本人自2005年參予到物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，至今已十個年頭了，管理服務(wù)過的物業(yè)項目有單位樓盤、高層、多層住宅樓盤，也有工廠、學(xué)校等，其中尤以多層老舊物業(yè)住宅小區(qū)為多。
現(xiàn)就老舊物業(yè)小區(qū)物業(yè)服務(wù)中存在的問題淺談自己的一些看法及見解，供大家就物業(yè)服務(wù)專題調(diào)研作為參考。
一、部分建設(shè)規(guī)劃不合理，物業(yè)服務(wù)先天不足。
它具體體現(xiàn)在設(shè)施設(shè)備簡易，配套不齊全不合理，一是消防通道基本被另作它用（出租為店鋪、麻將館等），消防設(shè)施許多已形同虛設(shè)，消火栓箱內(nèi)無槍頭，無水袋，我們不知道它是怎樣通過竣工驗收的；二是小區(qū)機動車位配備太少，如正元小區(qū)有住戶574戶，商業(yè)門市300余戶，可配備的車位只有80個，因此而導(dǎo)致爭搶停車位的糾紛時有發(fā)生，碾壓綠化地、亂停亂放的現(xiàn)象層出不窮，屢禁不止。
二、部分老舊小區(qū)沒有專項維修資金。
老舊小區(qū)大多是2004年前后建成并投入使用，至今十余年過去了，由于當(dāng)時規(guī)劃設(shè)計不合理，許多設(shè)施設(shè)備已陳舊老化破損，特別是管網(wǎng)線路，經(jīng)常堵塞、滲漏。由于沒有專項資金維修、更新改造，導(dǎo)致住戶怨聲載道，指責(zé)物管公司不作為?？尚^(qū)沒有大修資金，拿什么錢去維修。有限的物管費收入，員工各種工資待遇都困難更無利潤可言，真可謂“巧媳婦難煮無米之炊”，況且物業(yè)公司也無法向住戶籌資進(jìn)行大、中修，住戶根本不交。
三、物業(yè)公共服務(wù)費起點太低。
物管公司初始接盤物業(yè)小區(qū)，大多是每平方米每月0.2元一0.35元之間的收費標(biāo)準(zhǔn)并維持至今。當(dāng)初員工工資在550元/月一650元/月之間，現(xiàn)在老舊小區(qū)的員工工資至少在900/月一1100元/月。物業(yè)成本不斷上升，收費標(biāo)準(zhǔn)維持原狀提不上去，物管公司要生存，怎么辦？為維持生計，物管公司為降低成本，只有在招聘員工上想辦法，一是招收年齡大的失地農(nóng)民，二是在日常工作中盡量節(jié)省開支，這就導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，各項工作上不去臺階，業(yè)主投訴建議無法全部解決，物業(yè)糾紛不斷。物業(yè)收費率不斷降低。后果是物業(yè)公司收不到費就只好撤離所服務(wù)的小區(qū)，物業(yè)公司聲譽受損。無物管公司的老舊小區(qū)越來越多，使廣安的物業(yè)秩序不正常，市民反映很大，媒體經(jīng)常曝光，管理服務(wù)老舊小區(qū)的物業(yè)公司處于十分尷尬和困惑的狀態(tài)。
今年2月市出臺了“廣安市物業(yè)服務(wù)收費管理細(xì)則”，對物管費收費標(biāo)準(zhǔn)做出了政府指導(dǎo)價格。針對老舊小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)也做了調(diào)整，各物管公司根據(jù)文件精神做了大量工作，并和業(yè)委會向全體業(yè)主公示，征求意見，但多數(shù)業(yè)主拒不配合，價格根本調(diào)不上去，個別小區(qū)反而因調(diào)價而導(dǎo)致原收費率降低。
四、物管費收費難、收費率低。
很多老舊小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)本身價位就低，但收費仍然存在困難。據(jù)了解，收費率大都在80%左右甚至更低，這就導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)因物業(yè)成本太高而不得不設(shè)法降低成本，因而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量。業(yè)主稍不稱心或投訴的問題得不到解決就拒交物管費；另一部分是農(nóng)村到城市來居住的業(yè)主根本就沒有交納物管費的意識，講道理、宣傳法規(guī)是不聽的；還有就是個別公務(wù)員利用自己的特權(quán)思想，根本就不愿交費。業(yè)主不交費可以找一萬個理由（絕大部分均不是理由），物業(yè)企業(yè)采取多種形式催收效果不大。部分物管企業(yè)也曾利用向法院起訴的方式，但效果甚微。這也是物業(yè)企業(yè)的困惑和艱難，部分物業(yè)企業(yè)無奈撤場，除自己原因外，業(yè)主欠費也成了撤場的催化劑。
五、個別企業(yè)惡性競爭，擾亂秩序。
在老舊小區(qū)物業(yè)公司處境已經(jīng)困難的狀態(tài)下，仍有部分才起步的物業(yè)公司為了爭樓盤，做業(yè)績，采取降低收費標(biāo)準(zhǔn)和不負(fù)責(zé)任的向業(yè)委會、住戶做虛假承諾來接盤，原物業(yè)公司無法承受，只好退場。重新接盤的進(jìn)場后，達(dá)不到原物業(yè)公司的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，兌現(xiàn)不了進(jìn)場前的承諾，搞幾個月后便突然撤場，既傷害了業(yè)主對物業(yè)公司的信賴及感情，又惡化了物業(yè)行業(yè)秩序，同時對政府產(chǎn)生了壓力?，F(xiàn)在由于老舊小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)因各種原因不規(guī)范，存在各方面問題太多而無法解決，各種投訴直接反映到市級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)，市上又責(zé)成物業(yè)主管部門督查改進(jìn)，主管部門只好責(zé)成物業(yè)公司整改，物業(yè)公司由于市場原因、價格和收費率等多方因素又無法整改到位，就這樣惡性循環(huán)，真的很無奈，很困惑。
幾點建議：
1、物管企業(yè)加強自身建設(shè)，采取多種形式對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提高整體素質(zhì)，管理人員一定要有專業(yè)培訓(xùn)合格證書，教育員工樹立“愛崗敬業(yè)”的理念，以科學(xué)、高效的服務(wù)取信于民，獲得廣大業(yè)主的信賴。
2、政府出臺指令性地方法規(guī)和政策，根據(jù)周邊地區(qū)物管費收費標(biāo)準(zhǔn)，制定適合我市物業(yè)發(fā)展的合理指導(dǎo)價格，保護物業(yè)企業(yè)健康發(fā)展的配套措施，按《四川省物業(yè)管理條例》相關(guān)精神要求各職能部門對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督管理，物業(yè)糾紛調(diào)解落到實處，加大對物業(yè)管理服務(wù)的宣傳，讓廣大市民真正體驗到物管的重要性、必要性，真正地接受物業(yè)服務(wù)和履行自己的義務(wù)。
3、凡沒有專項維修資金的物業(yè)小區(qū)，按《四川省專項維修資金管理細(xì)則》的精神，重新籌集，以便老舊小區(qū)各種設(shè)施設(shè)備的更新改造，便于物業(yè)企業(yè)更好地管理服務(wù)。
4、在物業(yè)行業(yè)內(nèi)部加強約束機制，杜絕惡意競爭，對那些擾亂行業(yè)規(guī)則，服務(wù)質(zhì)量太差又無法改進(jìn)的物業(yè)企業(yè)清除行業(yè)隊伍。落實《前期物業(yè)招投標(biāo)管理暫行辦法》，形成公平、公開的競爭環(huán)境，讓各物業(yè)服務(wù)企業(yè)在同一起跑線上健康有序的發(fā)展。
5、主管部門在對物業(yè)工作督查時，應(yīng)根據(jù)“物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)”的原則，根據(jù)各物業(yè)小區(qū)具體情況督查整改。使各企業(yè)根據(jù)自己項目實際因地治宜來完善各項工作，讓廣大市民逐步對物業(yè)有一個新認(rèn)識，維護好自身的合法權(quán)益，讓我市物業(yè)服務(wù)整體水平再上一個新臺階。
原標(biāo)題：百年物業(yè)—當(dāng)前老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)困惑及建議
