現(xiàn)在北京可以上車的房子基本上到了250萬左右，也就是說，如果你有首套首貸資格，那么你想在北京買一套房子的首付至少在110萬左右。
很多小白可能不理解，認為首付應(yīng)該是35%啊，這樣算下來才87.5萬。
多說兩句，北京的房子貸款的基數(shù)并不是那個250萬成交價，而是一個評估價，大概在成交價的9-9.5成左右，然后加上中介費稅費，總的算下來基本上就是我說的那個首付了。
我說的這個250萬門檻，屬于能買到的，還能差不多住一住的房子。更低總價的房子其實也有，比如說這套老破小，總價只有125萬，地點在西南六環(huán)外外外的燕山。落戶專用。
250萬的總價，雖然在北京只是上車的門檻，但在多數(shù)的省會城市，都能買一個不錯的房子了。北京的生活壓力大，也體現(xiàn)在這里。
北京的一套房子，由于總價比較高，所以在買賣過程中，產(chǎn)生10萬幾十萬甚至上百萬的差價，都是很正常的，買一套房子如果能省下來10萬塊錢，基本趕上很多人一年的儲蓄了。所以買房這件事如果從經(jīng)濟角度來看，比你的工作還要重要很多。
在北京，不出意外的話，95%以上的購房者還都處于小白階段，這個跟交易頻率有很大關(guān)系。在北京買過5套及以上二手房的人非常少，沒有足夠的經(jīng)驗積累，就很難有一套買房的思路，即使是買過5套及以上二手房，如果沒有一些理論總結(jié)，其實也都是處于小白階段。
所以北京多數(shù)人都是稀里糊涂就把房子買了。
雖然在北京買房這事永遠都是對的，這是從購房時機的角度來說的，但是如果在買房前，腦子里的思路更清楚一些的話，能夠選一套更為優(yōu)質(zhì)的房子，幾年后多出幾十萬甚至上百萬的收益，還是很輕松的。
今天就跟大家分享一些買房實操經(jīng)驗，供大家參考。
1.選定購房區(qū)域
所謂便宜房子，其實就是指的性價比高的房子，而想要買性價比高的房子，最首要的一點是，根據(jù)自己購房需求，選擇最為合適的購房區(qū)域，這個是第一步，也是最重要的一步。
因為你買房買對了區(qū)域，大概率就會跑贏其它區(qū)域。而區(qū)域的選擇也是因人而異的，不是所有人都適合買通州。
舉個例子，如果一個人在中關(guān)村工作，暫時沒有學(xué)區(qū)的需求，想要買五六百萬的房子，自住兼顧投資，那么他的購房區(qū)域應(yīng)該如何選擇呢？
在目前的北京市場情況下，結(jié)合自住及投資屬性，可以考慮往南買，因為北邊過去幾年的漲幅比較大，而且單價很高，未來跑贏大盤的概率偏小。
往南看的話，有兩個大區(qū)域，一個是石景山，一個是豐臺。
石景山的區(qū)域潛力比較小，以老公房為主。而豐臺有一個總部基地，屬于新的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，且房價還不算太高。所以，把區(qū)域選定在總部基地附近，未來的區(qū)域潛力及房價潛力要比其它區(qū)域好很多。
當(dāng)然了，買房在進行區(qū)域選擇的時候，建議也不要丟掉其它區(qū)域，多關(guān)注幾個合適的樓盤，如果有性價比高的房子出來，也可以拿來綜合比對。所以，區(qū)域選擇一方面要鎖定主區(qū)域，另一方面也不要放棄其它區(qū)域，因為最終你買的是一套房子，只要那套房子的性價比高就可以了。
我經(jīng)常跟人說，跑輸大盤的區(qū)域不代表你在那買的房子一定跑輸大盤。
在區(qū)域選擇上，如果很多人對北京的區(qū)域不太了解，可以多去網(wǎng)上翻一翻資料，或者翻一翻我過去的文章。（抽空我寫一篇詳細的）
2.開始看房
選定購房區(qū)域之后，開始找中介看房。對于新手來說，看房往往分為兩個階段，第一個階段是看房了解區(qū)域，所以這個時候就可以海量看房，看到一定程度之后，就會對區(qū)域有更細致的了解。腦子里的思路也就變得更清楚。
第二個階段是，開始細致性地找房。這個階段，你要一套一套地篩選房源，而不能再讓中介帶著你亂看。
一般情況下，我們都會讓經(jīng)紀人打開他們地內(nèi)部系統(tǒng)，我們自己以小區(qū)為單位，一套一套地篩選。為什么要這么做呢？原因有兩個，一是如果讓經(jīng)紀人給你推薦房源，那么經(jīng)紀人就會傾向于推薦他自己的維護房源，傾向于推薦本區(qū)域的房源；二是經(jīng)紀人都挺懶的，很難讓他們做到細致化，即使是我們經(jīng)常合作的中介，找房源的時候也不會讓他們找。
這種一套一套地篩選非常重要。舉個例子，如果一個人必須要買滿五年唯一地房子，那么經(jīng)紀人往往會給你從系統(tǒng)內(nèi)直接點“滿五唯一”去找，而實際上，有的寫著“滿二”的房子，其實也是可以配合滿五年唯一的，比如說下個月就滿五年了。等等情況。
為了不漏掉最為優(yōu)質(zhì)的那套房子，自己找房源這個環(huán)節(jié)非常重要。
等到自己把所有適合的房源都找出來之后，就可以開始定向看房了，在看房的過程中，逐漸就會淘汰掉一些不適合的房子。實地看房跟網(wǎng)上看房的區(qū)別就在這里。
3.精選房源對比
等到把最合適的兩三套房子敲定之后，就要進行綜合比對了。你需要讓中介把房子的面積、總價、單價、樓層、首付、稅費情況等一一列在一張表格上。
除去單純的價格對比之外，你還要根據(jù)自己之前的大量踩盤經(jīng)驗進行心理估價，比如說，這個小區(qū)帶電梯，但是離地鐵稍遠，另一個房子不帶電梯，但是離地鐵很近，旁邊還有一個大商場，等等。
這些就完全依靠你的經(jīng)驗了，而且還要結(jié)合到自己的需求去想想，到底哪一套房子更適合你。
一般情況下，到了這一步就不再會犯大的錯誤了。剩下的這兩三套房源，是一個優(yōu)中選優(yōu)的過程。
在衡量未來的房價增長潛力時，還要結(jié)合一下價差理論等，進行一下綜合評估，想一想自己更傾向于自住多一些，還是投資多一些。
這樣選出的房源基本上就是最合適的了。
在這個比對過程中，也不要忘了去查一查本小區(qū)的歷史成交紀錄，自己心里有個底。也是為后期的砍價做點準備。
4.開始談價
談價之前要做的基本工作大致有三點。
一是要清楚目前的市場情況，上行市場和下行市場的談價策略是完全不一樣的，上行市場自己的心理預(yù)期要調(diào)高，保證不超過心理預(yù)期就可以；下行市場只要保持好心態(tài)就行，這種市場里賣家比買家偏弱勢，該砍價的時候不要手下留情；
二是要提前了解賣家的狀態(tài)，了解的越清楚越好，賣家到底是賣房換房還是套現(xiàn)，換房的話，對方有沒有買到房子，如果買到房子了，那么賣家肯定比較著急，這個時候聊價空間就會出來；如果是套現(xiàn)的話，原因是什么？最好多追問一下。如果是生意賠了急著還賬，那么也可以下點狠手。
三是充分做好那套房子的功課，優(yōu)點在哪，缺點在哪？在談判的時候，最好是主動出擊，把對方的優(yōu)點提出來，但是要盡量給他弱化。比如那套房子是有電梯的，這是優(yōu)點你一定要夸，但是同時你也要表達出類似自己還年輕，電梯對你其實沒有太大用處等觀點。
在房子的缺點上，一定要盡量強化，限度就是不要讓賣家覺得太不舒服，賣家覺得不舒服的話，很容易談崩。只要把缺點傳遞給對方，目的就達到了，后期只要給讓一讓價格就可以了。
當(dāng)然了，這些都是我們的一些過往經(jīng)驗，大家參考一下，等到真正去聊價格的時候，還要根據(jù)實際情況來靈活調(diào)整。
最終的目的，當(dāng)然是買到那套最合適的房子了。
5.結(jié)語
相信經(jīng)過這么一個買房的過程，總會要比稀里糊涂就買了一套房子，效果好很多。而且可以保證，你買到的房子整體性價比一定是非常好的，性價比好就是便宜啊。
我們之前買到的便宜一兩百萬的房子，我就不秀了，容易拉仇恨。
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