01
金三銀四，是地產(chǎn)行業(yè)人才流動最為旺盛的時節(jié)。
年終獎到手，升職加薪也已經(jīng)塵埃落定，市場上大量的房企開始批量放出新一年的職位需求。
對于處在行業(yè)混戰(zhàn)中的每個地產(chǎn)人來說，都應該在這個跳槽的最佳時點，好好思考自身新一年的職業(yè)規(guī)劃。
今天的地產(chǎn)行業(yè)，如果講關鍵詞，可以想到很多，比如：收并購、多元化、新業(yè)務等等。
但歸根結底，如今這個行業(yè)的競爭本質(zhì)，只有：規(guī)模為王，強者恒強！
規(guī)模第一的碧桂園，一年要拿400-500塊地，相比拿幾十塊地的房企，其靈活性和抗風險能力都大大增強。
規(guī)模第二的萬科，2014年啟動多元化，如今商業(yè)、物流、教育、裝修、長租公寓全面開花，成為多個領域的領頭羊。
規(guī)模第三的恒大，以前一直被同行嘲笑高負債、低利潤、不賺錢。沒想到2017年稍一發(fā)力就釋放出400多億利潤，股價漲了5倍多，許老板直接成為中國首富。
一切的優(yōu)勢都來于自規(guī)模，規(guī)模已經(jīng)不是追求問題，而是生存問題！
2016年TOP30房企市場占有率為30%，2017年已經(jīng)提升至40%，濤哥預計今年將突破50%。
大企業(yè)占有率的提升，必然以吃掉小企業(yè)為代價，并且越是巨獸，吃的越多，成長越快。
碧桂園2017年業(yè)績增幅80%，融創(chuàng)業(yè)績增幅140%，而小企業(yè)增長個20%就已經(jīng)沾沾自喜，殊不差距越來越大， 追趕已毫無希望。
濤哥認為，地產(chǎn)行業(yè)的今天轟轟烈烈的排名之爭，將在五年內(nèi)宣告終結，30強格局將完全鎖定，排名靠后的企業(yè)再也無法追上領先者，只能等待被吞并的命運。
因此，對計劃跳槽的地產(chǎn)人，濤哥建議：對標30強或有潛力進入30強的房企，為未來的發(fā)展留下后路，50強以后的公司要慎重加入。
二、企業(yè)選擇：名企鍍金，新秀變現(xiàn)
30強內(nèi)，如何選擇企業(yè)，是一門學問，一步棋錯，可能滿盤皆輸。
在濤哥看來，公司選擇必須和自身的發(fā)展階段與個人追求相適應，知己知彼，才不會走錯。
濤哥提出《地產(chǎn)企業(yè)職場特質(zhì)模型》，將房企劃分為金牛、黑馬、悍狼、駱駝四種特質(zhì)，幫助大家理解和選擇。
金牛
優(yōu)勢：老牌房企，發(fā)展穩(wěn)健，體系健全，能培養(yǎng)人，適合應屆生加入打基礎，或缺乏知名房企背景的人加入鍍金。
不足：人才儲備已經(jīng)較完善，關鍵崗位人員穩(wěn)定，機會更多留給管培生，社招人才會遇到明顯的發(fā)展瓶頸。
典型：萬科 中海 龍湖 金地 世茂
優(yōu)勢：發(fā)展迅速，敢于用人，薪酬較高，內(nèi)部晉升機會多，適合希望快速成長的應屆生，或名企經(jīng)理人兌現(xiàn)個人價值。
不足：體系建設尚不全面，對個人能力要求高，在高速奔跑中必然要面臨變化和調(diào)整，對適應能力挑戰(zhàn)較大。
典型：旭輝 正榮 陽光城 泰禾 中南 新城
優(yōu)勢：增速兇猛，打法彪悍，強調(diào)狼性與競爭，用人開放，大浪淘沙，適合彪悍出挑的年輕人，或期望獲得更大管理平臺且能力強勁的成熟人才。
不足：管理層收入很高但基層收入偏低，強勢的狼性文化需要適應，大浪淘沙的用人模式導致個體的“平均成才率”偏低。
典型：碧桂園 恒大 融創(chuàng) 中梁 華夏
優(yōu)勢：大型國企，實力雄厚，穩(wěn)定均衡，重視長期服務，適合希望穩(wěn)定發(fā)展的應屆生，或注重工作與生活平衡的成熟人才。
不足：薪酬競爭力偏弱，晉升速度稍慢，市場價值需較長時間積累才能展現(xiàn)，相對安逸的氛圍可能導致未來跳槽到狼性企業(yè)會難以適應。
典型：保利 綠地 華潤 綠城 招商 金茂
人生追求沒有對錯，比如相比升職加薪，有些人更注重工作和生活平衡，濤哥也完全能夠理解并支持。
但從長遠來看，地產(chǎn)行業(yè)人才競爭愈發(fā)激烈，大魚吃小魚，后浪推前浪，一旦錯過發(fā)展的黃金年齡，后續(xù)的每一步都會變的非常艱難。
根據(jù)濤哥經(jīng)驗，地產(chǎn)行業(yè)最需要職業(yè)輔導的有四類人：
1、應屆畢業(yè)生：作為職業(yè)生涯的起點，公司、職位、地點都是影響重大的因素，需要綜合考慮而不能只看品牌和排名。
比如金牛型企業(yè)的成本崗和黑馬型企業(yè)的投資崗相比，后者的發(fā)展速度可能更快；比如大公司的三線城市和小公司的一線城市相比，可能后者未來的職業(yè)機遇更多。
2、上升期人才：上升期的中基層骨干，跳槽應關注專業(yè)能力與管理能力的積累，要么去專業(yè)度更高的公司加強縱深，要么尋求更大的管理范圍橫向擴展。
比如設計條線應首選產(chǎn)品力強的公司，而營銷條線則更注重管理體量的擴大，哪里能更快提升核心競爭力，就應該選哪個。
3、名企經(jīng)理人：金牛、駱駝類房企中的成熟管理層，要不要跳槽往往是個難題，很多人在“想跳又不敢跳”的矛盾中白白浪費時間，一晃就過了40歲。
濤哥認為，職場人最應該警惕的就是“舒適區(qū)陷阱”。同一崗位干三年，雖然游刃有余，但能力卻開始原地踏步，市場上對管理人才的年齡線在不斷壓低，不要等到?jīng)]人要了才后悔。
4、乙方轉甲方：這類人最為可惜，很多朋友背景和資質(zhì)很好，本可以一畢業(yè)就進入大型甲方，然而卻聽信錯誤言論選擇了乙方，現(xiàn)在想轉甲方卻發(fā)現(xiàn)困難重重。
濤哥建議這類人要盡早看機會，甲方人才越來越飽和，從乙方招人越來越少，所以想轉甲方就要現(xiàn)在開始大量投簡歷。
很多人擔心看外部機會或去面試，可能會被東家知道，影響自己的職業(yè)前途，事實上這真是杞人憂天。
中國有句俗話，樹挪死，人挪活。一個人的價值，只有放在市場中檢驗，才能得到真實和公平的評估。
通過接觸機會，你可以知道市場對自己的定價，從而判斷目前的公司是否還有留下的必要。
對公司來說，如果認為你是核心人才，一定會想方設法的挽留；而如果壓根沒打算提拔你，自然也不會付出保留的成本，那你留著也是毫無意義。
所以，濤哥建議地產(chǎn)人應以開放的心態(tài)，接受外界的聯(lián)系，了解自身的市場價值。但最終選擇時卻要從多方位慎重考量，以免不慎入坑。
從求職跳槽的方法看，濤哥建議：
1、年輕人要增加曝光度：可以在前程無憂、智聯(lián)、獵聘等網(wǎng)站更新簡歷并設為開放狀態(tài)，讓更多HR和獵頭能夠看到你，等機會送上門；
2、中高層要認識好獵頭：對成熟人才來說，公開簡歷可能導致騷擾電話，此時獵頭的作用就非常重要，結識一些業(yè)內(nèi)資深的獵頭，即使沒想跳槽，他們也能給你提供很多市場信息和職業(yè)發(fā)展的建議。
3、朋友圈要多幾位HR：地產(chǎn)HR一半以上都在搞招聘，每天與大量候選人溝通談offer，對不同企業(yè)的優(yōu)劣勢了如指掌，在職業(yè)規(guī)劃的關鍵時刻，聽聽HR朋友的建議，可以有效的避免走彎路。
最后，祝愿所有關注濤哥雜談的朋友們，新的一年升職加薪，職業(yè)發(fā)展一往無前！
--------------------------------------
每年三四月份向來是招聘旺季，也是跳槽高峰期。最近明源君就感覺到找工作的地產(chǎn)人明顯多起來了。
俗話說“人往高處走”，很多地產(chǎn)人跳槽都是為了通過跳槽“升職加薪”，或者有更好的發(fā)展前景和工作環(huán)境。但是，前幾天，有個小房企的地產(chǎn)營銷總跟明源君吐槽，說自己跳槽被“降級降薪”了。
我找了3個多月，好不容易遇到一家心儀的房企，對方卻只能給出營銷經(jīng)理的職位，薪水比之前好少點。很糾結，去吧，要接受降級降薪，不去吧，害怕以后進大房企更難了！
明源君隨后在微信群里采訪了一些地產(chǎn)人后，居然不少地產(chǎn)人都有相同的遭遇。
為啥別人跳槽都能升職加薪，你跳槽到心儀的公司就要付出降級降薪的代價？如何才能避免跳槽時候被下家殺價？明源君今天和大家聊聊這個話題。
01
跳槽不加薪30%
都等于變相降薪
?
明源君認識一位地產(chǎn)營銷人，30多歲，工作了10年，換了4家房企，可是換來換去，還是干著營銷經(jīng)理的活，不但崗位沒變化，工資也沒漲上去。相反，他原來的老同事因為公司要開拓家裝業(yè)務，被調(diào)去負責家裝子公司的品牌營銷工作，做得風生水起。
談起自己的跳槽，他后悔不已。
明源君以前認為，這種跳槽就屬于典型的跳槽被“降級降薪”了。因為跳槽本身存在機會成本，同時要承擔跳槽失敗的風險，沒有漲薪，就等于是降薪了。
前幾天，明源君在公號“人神共奮”中看到一篇文章《跳槽加薪低于30%，等于在降薪》，將這個問題分析得很透徹了，有興趣的地產(chǎn)人可以找來看看。作者是這樣分析的：
曾經(jīng)有經(jīng)濟學家建立過一個“次品勞動力”的模型：一家公司，能力最強的人最容易跳槽，能力最差的人最容易被辭退，但跳槽和辭退是無法分辨的“私有信息”。
所以，履歷表上的任何職業(yè)變動，特別是在一家公司呆不滿兩年，都要被奉行“有罪假定”的HR們懷疑是“次品勞動力”。
也就是說，你的這一次跳槽，會導致你在下一次跳槽時價值下降，那么，唯一的辦法就是在這一次跳槽時，預先把薪水提上去。再加上跳槽面臨的風險，達不到30%漲幅的跳槽，都是降薪。
所以，明源君想說的是，換工作有風險，跳槽需謹慎，都長得心吧。
02
有經(jīng)驗的地產(chǎn)人
跳槽可能會越來越難
?
為什么這么多地產(chǎn)人跳槽會被“降級降薪”？明源君認為首先是行業(yè)變化所引起的。
首先，地產(chǎn)行業(yè)需要的人才總量減少了。
這幾年房地產(chǎn)市場集中度快速提升，并購江湖風起云涌，大魚吃小魚的寡頭競爭也時刻在上演。由聚合產(chǎn)生的規(guī)模效益，使得房企能夠用更少的人干更多的事。
比如以前干一個項目要30個人，現(xiàn)在干一個項目10個人也能搞定了。加上現(xiàn)在的新技術層出不窮，比如裝配式建筑、人工智能等等，技術的進步也消滅掉了很多工作效率低的崗位。
其次，你的經(jīng)驗可能會變成你的劣勢。
現(xiàn)在房企都在尋求多元化發(fā)展，比如龍湖的發(fā)展戰(zhàn)略是商業(yè)、地產(chǎn)、租賃三駕馬車并駕齊驅，雖然商業(yè)地產(chǎn)和租賃業(yè)務的發(fā)展衍生了很多新崗位，但很多地產(chǎn)人做傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務做久了，形成了慣性思維，要他們轉去做商業(yè)、租賃，思維很難轉換過來。
你思維轉換不過來，公司只有外聘新人過來，這樣留給你的崗位機會就越來越少了。
第三， 房企對學歷、素質(zhì)等要求越來越高。
以前，某TOP5房企的招聘門檻是很低的，很多營銷線大專畢業(yè)即可，置業(yè)顧問高中畢業(yè)就行，可是這兩年，這家房企的招聘門檻越來越高了，沒有本科學歷免談。很多房企連置業(yè)顧問都要求本科畢業(yè)了。
而華潤、保利等央企更是指明了只要名校背景的人。
最后，你沒有錯，你只是老了。
是的，你啥錯都沒有，你只是老了。明源君現(xiàn)在出去采訪，發(fā)現(xiàn)房企高管越來越年輕化，80后的老總比比皆是，甚至有的90后也上位了（很多老總比明源君還年輕，真是蜜汁尷尬）。如果你30歲還沒做到中層，你跳槽的難度將會加倍。
03
為啥你跳槽
會被下家降級降薪？
?
一般來說，降薪跳槽分兩種，一種是主動，一種是被動。明源君先來說說被動的。
一、從小公司跳槽到知名大公司
很多地產(chǎn)人跳槽都想去知名大房企，一來可以為自己的履歷鍍金，二來更加穩(wěn)定，有更好的發(fā)展前景。
在知乎上，有一個這樣的問題“對于房地產(chǎn)獵頭來說，哪家房企的員工在地產(chǎn)界是最受歡迎的？”
有做地產(chǎn)獵頭的知友給出的答案是，不分職能，只要是萬科、華潤、中海、金地、龍湖出來的都喜歡，不愁找不到好平臺。
簡單點總結，前十強或前二十強房企的員工投簡歷，收到面試幾率在80%以上，相反，你所在房企排名越靠后，收到心儀房企面試邀請的幾率越低。
據(jù)說，為了挖到萬科、龍湖、中海、華潤、金地等大房企的人才，華夏幸福曾經(jīng)開出的薪資條件是在原有職位基礎上最高可增加50%。
所以，看出來了么，有一個漂亮的職業(yè)背景對于你未來能到達什么高度，拿多少薪資，影響遠遠超出你的想象。
但如果你從一家不知名的小房企跳槽到這些大房企，可能就要付出“降級降薪”的代價。據(jù)明源君了解，早期萬達招人都是降級錄用，比如某D房企的副總裁到了萬達也只能去做發(fā)展部副總經(jīng)理。據(jù)說很多人進萬科也都降薪了。
二、轉崗跳槽
前幾天，明源君在文章《地產(chǎn)正變成純金融行業(yè)！如果不懂點投融資，你恐怕很難升職加薪了》中說過，房地產(chǎn)行業(yè)“產(chǎn)業(yè)升級”，正在從有金融屬性的“制造業(yè)”變成“純金融行業(yè)”。
房企的核心能力也從產(chǎn)品力、管理能力變成了借到便宜錢的能力，拿到好地塊的能力，收并購等的能力。
行業(yè)的這些升級轉型，導致了房企對員工能力的需求也發(fā)生了很大的變化。以前是營銷總最吃香，拿的工資最高，但前年開始，投資總身價開始飆升，未來像郁亮這種財務出身的高管會越來越多。相反，營銷線卻有越來越被邊緣化的危險，不少地產(chǎn)營銷總都表示存在感很弱，很有危機感。
除了傳統(tǒng)業(yè)務發(fā)生了翻天覆地的變化，很多有遠見的開發(fā)商都在紛紛試水新業(yè)務，培育新的利潤增長極，比如商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租市場等等，而新業(yè)務需要的是新人才。
這時候，有豐富經(jīng)驗的地產(chǎn)人地位就相當尷尬了，無論你擁有多少年工作經(jīng)驗，一旦轉型，或許之前所有的經(jīng)驗都化為了零。與其錄用你為何不錄用可塑性更高的年輕人？
因此，很多地產(chǎn)人為了轉型去學習新技能，比如想從營銷轉做投資，從運營轉做商業(yè)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等，他們不得不以一個新人的姿態(tài)，以降薪的代價獲取一個學習轉型的機會。
三、處于空窗期的跳槽
明源君在文章開頭說到的這位營銷總，就屬于裸辭后跳槽，空窗期非常長。
明源君了解到，他對下一家企業(yè)抱有很高的期望，希望是TOP10的房企，但兜兜轉轉，等了好幾個月還是沒有找到合適的，畢竟TOP10房企中高層的離職率相對還是比較低，結果找了很久沒找到，導致空白期越來越長。這對找到下一份工作有比較大的負面影響，HR往往會懷疑，這么長時間沒找到工作，能力有問題？
四、頻繁跳槽
地產(chǎn)人流動性一向很高，尤其是營銷線的地產(chǎn)人，做完一個項目整個團隊可能都走光了。但是，很多房企的HR都非常反感頻繁跳槽的人，比如某TOP10房企A房企的招聘紅線之一就是跳槽頻繁。
如果你頻繁跳槽，一份工作干不滿2年，別說被降級降薪，你能否找到工作都很懸！
明源君不反對跳槽，但一定不要單純了為了薪酬或沖動跳槽，一旦成了職場跳蚤，你的價值就會不停打折，在HR心里，頻繁跳槽的人要么能力不行，要么人際關系不行，總歸說來，不是什么優(yōu)秀的人才。
當然，以上的幾種現(xiàn)象都是屬于應聘被壓價的情況，還有幾種情況，屬于主動降薪跳槽的。他們腦子有??？絕對沒有，只是這種地產(chǎn)人一般屬于不差錢的主了。他們追求的是金錢以外的東西，比如理想、家庭、興趣、價值觀等等。
五、為了更大的成長空間
前Google CEO埃里克.施密特曾經(jīng)給過FaceBook 首席運營官謝麗爾.桑德伯格一個建議，他說：“選擇一份工作最重要的標準就是，他能否讓你快速成長。如果有人邀請你上一艘火箭，你不要問上去之后坐哪兒，你只要上去就可以了”。
很多地產(chǎn)人跳槽也是為了有更大的成長空間，即使降薪，他們認為也是值得的。
六、為了家庭
據(jù)明源君所知，就有一個地產(chǎn)行業(yè)TOP10的高管降級降薪到了一家國企房企去做中層，拿到的錢少了一半，但他卻覺得很值得。因為跳槽后，他和老婆的感情更穩(wěn)定了，之前因為工作太忙，差點和老婆離婚?，F(xiàn)在，陪家人的時間也更多了，和孩子的關系更親密了，因為加班熬夜少了，整個人也更年輕了。
七、為了理想及興趣
這個世界的工作大概可以分為以下幾種：感興趣但錢不多、不感興趣但錢很多、既不感興趣錢也不多、既感興趣錢也夠多。第四種大概是所有人的理想工作，但魚與熊掌不可兼得，這種情況可遇不可求。
明源君認識的一個地產(chǎn)人，在房企前20強做設計總監(jiān)，但他卻為了能做出真正的好項目，100后還能被人說起的樓盤，主動降級降薪加入綠城，成了綠城一名普通的設計經(jīng)理。
他的原話是這樣的：之前公司工資確實很高，但做的產(chǎn)品不是我想要的，公司為了沖規(guī)模，全國的項目大量復制，高度標準化，一個項目最重要就是趕進度，質(zhì)量能好到哪兒去？這不是我想要的工作。
更多人在找工作時，在興趣和錢之間，會更偏向于選擇金錢。降薪去做自己真正感興趣的事情真的需要很大的勇氣。
04
如何才能避免
跳槽時被降級降薪？
?
不管是哪種情況的跳槽，被“降級降薪”都是非常糟心的，比如你為了去萬科、龍湖這些知名房企，付出“降薪”的代價，即使一年后你的薪水能恢復到正常水平，其實代價也是非常高的。有沒有更經(jīng)濟的方法？
當然有，那就是等著被獵頭挖角！
你可能會問了，明源君不是說了，只有在華潤、中海這些知名房企才能享受被挖角的待遇嗎？凡事不是絕對的，明源君給大家分享一個小房企營銷總逆襲的故事。明源君認識L的時候，他還是一個小房企的項目營銷總，后來看著他被萬達挖去做營銷副總，2年后，又被另一家房企挖去做總裁了。
明源君總結一下他的逆襲的辦法，比如：
1、在很多地產(chǎn)人微信群里，分享干貨，發(fā)出自己的觀點；
2、在有影響的微信公眾號，發(fā)表了很多總結文章；
3、曾經(jīng)在有影響力的行業(yè)平臺，公開發(fā)表演講
4、很愛結交地產(chǎn)圈的朋友，樂于幫人解決問題
5、很愛給自己的下屬培訓
據(jù)說萬達高管也是通過微信認識他的，后來去他操盤的項目參觀，順便把他挖走了！
可能你會說，我也加了很多地產(chǎn)微信群，參加了很多地產(chǎn)論壇，認識了很多地產(chǎn)大咖啊，怎么沒用？你這種“混圈子”，只是讓你認識了很多人，卻沒辦法證明你的能力。而L的做法，核心是輸出自己的觀點，并幫助很多人解決了問題，他把自己的能力轉化成了“品牌信息”，在行業(yè)形成了很高的知名度，所以連萬達的高管都注意到他，親自去挖角。
當然，要達到這樣的高度，最重要以及最根本的一點是，你自己得有兩把刷子，L的操盤能力是一流的，在每個崗位都做出了令人折服的成績。
其實，明源君還想說的是，如果你想通過混圈子建立自己的人脈地圖，那么，首先你要是一個牛逼的人，其次，你要做一個對別人有用被別人需求的人，而不是做一個需要別人的人。
當你能夠幫到越來越多牛逼的人，也就意味著你的人脈質(zhì)量越來越高了。這些高質(zhì)量的人脈資源本身就會成為你的一種競爭力，這也是行業(yè)經(jīng)驗豐富才會有的獨特儲備。
最后，當你在行業(yè)內(nèi)打造了自己的個人品牌，形成了自己的影響力，并有了一定的人脈資源，那么，很有可能，下一個被挖角的就是你了！
聯(lián)系客服
