你好！房貸40年，貸款期限20年，一共需要多少利息呢？這里你漏掉了兩個(gè)最重要的因素：貸款利率及還款方式，這兩個(gè)是可以讓房貸利息發(fā)生天翻地覆的變化的。下面我們以最普遍的情況來(lái)進(jìn)行分析：

一、房貸的利息

我國(guó)的基準(zhǔn)利率一直處于變化之中，未來(lái)20年的變化也是我們無(wú)法預(yù)計(jì)的，不過(guò)既然要與支付寶對(duì)比，那就都取當(dāng)前的利率，目前五年期及以上的商業(yè)住房貸款利率為：4.9%，各銀行當(dāng)前上浮比例普遍為基準(zhǔn)上浮10%即5.39%。公積金貸款利率為3.25%，公積金首套房一般不上漲、

1、商業(yè)貸款

（1）等額本息：40萬(wàn)元、20年、5.39%利率，利息共計(jì)：252804.8元

（2）等額本金：40萬(wàn)元、20年、5.39%利率，利息共計(jì)：215293.33元

2、公積金貸款

（1）等額本息：40萬(wàn)元、20年、3.25%利率，利息共計(jì)：144507.2元

（2）等額本金：40萬(wàn)元、20年、3.25%利率，利息共計(jì)：130541.67元

二、支付寶利息

支付寶目前的年化收益率大致在4%左右，但支付寶并非按年計(jì)息，而是每天計(jì)息，當(dāng)天的利息納入本金，第二天接著計(jì)息，一直復(fù)利計(jì)算。一年365天，20年即7300天（20*365），因此支付寶存20年共計(jì)復(fù)利7300次，年化收益率為4%，即日利率為：4%/365=0.011%；故而40萬(wàn)存支付寶，利息共計(jì)：

40萬(wàn)*（1+0.011%）?=89.285萬(wàn)元，其中n=7300。故而利息：49.285萬(wàn)元。

三、總結(jié)

不要震驚，房貸的利率比支付寶高，但利息竟然低于支付寶的利率，即使以最高的商業(yè)等額本息貸款，利息25.28元，才相當(dāng)于存支付寶利息49.285萬(wàn)元一半。

不是銀行大發(fā)慈心，而是因?yàn)槲覀兒鲆暳藭r(shí)間的沉淀成本，支付寶是40萬(wàn)元本金及產(chǎn)生的利息，必須放滿20年才有這個(gè)利息；但是銀行的房貸，每期都在回收本金及利息，回收的金額，銀行可以接著繼續(xù)下一次的房貸，二次，三次直至無(wú)數(shù)次。故而兩個(gè)實(shí)際使用的資金成本是完全不一致的。

我是鯉行者，曾在地產(chǎn)業(yè)工作過(guò)，目前就職于股份制銀行，大家有任何關(guān)于銀行金融及地產(chǎn)方面的問(wèn)題，歡迎留言提問(wèn)，有空我將一一回復(fù)解答。