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二手房交易新模式——“帶押過(guò)戶”

2022.10.15 吉林

9月16日，南京不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布官微稱，南京市全面推行二手房“帶押過(guò)戶”的模式。

圖片來(lái)自：南京不動(dòng)產(chǎn)官微

事實(shí)上，南京并不是第一個(gè)推行“帶押過(guò)戶”模式的城市。8月以來(lái)，深圳、昆明、蘇州、濟(jì)南、福州等城市支持或有限度支持這一模式，并已有相應(yīng)成功案例。那么，到底什么是“帶押過(guò)戶”，與傳統(tǒng)二手房交易模式相比，“帶押過(guò)戶”又有哪些亮點(diǎn)呢？

PART 01 概念

“帶押過(guò)戶”，即存在抵押的房產(chǎn)要上市交易的，無(wú)需先行還貸或墊付，即可實(shí)現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記及新抵押設(shè)立這三類業(yè)務(wù)的辦理。以往二手房交易成本太高，周期太長(zhǎng)，導(dǎo)致真正的剛需購(gòu)買(mǎi)者，一進(jìn)一出的換房需求受阻，影響了交易進(jìn)程，也影響了房地產(chǎn)良性循環(huán)。

PART 02 亮點(diǎn)

亮點(diǎn)1：化繁為簡(jiǎn)，二手房交易更便捷

傳統(tǒng)二手房交易過(guò)程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續(xù)相當(dāng)繁瑣。買(mǎi)賣(mài)雙方簽約后須由買(mǎi)方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣(mài)方必須先還清原銀行貸款，辦理抵押注銷(xiāo)登記，然后才可以申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記，登記完成后買(mǎi)方銀行放款，賣(mài)方最終才能拿到房款。

從目前推行的幾個(gè)城市來(lái)看，“帶押過(guò)戶”則在業(yè)務(wù)流程上大大簡(jiǎn)化。以昆明市為例，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)簡(jiǎn)化辦理程序，增加了原抵押權(quán)注銷(xiāo)登記房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記新設(shè)抵押權(quán)首次登記“三合一”合并登記流程，申請(qǐng)人只需“進(jìn)一個(gè)窗口，提交一套材料，辦理一次業(yè)務(wù)”就可完成上述登記事項(xiàng)，且各項(xiàng)登記無(wú)時(shí)差同步完成，同時(shí)頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明，辦理時(shí)限也從單一流程6個(gè)工作日壓縮至3個(gè)工作日，為交易雙方帶來(lái)了極大的便利。

亮點(diǎn)2：賣(mài)方無(wú)須提前還貸，有效緩解資金壓力

在傳統(tǒng)二手房交易模式下，要求賣(mài)方先解押才能辦理過(guò)戶手續(xù)，而解押則意味著需要還清原銀行貸款。在提前還貸的過(guò)程中，賣(mài)方往往在籌集資金、到銀行辦理提前還款等方面花費(fèi)大量時(shí)間精力，讓人十分頭疼，而如果賣(mài)方尋求社會(huì)“過(guò)橋資金”還會(huì)加大風(fēng)險(xiǎn)。

而“帶押過(guò)戶”模式下則不同，在買(mǎi)方貸款銀行抵押權(quán)登記完成后，銀行放款至監(jiān)管賬戶，監(jiān)管賬戶直接將房款劃至賣(mài)方貸款還款賬戶，剩余款項(xiàng)再劃至賣(mài)方個(gè)人銀行賬戶。在流程簡(jiǎn)化的同時(shí)，也解決了“轉(zhuǎn)貸”中賣(mài)方向原貸款銀行提前還貸的資金來(lái)源問(wèn)題，大大增強(qiáng)了買(mǎi)賣(mài)雙方的交易意愿。

亮點(diǎn)3：設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)

在“帶押過(guò)戶”模式下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)通過(guò)合并登記、設(shè)立資金監(jiān)管賬戶等方式縮短業(yè)務(wù)辦理之間的空檔期，進(jìn)而降低二手房交易風(fēng)險(xiǎn)。還是以昆明市為例，二手房交易過(guò)程中，銀行會(huì)與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂資金管理協(xié)議并進(jìn)行資金監(jiān)管，如在二手房交易過(guò)程中因發(fā)生查封、限制交易等情況對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方和借貸銀行可能造成損失的，登記機(jī)構(gòu)可以及時(shí)退件，資金原路返還，從而避免雙方發(fā)生資金糾紛，提高二手房交易效率，保障了不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

PART 03 《民法典》

在《民法典》施行之前，二手房交易一直遵照原《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，即房屋抵押后的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，需要抵押人與抵押權(quán)人協(xié)商一致，在后者同意且抵押人還清債務(wù)后方可轉(zhuǎn)移登記，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的不得轉(zhuǎn)讓。但隨著2021年1月1日《民法典》的正式施行，相關(guān)規(guī)定發(fā)生了較大變化。《民法典》第406條規(guī)定，抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)且抵押權(quán)不受影響，但應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人。自此，“帶押過(guò)戶”具備了全面推行的法律條件。

筆者認(rèn)為，短期來(lái)看，“帶押過(guò)戶”模式有效降低了二手房帶抵押交易的成本與風(fēng)險(xiǎn)，最大程度保障交易雙方合法權(quán)益，對(duì)市場(chǎng)回暖會(huì)起到一定的積極作用；中長(zhǎng)期來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的大環(huán)境下，僅靠交易模式的優(yōu)化不足以對(duì)市場(chǎng)起到支撐作用，如何穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心顯得更重要一些。

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