案情簡(jiǎn)介
2009年6月6日，物業(yè)公司與潘先生簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)》一份，雙方就“A小區(qū)小高層”前期物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成協(xié)議，協(xié)議書(shū)載明：“小高層住宅按建筑面積每月每平方米0.78元”標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；在“違約責(zé)任”中，雙方約定若潘先生違反協(xié)議，不按協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用，物業(yè)公司有權(quán)要求潘先生補(bǔ)交并從逾期之日起每天按拖欠費(fèi)總額的千分之三交納違約金。上述協(xié)議簽訂后，潘先生按約定交納了2009年6月6日至2010年9月30日的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。自2010年10月1日起，潘先生拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司曾向潘先生郵寄送達(dá)催收函，潘先生已經(jīng)收悉，在多次催收無(wú)果的情況下，物業(yè)公司將潘先生訴至法院。庭審中，潘先生辯稱(chēng)物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合協(xié)議約定，物業(yè)公司收費(fèi)混亂、未經(jīng)授權(quán)擅自收取水費(fèi)、小區(qū)設(shè)施未達(dá)規(guī)劃，且物業(yè)公司主張的部分物業(yè)費(fèi)已過(guò)訴訟時(shí)效，因此不應(yīng)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
法院判決
法院審理認(rèn)為，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。本案中，物業(yè)公司與潘先生簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書(shū)，系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定履行各自義務(wù)。關(guān)于潘先生辯稱(chēng)的物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不符合協(xié)議約定、因此不應(yīng)交納物業(yè)管理費(fèi)的辯稱(chēng)意見(jiàn)，本院認(rèn)為，物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務(wù)具有公共物品的性質(zhì)，關(guān)系到小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主的切身利益，對(duì)于單個(gè)業(yè)主是否可以物業(yè)服務(wù)不到位為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)在對(duì)全體業(yè)主與個(gè)別業(yè)主利益進(jìn)行衡量的基礎(chǔ)上予以綜合判斷。如物業(yè)公司已經(jīng)提供的物業(yè)服務(wù)，僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個(gè)別區(qū)域做得不夠好，存在一般瑕疵，那么就不宜認(rèn)定單個(gè)業(yè)主可以以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，否則就會(huì)造成物業(yè)管理企業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)不足，無(wú)法維持正常的物業(yè)服務(wù)水平，服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害的是其他正常交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主的利益；如果物業(yè)公司未能提供基本的物業(yè)服務(wù)或提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，已經(jīng)造成物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序等嚴(yán)重惡化，影響業(yè)主的正常生活，使業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主要權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則應(yīng)當(dāng)允許單個(gè)業(yè)主以此為由少交或免交物業(yè)費(fèi)。本案中，從潘先生的陳述及舉證內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)方面確實(shí)存在瑕疵，但這種瑕疵應(yīng)屬一般瑕疵，故對(duì)潘先生主張不交物業(yè)費(fèi)的上述抗辯理由，本院不予采納。關(guān)于訴訟時(shí)效的問(wèn)題，本院認(rèn)為，在一個(gè)合同期間內(nèi)產(chǎn)生的所有的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)視為一個(gè)整體，而業(yè)主在每個(gè)交費(fèi)期內(nèi)繳納物業(yè)費(fèi)則應(yīng)視為整體債務(wù)的分期履行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效若干問(wèn)題的規(guī)定》第五條規(guī)定：當(dāng)事人約定同一債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿(mǎn)之日起計(jì)算。故本案中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟時(shí)效應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同約定的最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納期限屆滿(mǎn)之日起開(kāi)始計(jì)算?，F(xiàn)物業(yè)公司一直在涉案小區(qū)內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)，根據(jù)最高人民法院上述司法解釋的精神，應(yīng)視為物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求未超過(guò)訴訟時(shí)效，故對(duì)潘先生提出的物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求部分超出訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采納。
律師分析
關(guān)于物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟時(shí)效的起算點(diǎn)在目前的司法實(shí)踐中還未完全統(tǒng)一，存在兩個(gè)不同的法律觀(guān)點(diǎn)，一種觀(guān)點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟時(shí)效應(yīng)從物業(yè)公司退場(chǎng)之日起開(kāi)始計(jì)算；另一種觀(guān)點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)糾紛的訴訟時(shí)效應(yīng)從每一筆債務(wù)的履行期限屆滿(mǎn)之日起開(kāi)始計(jì)算。因此，物業(yè)公司在平常的工作中還是應(yīng)該重視中斷訴訟時(shí)效的工作，對(duì)于欠費(fèi)業(yè)主，及時(shí)進(jìn)行催繳并保留相應(yīng)證據(jù)，以此來(lái)規(guī)避訴訟時(shí)效可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
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