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最高院：案外人在預(yù)查封之后購(gòu)買(mǎi)房屋的，不可排除執(zhí)行

姜勇律師 >《執(zhí)行異議》

2023.07.06 江蘇

關(guān)注

核心提示：預(yù)查封和正式查封并沒(méi)有本質(zhì)不同，均具有物權(quán)公示效力。

案例來(lái)源：最高人民法院（2021）最高法民終1298號(hào)

基本案情：

1、2015年8月5日，海南高院查封美龍公司名下的住宅小區(qū)15棟別墅和125套公寓。

2、2018年7月24日，該案立案執(zhí)行。2018年7月30日，海南高院續(xù)行查封涉案房屋。2019年7月23日，海南高院發(fā)布公告，對(duì)查封的被執(zhí)行人美龍公司涉案房屋及相應(yīng)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)。

3、另查明，2018年5月8日，肖某與美龍公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，房屋總價(jià)1604986元，付款方式為一次性付款，定金20萬(wàn)元等；同日，肖某向美龍公司支付20萬(wàn)元。2018年5月14日，肖某與美龍公司簽訂《?？谑猩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》約定，肖某以1075410元的總價(jià)款購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，付款方式為一次性付款；同日，肖某向美龍公司支付875410元，摘要為“購(gòu)房款”。肖某與裝飾公司簽訂一份未填寫(xiě)落款日期的《裝修合同》，約定裝修總價(jià)款為307260元，在簽訂《?？谑猩唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》同時(shí)，肖某一次性支付裝修款；2018年5月14日，肖某向裝飾公司支付529576元，摘要為“裝潢”。2019年10月12日收據(jù)載明收到案涉房屋燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)及購(gòu)氣費(fèi)3500元、物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)等3103.5元。

4、2021年5月27日，?？谑胁粍?dòng)產(chǎn)登記中心出具的《不動(dòng)產(chǎn)查封信息查詢(xún)情況說(shuō)明》載明，海南高院于2015年8月6日預(yù)查封案涉房屋，于2018年8月1日續(xù)封案涉房屋。

5、肖某向一審法院起訴請(qǐng)求：不得執(zhí)行其購(gòu)買(mǎi)的案涉房屋，并認(rèn)為：案涉房屋是在2015年8月6日被海南高院預(yù)查封，后于2018年8月1日轉(zhuǎn)為正式查封，簽訂購(gòu)房合同是在2018年5月14日，此時(shí)案涉房屋仍處于預(yù)查封狀態(tài)，但預(yù)查封不能等同于正式查封，因?yàn)槎叩男问?、查封?duì)象及法律后果都有明顯的區(qū)別，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》所規(guī)定的“查封”指的是嚴(yán)格意義上的正式查封。其次，根據(jù)《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中關(guān)于“查封不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)張貼封條或者公告，并可以提取保存有關(guān)財(cái)產(chǎn)權(quán)證照”的規(guī)定可知，預(yù)查封本身不具有查封的形式，所以不能將二者混為一談。本案中，執(zhí)行法院未曾在案涉房屋上張貼封條和公告，未向購(gòu)房人公示案涉房屋已被預(yù)查封。在此情況下，認(rèn)定案涉房屋是否符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以人民法院正式查封時(shí)間即2018年8月1日為準(zhǔn)。

裁判理由：

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，肖某與美龍公司簽訂購(gòu)房合同是在海南高院預(yù)查封案涉房屋之后，預(yù)查封也具有查封的法律效力，其提起的執(zhí)行異議不符合該條第一項(xiàng)規(guī)定的條件。判決駁回肖某的訴訟請(qǐng)求。

最高人民法院認(rèn)為，執(zhí)行異議之訴作為與執(zhí)行異議銜接的后續(xù)訴訟程序，是一個(gè)獨(dú)立于執(zhí)行異議的完整的實(shí)體審理程序，其價(jià)值取向是以公平優(yōu)先、兼顧效率，通過(guò)實(shí)質(zhì)審查的方式對(duì)執(zhí)行標(biāo)的權(quán)屬進(jìn)行認(rèn)定，進(jìn)而作出案外人享有的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的判斷，以實(shí)現(xiàn)對(duì)案外人民事權(quán)益的實(shí)體性執(zhí)行救濟(jì)。

根據(jù)原審查明的事實(shí)，肖某與美龍公司簽訂案涉購(gòu)房合同是在海南高院預(yù)查封案涉房屋之后……《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門(mén)協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號(hào)）第十八條規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。因此，無(wú)論預(yù)查封與正式查封在具體實(shí)施階段系采取何種形式實(shí)現(xiàn)，兩者在限制標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓的法律效力上是相同的，即執(zhí)行標(biāo)的一旦被人民法院查封（包括預(yù)查封、正式查封），非經(jīng)人民法院允許，任何人不得對(duì)其進(jìn)行毀損變動(dòng)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)等有違查封目的的處分行為。故無(wú)論肖某是否全額或者部分支付案涉房款，由于案涉購(gòu)房合同系在人民法院查封之后簽訂，本案情形不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中關(guān)于可以排除強(qiáng)制執(zhí)行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

故維持原判。

筆者分析：

根據(jù)物的屬性不同，查封的方式有多種：對(duì)于有登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，叫做正式查封；對(duì)于尚未登記但可以登記的不動(dòng)產(chǎn)而言，叫做預(yù)查封；對(duì)于無(wú)法登記的不動(dòng)產(chǎn)，可以張貼封條現(xiàn)場(chǎng)查封。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言，可以參照前者，也可以現(xiàn)場(chǎng)查封或者扣押。

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