規(guī)定“一房二賣雙倍賠償”后才陸續(xù)有了判例，所以他稱贊這個(gè)司法解釋“是我見過的最好的司法解釋”。
對于有傳言正擬修改的“消法”打算把房屋劃出商品的行列，因?yàn)椤皟r(jià)值太大，不適合雙倍賠償”，作為參與修改者的何山馬上予以了澄清：“不會，商品房當(dāng)然是商品。只是雙倍賠償要根據(jù)情況，一房二賣當(dāng)然要雙倍，可是如果說掉個(gè)墻皮也要雙倍就說不過去了。”他很肯定地說：“‘消法’一定是向著有利于消費(fèi)者的方向修改的?！?/p>
鏈接：什么情況下開發(fā)商應(yīng)對購房人進(jìn)行雙倍賠償？
一、具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
二、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；
(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；
(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。
三、出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。
(摘自《法律與生活》半月刊2009年11月下半月刊)
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