第48期咚咖房學(xué)院，邀請(qǐng)到的嘉賓是房網(wǎng)紅人周爭(zhēng)鋒律師和咚咚金服大圣，主題為：如何“零”風(fēng)險(xiǎn)“高”收益做二手房買賣交易，精彩觀點(diǎn)如下：
周爭(zhēng)鋒律師
二手房買賣過程中需要注意的交易常識(shí)
1、獨(dú)家委托代理：獨(dú)家房源就意味著你跟這個(gè)中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議以后，不能在同一區(qū)域相同時(shí)間委托其他中介出售這個(gè)房子，對(duì)你來講，你簽了字，你的房子將不由你決定，所以沒有必要的情況下，不要簽訂獨(dú)家代理。
2、限時(shí)獨(dú)家代理：簽限時(shí)委托，中介要給保證金，保證在規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掉，不然保證金就要吃掉，這是最有效的保護(hù)自己的手段。
3、另外特別要注意一個(gè)事實(shí)，不要給他出具委托書，如果你簽了獨(dú)家代理協(xié)議，也出具了授權(quán)委托書，法律上這個(gè)人可以代替你簽署任何買賣合同，你都要承認(rèn)。
4、獨(dú)家代理委托可以簽訂，但授權(quán)書不能簽訂，委托別人賣房的委托書不要隨便寫，寫了之后會(huì)非常被動(dòng)。
5、無論獨(dú)家代理還是限時(shí)代理，如果想解除委托合同都很簡(jiǎn)單，直接發(fā)函就可以解除了。
公證委托書的法律效應(yīng)和出具時(shí)間
1、如何出具公證委托書，公證委托書在法律意義上如同戲文中的尚方寶劍，所有買賣雙方都一定要明確這個(gè)概念，你出了公證委托書以后，這個(gè)房子的決定權(quán)，出售不出售，你已經(jīng)控制不了了。
2、如何阻止呢？同時(shí)發(fā)函給銀行和國(guó)土機(jī)關(guān)，明確告知他出具給某某某的公證委托書已經(jīng)失效了。另一個(gè)就是向公證委托書授權(quán)的那幾個(gè)人發(fā)出明確的終止通知，如果接到通知以后他仍然辦理事項(xiàng)，可以起訴追究他的違約責(zé)任。
3、公證委托出具的時(shí)間應(yīng)該在首期款監(jiān)管協(xié)議以后去做，這樣一是防止虛增成交價(jià)格，辦理高貸；二是避免被人家玩A五BC單，吃差價(jià)，三是監(jiān)督買家貸款程序，避免買家貸款不成功后，擔(dān)保公司反復(fù)配合買家換銀行，拖延交易時(shí)間。
4、建議大家不要選擇中介推薦的關(guān)聯(lián)的擔(dān)保公司，因?yàn)槟氵x擇了，你說了不算，中介說了算，只要擔(dān)保公司聽我的，拿著你的公證委托書，我就無所不能，我完全可以不通過你，把你的房子怎么處理都可以，所以這個(gè)環(huán)節(jié)一定要注意。
公證委托書撤銷方式及注意事項(xiàng)
1、公證委托書撤銷的兩種方式：
一是到公證處辦理公證委托的撤銷聲明，并通知給公證委托人。
二是自己直接發(fā)函給自己的公證委托人聲明撤銷，你的聲明到達(dá)以后，他就沒有權(quán)限了，如果他再處理你的房產(chǎn)，可以追究他的法律責(zé)任。
2、委托書內(nèi)容和注意事項(xiàng)：
一、在首期款監(jiān)管協(xié)議后出具公證委托書，避免中間出現(xiàn)高貸和換一個(gè)買家的情況。
二、一定不能同意授權(quán)他們有收取購房款（含定金）的權(quán)利。
三、無論什么情況下都要預(yù)留一份公證委托書方便自己以后維權(quán)，和擔(dān)保公司簽訂委托贖樓協(xié)議時(shí)要對(duì)責(zé)權(quán)利約定清楚并索取原件。
出賣人必須知道的交易慣例
1、買家逾期給付定金時(shí)，不可貿(mào)然發(fā)函解除買賣合同。買房的時(shí)候，你沒有給足額定金是不違約的，定金的法律屬性一定要掌握。
2、沒有約定貸款承諾函出具的最遲時(shí)間，就不能約定業(yè)主贖樓的最遲時(shí)間。
3、贖樓需要提前一個(gè)月向抵押權(quán)銀行提出贖樓申請(qǐng)，對(duì)贖樓的規(guī)矩、條件、約定，一定要向自己的按揭銀行問清楚，包括罰息，什么時(shí)候支付贖樓款，什么時(shí)候提交贖樓申請(qǐng)，什么時(shí)候銀行能審批贖樓申請(qǐng)，要在簽訂買賣合同前提前落實(shí)清楚。
4、首期款監(jiān)管協(xié)議的生效時(shí)間是看銀行的最終落款時(shí)間、首期款的具體比例看銀行的要求。
5、沒有特別約定配合買家辦理首期款監(jiān)管只有一次義務(wù)。買家為了避免出現(xiàn)這個(gè)情況，在首期款監(jiān)管協(xié)議最后一天之前做，不要到首期款監(jiān)管協(xié)議最后時(shí)間才做。
6、貸款承諾函的有效與否，需要銀行方面確認(rèn)。
7、買家雖然承擔(dān)贖樓費(fèi)，但贖樓是賣家的合同義務(wù)。
8、兩筆款贖樓，一筆款贖樓現(xiàn)在除了招商銀行、民生銀行、渤海銀行做以外，其他銀行都不做了。另一筆款贖樓就是業(yè)主要向銀行做一個(gè)短期的貸款來贖自己的樓。
買賣過程中賣家最容易出問題的環(huán)節(jié)分析
1、沒有按照合同約定把紅本交給中介公司?，F(xiàn)在基本上都有這個(gè)約定條款，這個(gè)約定條款對(duì)于賣家來講其實(shí)沒有一點(diǎn)好處，只有壞處，百害而無一利。
2、不及時(shí)的辦理公證委托書。很多情況下合同簽訂以后十日或者三日內(nèi)要辦理委托，如果你發(fā)現(xiàn)你的公證委托書錯(cuò)過以后，就約定中介和買家共同去做公證，由買家來付錢，這個(gè)時(shí)候就不構(gòu)成違約。
3、房產(chǎn)出現(xiàn)不能交易的障礙。賣房前一定要落實(shí)清楚存在抵押權(quán)被人民法院查封或其他共有人（主要是配偶），被其他共有人提出異議登記的情況下你是不能賣的。
4、以前購房途徑不合法如通過虛假裁決過戶?？梢院苤庇^看到，房產(chǎn)證上面寫有“通過裁決過戶的方式”或“強(qiáng)制過戶的方式過戶”，發(fā)現(xiàn)這樣的房子，一定要了解一下情況。
如何避免購買有問題的房產(chǎn)
1、買房的時(shí)候一定要親自核實(shí)，特別是發(fā)現(xiàn)2013年以前的合同有明確約定通過強(qiáng)制過戶方式購買的房子，就不要買了，肯定是有問題的，因?yàn)樗隙ㄊ峭ㄟ^逃避限購政策的方式得到的。
2、和持有公證委托書的人交易，需要保留有關(guān)代理人具有代理權(quán)的相關(guān)證據(jù)。
3、買家一定要實(shí)地看房落實(shí)清楚實(shí)際使用人和房產(chǎn)的關(guān)系。一是有沒有長(zhǎng)期租約存在，二是里面是不是住了一個(gè)和業(yè)主有糾紛的上一個(gè)買家，三是避免業(yè)主在房間內(nèi)違法改擴(kuò)建，特別是中介讓你看同戶型的情況下，一定要去現(xiàn)場(chǎng)看一下房子。
4、不要碰房產(chǎn)抵押給自然人或存在連環(huán)抵押的房產(chǎn)。
5、不要約定代替賣家贖樓，也就是不采用一筆款贖樓。
如何才能換房無憂？
1、深圳2015年下半年，包括2016年上半年，基本上換房人是最多的，換房的時(shí)候有幾個(gè)細(xì)節(jié)大家要注意，換房對(duì)于時(shí)間要求非常關(guān)鍵，你要特別注意審查一下買家的購房資格，如果買家沒有購房資格，就不要跟他交易了。
買家同樣是換房族的，也應(yīng)該放棄，因?yàn)槟銓徍速I家審核得挺好，但買家有沒有審核他的買家你是不知道的，他的買家違約會(huì)導(dǎo)致他違約，導(dǎo)致連環(huán)買家，你最后的換房目的也不會(huì)實(shí)現(xiàn)。
3、審核買家婚姻情況、流水征信和自己的征信情況，確保雙方的貸款不會(huì)有問題。
4、不選擇和要求簽訂買家主體變更確認(rèn)書的或要求在合同中備注過戶時(shí)可以用第三人辦理過戶手續(xù)的買家交易。
5、對(duì)于想通過離婚方式換房的家庭，離婚要趁早，貸款和購房資格萬一出現(xiàn)變動(dòng)的時(shí)候，不會(huì)影響到你。
購買回遷房、二手期房的法律風(fēng)險(xiǎn)
1、產(chǎn)權(quán)人在辦理產(chǎn)權(quán)證以后，私自抵押給他人，或者被債權(quán)人查封，或者私自再出售他人，這三個(gè)因素是“娘胎病”，無法根治。
2、回遷房和二手期房有兩個(gè)交易方式，第一交易方式是原業(yè)主把房產(chǎn)證辦下來以后再跟你交易，另外一個(gè)方式是你跟原業(yè)主簽完協(xié)議以后去開發(fā)商那里交更名費(fèi)去更名。
3、如何避免受到新限購政策的影響，在司法實(shí)踐當(dāng)中有兩個(gè)方式，提前辦理網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽手續(xù)有一個(gè)要求，網(wǎng)簽合同的錄入時(shí)間、打印時(shí)間和簽字確認(rèn)時(shí)間，這三個(gè)時(shí)間一定要在限購政策前方為有效。
4、錄入方式有兩種：
第一種是業(yè)主發(fā)起，根據(jù)業(yè)主的房產(chǎn)證號(hào)，可以直接在規(guī)土委自助打印網(wǎng)站錄入；
第二種是通過中介公司的系統(tǒng)錄入。
5、關(guān)于網(wǎng)簽合同，大家可能都會(huì)在媒體上看到，北京、上海和廣州都會(huì)存在雙方因?yàn)榻獬W(wǎng)簽備案打官司，在深圳不存在這個(gè)情況，在深圳辦理預(yù)告登記需要買賣雙方達(dá)成一個(gè)協(xié)議，并且是紅本在手的情況下才可以提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。
6、利用空白的主體變更確認(rèn)書，如果你簽了空白的主體變更確認(rèn)書，當(dāng)限購政策出現(xiàn)以后，讓一個(gè)不符合購房政策的人當(dāng)新買家去起訴或者跟原業(yè)主談，這是沒有辦法履行的。
如何保障自己定金的安全
1、如果監(jiān)管定金，一定要監(jiān)管在大型中介公司，特別是定金額度非常大的情況下，寧愿監(jiān)管在賣家，也不能監(jiān)管在中介公司，大家都知道中天置業(yè)卷走了幾個(gè)億，至今無法追回。
2、定金的額度，在深圳來講，法律雖然規(guī)定的額度是20%，但金融辦3月份有一個(gè)通知，基本上不超過7.5%，如果你違約的情況下，我可以沒收你20%。
3、中介公司監(jiān)管定金或者監(jiān)管其他款項(xiàng)，最多監(jiān)管5%，并要在買賣雙方書面簽訂協(xié)議的情況下，不超過5%，如果超過這個(gè)數(shù)字，或者沒有書面約定，如果有人投訴的話，中介公司會(huì)被處罰的。
網(wǎng)友提問環(huán)節(jié)
【提問】：我房子剛賣，上星期才簽了委托公證書給擔(dān)保公司，但委托公證書是空白的，只是簽了個(gè)字,我也沒有原件，只拍了張照片。
【周爭(zhēng)鋒】：我建議你自己親自去，親自去可以減少很多麻煩，你可以明確知道這里面有沒有被做高評(píng)高貸，或者有沒有被別人吃差價(jià)，都可以在首期款監(jiān)管環(huán)節(jié)得到答案。
【提問】：我有一個(gè)關(guān)于買方解套的問題，買方?jīng)]有購房資格，如果買方找有購房資格的人來簽的話，賣方說我可以配合你簽，但要漲價(jià)，我曾經(jīng)想過，可以結(jié)婚，也可以成立公司。
【周爭(zhēng)鋒】：成立公司沒有用，你是以自然人的名義跟業(yè)主簽訂合同，你現(xiàn)在成立公司來買房，業(yè)主可以同意，也可以不同意，法院沒有規(guī)定我必須和你重新簽一個(gè)轉(zhuǎn)移賣給別人的法律文件，我可以不同意，我必須讓你買，你不買就違約。如果業(yè)主答應(yīng)這個(gè)辦法，我建議你同意，要么找一個(gè)有廣州戶口的人結(jié)婚，要么同意業(yè)主的方案。
【提問】：我是買家，去房管交易中心登記的時(shí)候有一個(gè)擔(dān)保，窗口有一份合同，本來買的房子是400萬，但上面寫的是貸款100萬，本來貸款是貸200多萬。
【周爭(zhēng)鋒】：作為業(yè)主來講，業(yè)主可以不同意按照遞件價(jià)格去做，這個(gè)問題要特別說明，如果業(yè)主一旦提出來一定要按照合同成交價(jià)遞件過戶，買家是沒有權(quán)利拒絕的，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中有可能會(huì)約定遞件時(shí)必須按照核定征收方式納稅，但是沒有要求必須按照政府計(jì)稅價(jià)格納稅，即便約定必須按照政府計(jì)稅價(jià)格納稅，因?yàn)檫@個(gè)約定涉嫌逃稅，也是無效約定。
怎么處理呢？雙方在簽定合同時(shí)明確約定買家承擔(dān)的稅費(fèi)是多少，多出的部分要么雙方一人一半，要么賣家承擔(dān)，為什么要做出這個(gè)約定呢？就是防止一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，賣家一定要求按照合同成交價(jià)核實(shí)納稅，核實(shí)納稅是很高的。另外一種情況是在評(píng)估價(jià)調(diào)整的時(shí)候，新增加的稅費(fèi)由誰承擔(dān)的問題，如果業(yè)主實(shí)收，買家是沒有還手之力的，業(yè)主一定要按照真實(shí)成交價(jià)格網(wǎng)簽，按照核實(shí)征收計(jì)稅，你不能拒絕，因?yàn)槿思沂钦蠊饷骱戏{稅行為。
【提問】：應(yīng)該怎樣對(duì)買家比較有保障？
【周爭(zhēng)鋒】：把稅費(fèi)約定一個(gè)具體的數(shù)額，在這個(gè)數(shù)額以內(nèi)買家承擔(dān)，超過這個(gè)數(shù)額，約定一個(gè)處理辦法。如果你只是約定了納稅方式，業(yè)主不能提出按核實(shí)征收，但如果對(duì)方說按照成交價(jià)格核實(shí)征收，你不能拒絕。
【提問】：對(duì)賣家怎樣比較有利？
【周爭(zhēng)鋒】：約定實(shí)收就行了，所有稅費(fèi)我全部不管，實(shí)收多少金額，我愿意配合你按照網(wǎng)簽，按照計(jì)稅價(jià)格登記，我就按照計(jì)稅價(jià)格登記，如果我不想按照這個(gè)登記，我就說按照合同成交價(jià)登記，按照合同成交價(jià)登記絕對(duì)是沒有任何問題的。個(gè)稅和增值稅的納稅義務(wù)人是業(yè)主，這一點(diǎn)所有人都要明白。
二手房交易中 如何合理配置資產(chǎn)
咚咚金服-大圣
1、深圳近十年均價(jià)漲幅已經(jīng)超過10倍，限購政策對(duì)成交量有直接影響，剛需置業(yè)占據(jù)主體，投機(jī)客市場(chǎng)萎縮，投機(jī)跟投資稍微有所不同。
2、政策出臺(tái)的時(shí)候，投機(jī)客市場(chǎng)剛開始會(huì)萎縮，隨后逐步上升，對(duì)市場(chǎng)整體價(jià)格影響不大，但一般會(huì)有觀望期，比如現(xiàn)在大家又陷入觀望潮。
3、2017年開始往后還有白銀十年，這是大家的共識(shí)。國(guó)家層面雖然提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，但政策走勢(shì)如何還需要很多配套。
4、什么時(shí)候買是最好的時(shí)機(jī)呢？觀望的時(shí)候是出手的最佳時(shí)機(jī)。
先賣后買還是先買后賣？
1、其實(shí)買賣雙方是存在博弈的，一旦政策下來之后，市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)觀望期，大家處于等待的過程，這個(gè)時(shí)候買方會(huì)有更多選擇權(quán)。
2、二手房交易過程中，如果你在某個(gè)階段看到低于市場(chǎng)價(jià)的盤，我覺得是可以果斷出手的。
3、先賣后買還是先買后賣？我這里不是鼓吹大家先買后賣或者先賣后買，只是跟大家講一講市場(chǎng)上的操作行為。
4、房子如何賣，才能收益更高？先買后賣和先賣后買的對(duì)比，無論是2016年還是2015年，2015年特別適合于投機(jī)，2016年我們看好的是中途的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，政策出臺(tái)的時(shí)候，你能把控市場(chǎng)的波動(dòng)周期。
5、在有機(jī)會(huì)的時(shí)候，無論是上車還是換房，抑或是有一定的資金想要進(jìn)一步投資，大家要把握政策周期。
自主交易如何做，既省錢又安全？
1、夫妻離異更名過戶，如何貸款？一般有兩種解決方案：
第一種方法是：掙錢把欠款還了，更名之后拿房產(chǎn)證去銀行做抵押。
第二種做法是：他可以進(jìn)行更名過戶、貸款轉(zhuǎn)移，銀行三年前都是可以正常操作的，后面為什么不做了？
2、直系親屬過戶，是用交易的方式還是贈(zèng)與的方式？哪種方式費(fèi)用更低？
繼承具有特定限制條件，必須是被繼承人已經(jīng)過世，只有這種情況才能繼承，一般正常的操作只有交易和贈(zèng)與。
交易和贈(zèng)與哪種方式更省錢？
如果以贈(zèng)與的形式，一般要交兩個(gè)稅，第一個(gè)是契稅，可以按原登記價(jià)做，第二個(gè)是贈(zèng)與公證費(fèi)，按照交易價(jià)2%征收。
以交易的形式可以申請(qǐng)按照原登記價(jià)，契稅都是按照交易來做，但可以申請(qǐng)以原登記價(jià)過戶交稅。而交易只需要1.2萬就能完成，花的價(jià)格更低。
如何識(shí)別產(chǎn)權(quán)人身份？
1、簽約前核實(shí)業(yè)主身份證和業(yè)主本人的相貌是否一致。在一線做的人都非常清楚，會(huì)有比較多的違規(guī)方式，比如偽造業(yè)主身份證，換張相片，所以我們要核實(shí)業(yè)主身份證跟業(yè)主本人相貌是否一致，身份證是否是真實(shí)的。
2、簽約前核實(shí)身份證和房產(chǎn)證上的身份證信息是否一致。你說是業(yè)主的弟弟，房產(chǎn)證上是有姓名和身份證信息的，如果兩個(gè)信息相匹配，正常來講問題不會(huì)太大，如果對(duì)不上，肯定是假的。
3、簽約必須房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人本人簽字按手印。從業(yè)這么多年，持委托公證來簽字，或者夫妻雙方?jīng)]有到場(chǎng)，產(chǎn)權(quán)人是老公，讓老婆來簽字，這種都是不行的，因?yàn)闀?huì)產(chǎn)生很多糾紛，女方簽字，男方說我沒有同意啊，你去告唄。買房子最終買的還是舒心，不要因?yàn)橐恍┘?xì)節(jié)導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，或者通過法律手段。
4、支付定金必須支付到產(chǎn)權(quán)人的銀行卡。
5、持委托公證書簽約代業(yè)主簽約的，要識(shí)別委托書的真?zhèn)我约拔械臋?quán)限，收款必須打入產(chǎn)權(quán)人名下銀行卡。
自主交易的正常流程
1、買賣雙方自行達(dá)成成交意向。
2、產(chǎn)權(quán)調(diào)查。到國(guó)土局打印查檔證明，看這個(gè)房產(chǎn)有沒有被鎖定房。
3、簽訂一份有效的二手房買賣合同。
4、賣方提前申請(qǐng)贖樓還款。
5、買賣雙方到銀行做資金監(jiān)管，買方向銀行提交貸款申請(qǐng)。
6、賣方還款到銀行并贖樓。
7、賣方取得紅本，并注銷抵押。
8、買賣雙方打印并簽訂正式的二手房買賣合同。
9、買賣雙方到國(guó)土局遞交過戶資料。
10、賣方繳稅、取證并抵押給銀行?？措p方約定誰來繳，如果賣房實(shí)收，就是買方來繳。
11、賣方收到尾款后，買賣雙方交接物業(yè)。
自主交易的風(fēng)險(xiǎn)
1、漏掉產(chǎn)權(quán)調(diào)查環(huán)節(jié)，會(huì)有遭遇假業(yè)主、糾紛房、查封房的風(fēng)險(xiǎn)。
2、二手房買賣合同簽訂有誤或條款沒約定好，會(huì)讓合同無法正常履約。
3、賣方贖樓后不抵押，或者不履約。
4、買方貸款自信稍微有點(diǎn)問題被拒貸風(fēng)險(xiǎn)大。
5、過戶前打印正式二手房買賣合同，填錯(cuò)資料或?qū)戝e(cuò)價(jià)格能讓稅費(fèi)增加以及無法正常過戶。
6、買方取證后不抵押給銀行，賣方無法收到尾款。
7、交樓過程中很容易產(chǎn)生糾紛，留下一些尾巴。自主交易盡量找第三方做監(jiān)管，無論是買賣交易也好，
合同簽訂也好，包括后面的流程，房產(chǎn)證還是要放在第三方機(jī)構(gòu)（擔(dān)保公司或贖樓公司）手上。
贖樓需要注意哪些問題？
贖樓環(huán)節(jié)所存在的風(fēng)險(xiǎn)：
1、贖樓人員與買家串通，不抵押房產(chǎn)或者抵押給民間機(jī)構(gòu)，賣家收款有風(fēng)險(xiǎn)。
2、贖樓人員魚龍混雜，很多個(gè)人會(huì)以公司名義代為贖樓，留下安全隱患。
3、贖樓公司流程不完善，讓業(yè)主東奔西跑，耗時(shí)耗力。
4、贖樓公司沒有標(biāo)準(zhǔn)化流程，容易讓贖樓周期延長(zhǎng)，增多贖樓費(fèi)用。
5、贖樓公司人員操作不規(guī)范，容易讓資金不安全。
分工不明確，比如做現(xiàn)金贖樓，身份證是要押在贖樓公司的，由誰來保管？
所以贖樓還是要注意以下幾個(gè)問題：
1、做委托公證時(shí)一定要委托給贖樓公司，不要委托給個(gè)人。
2、贖樓要找實(shí)力強(qiáng)大，資金充足的平臺(tái)。
3、一定要選擇一家操作規(guī)范，有標(biāo)準(zhǔn)化流程的公司。
4、做委托公證要求工作人員出示身份證明或公司開具的身份證明。
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