對(duì)破產(chǎn)管理人行使待履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)的審查
文 / 張金星 葛君
企業(yè)破產(chǎn)法第十八條賦予破產(chǎn)管理人對(duì)成立于破產(chǎn)申請(qǐng)受理前，且于破產(chǎn)程序中雙方均未履行完畢的合同，自主選擇解除抑或繼續(xù)履行的權(quán)利。這一選擇權(quán)的行使在現(xiàn)行法律中不受任何限制，在審判實(shí)務(wù)中也無(wú)明確統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)背景下的房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，管理人基于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)最大化考量，往往選擇解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同，這一選擇存在對(duì)購(gòu)房人和各債權(quán)人權(quán)益保護(hù)失衡，乃至對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定產(chǎn)生沖擊的可能。
規(guī)范管理人行使待履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，并對(duì)消費(fèi)型購(gòu)房人權(quán)益以特別保護(hù)正當(dāng)且必要。筆者透過(guò)實(shí)踐檢視與借鑒相關(guān)規(guī)定，將實(shí)務(wù)審查路徑固定化、標(biāo)準(zhǔn)化，探析規(guī)范管理人行使合同解除權(quán)的具體處理規(guī)則。
一、準(zhǔn)確界定待履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同
合同待履行是管理人得以行使企業(yè)破產(chǎn)法第18條規(guī)定的解除權(quán)的前提。待履行合同是指破產(chǎn)申請(qǐng)受理前成立，破產(chǎn)債務(wù)人及合同相對(duì)人均殘存未履行的給付義務(wù)的雙務(wù)合同，不論給付義務(wù)殘存程度且不考慮附隨義務(wù)的履行狀態(tài)。
從購(gòu)房人一方考量，其合同給付義務(wù)為支付全部購(gòu)房款。當(dāng)購(gòu)房人一次性繳清全部房款或付清首付款并辦理銀行按揭貸款時(shí)，合同義務(wù)即履行完畢。在以房抵債情況下，購(gòu)房人系以借款本息或其他債權(quán)抵頂了購(gòu)房款，應(yīng)視為其已履行完支付購(gòu)房款的合同義務(wù)；若購(gòu)房人以向開(kāi)發(fā)商借款的方式支付首付款并辦理銀行按揭貸款，此時(shí)房屋首付款的支付已通過(guò)借條轉(zhuǎn)換為借款關(guān)系，可認(rèn)定購(gòu)房人已履行完合同給付義務(wù)。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一方考量，其主要合同義務(wù)是交付房屋及辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。開(kāi)發(fā)商已向購(gòu)房人交付房屋并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，則其合同給付義務(wù)履行完畢；開(kāi)發(fā)商已交付房屋但未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，或其既未辦理過(guò)戶登記手續(xù)也未交付房屋時(shí)，則其合同給付義務(wù)未履行完畢。另需考察開(kāi)發(fā)商已辦理過(guò)戶登記但仍未交付房屋的情形，似乎屬未履行完畢，但此時(shí)房屋已過(guò)戶登記至購(gòu)房人名下，根據(jù)物權(quán)登記生效原則，購(gòu)房人已取得房屋所有權(quán)，案涉房屋不再屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房人可通過(guò)行使取回權(quán)要求開(kāi)發(fā)商交付房屋，無(wú)適用破產(chǎn)法第十八條的必要。
由此，管理人得以行使解除權(quán)的待履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同具體情形為：1.購(gòu)房人未足額支付房屋價(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)雖已交付房屋但未協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)；2.購(gòu)房人未足額支付房屋價(jià)款，房地產(chǎn)企業(yè)既未協(xié)助辦理過(guò)戶登記手續(xù)也未交付房屋。
二、保護(hù)消費(fèi)型購(gòu)房人對(duì)房屋的物權(quán)期待利益
最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（已失效）曾賦予交付全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償?shù)牡匚?。最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《異議和復(fù)議規(guī)定》）第29條規(guī)定，在購(gòu)房人符合3層要件時(shí)允許其排除強(qiáng)制執(zhí)行。上述規(guī)定在特別保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益以保障其生存權(quán)上具有法理脈絡(luò)上的一致性，體現(xiàn)商品房消費(fèi)者生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的原則，也對(duì)破產(chǎn)案件中房屋買(mǎi)賣(mài)合同的處理具借鑒意義。
一方面，從權(quán)利實(shí)現(xiàn)角度而言，破產(chǎn)程序?qū)俑爬ǖ膱?zhí)行程序，借鑒適用《異議與復(fù)議規(guī)定》具有可能性前提。另一方面，上述規(guī)定與破產(chǎn)程序價(jià)值在保障消費(fèi)者生存權(quán)上具有同質(zhì)性。若消費(fèi)者享有的生存權(quán)相較于其他債權(quán)值得優(yōu)先特別保護(hù)，可認(rèn)定消費(fèi)型購(gòu)房合同的標(biāo)的房屋不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，賦予購(gòu)房人對(duì)房屋的物權(quán)期待利益，對(duì)抗管理人的解除權(quán)。
三、遵循類(lèi)型化思維的處理規(guī)則
1.破產(chǎn)程序開(kāi)始前已簽訂合法有效且真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。其一，有效的合同才涉及解除問(wèn)題，實(shí)務(wù)中開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人假借房屋買(mǎi)賣(mài)套取銀行貸款的情形時(shí)有發(fā)生，此類(lèi)合同因雙方系以虛假意思表示實(shí)施民事法律行為，應(yīng)屬無(wú)效，無(wú)解除權(quán)行使空間。其二，應(yīng)存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，否則不存在因優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房人權(quán)利而突破管理人管理處分的基礎(chǔ)，將名為買(mǎi)賣(mài)實(shí)為借款的情形或讓與擔(dān)保合同排除在外。
2.主體為消費(fèi)型購(gòu)房者。首先，消費(fèi)型購(gòu)房者應(yīng)為自然人而非法人或非法人組織，否則無(wú)生存權(quán)保護(hù)需要。其次，消費(fèi)型購(gòu)房者是受消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法所調(diào)整的消費(fèi)者，其購(gòu)房目的應(yīng)為居住，而非投資或商業(yè)經(jīng)營(yíng)，且名下無(wú)其他可居住的房屋，若相關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同被解除或終止履行會(huì)對(duì)其生存權(quán)益造成重大影響。此外，若購(gòu)房人并無(wú)購(gòu)房資格，系借用他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，則不屬可被特別保護(hù)的消費(fèi)型購(gòu)房人。
3.已支付大部分房屋價(jià)款。根據(jù)《異議和復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定，可排除強(qiáng)制執(zhí)行的購(gòu)房人須已交付50％以上的房屋價(jià)款。50％比例的劃定系基于公平價(jià)值的考量，若購(gòu)房人僅繳納較少比例的定金或預(yù)付款，對(duì)其側(cè)重保護(hù)可能對(duì)整體破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)帶來(lái)較大不利益，并對(duì)其他債權(quán)人帶來(lái)不正義。且支付50％以上房屋價(jià)款時(shí)，購(gòu)房人可對(duì)房屋享有物權(quán)的期待利益。審判實(shí)踐中，法院可結(jié)合具體案情，劃定購(gòu)房人履行比例，但該比例不應(yīng)低于50％。
綜上，在破產(chǎn)程序中，對(duì)于符合上述要件的消費(fèi)型購(gòu)房人的權(quán)益應(yīng)予特別保護(hù)，其對(duì)合同標(biāo)的房屋享有物權(quán)期待利益并可以此對(duì)抗管理人解除權(quán)的行使，且可在按規(guī)定繳納剩余購(gòu)房款后，要求管理人繼續(xù)履行合同。
（作者單位：江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院）
（原載《鹽城審判》2022年第3期，李泊毅摘編）
網(wǎng)絡(luò)編輯：李泊毅
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