前些天，你們房嬸總跟著李佳琦直播買東西，我就很奇怪，為啥這個男的叫你們買啥你們就掏錢呢？
雖然小伙子長得挺帥氣，但比起房叔來還差了一點！
我當時就預(yù)言，直播能帶得動化妝品，帶得動日用百貨，但是房產(chǎn)不可能用這種模式，大老爺們沒那么沖動。況且抄起來幾百萬上千萬的東西，怎么能跟百十塊錢的口紅一個售賣模式呢。
后來我就打臉了……
法官直播帶貨，1個小時賣1個億，拍它！拍它！拍它！
法拍房最近幾年成了香餑餑，就憑倆字：便宜！400多萬的江景房，500多萬的學(xué)區(qū)房，這是多少大老爺們手握鈔票搶拍的大型真香現(xiàn)場！
但是，老話說，便宜就是當！背景復(fù)雜而遠低于市價的法拍房，究竟是“買到就是賺到”的抄底良機，還是一個麻煩無窮的火坑呢？房叔給大家講這么幾個事。
01
買賣不破租賃：住不上
所謂“買賣不破租賃”就是在租約有效期間，即使原房主將房屋讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買家不能以其已成為房屋的所有人為由，否認原租賃關(guān)系的存在并要求清退租客。
先看這個事，剛需買法拍房是為了住，可成都的劉某買房之后發(fā)現(xiàn)，這房已經(jīng)被租了40年。買賣不破租賃，所有權(quán)是你的，你也住不上！
劉正坤以123萬的低價拍下了李娟價值219萬的房子，而這房子此前已經(jīng)先后租給李浩宇、劉暢兩個人各20年，以租金抵償李娟欠兩人的貨款。
圖為李娟與李浩宇的租賃合同
租賃總價為250萬元
李娟認為，劉正坤明知有人租賃而購買，應(yīng)該自行承擔責任；而劉正坤認為，李娟的租賃合同是虛假的，利用“買賣不破租賃”法律原則逃避法律懲罰。
房叔查了一下具體案情，發(fā)現(xiàn)劉正坤這房子買得也是稀里糊涂。
劉正坤先咨詢了法院，法院說這房子有租賃合同，我們只是告知，你得自己去核實。劉就僥幸地以為租約有可能是不合理的，他通過物業(yè)中心，聯(lián)系不上原房主李娟，但是聯(lián)系上了現(xiàn)在的使用權(quán)所有人李浩宇。
李浩宇說，你別碰這個房子，已經(jīng)租出去四十多年了。但是沒看見租賃合同，劉并不死心。
18年12月30日一早，劉再次跑到物業(yè)中心，當時物業(yè)中心的人跟他確認，這套房子就是業(yè)主李娟在使用，根本沒有對外出租。
“物管跟我確認后，在距離拍賣結(jié)束最后的72秒，我拍下了這套房子?！眲⒄ふf。
李浩宇說，“我已經(jīng)跟他說過，有人在租，可是他還是要買，這套房子，參與競拍的只有他一人?！?/strong>
“他一旦得逞，以低價買了房子，又把我趕走，就兩頭占好，我這200多萬完全損失了。”
依房叔看來，如果確認是租賃先于抵押，而且確認房屋已經(jīng)被李浩宇實際占有，劉是不能要求現(xiàn)在的租客強制騰房的。
資料顯示，涉事房屋所在的武侯區(qū)，既是法拍房成交量最大的區(qū)，又是加價最高的區(qū)（平均加價23.39%），同時也是降價比例第三的區(qū)域（折扣比74%）?？梢詡?cè)面說明，武侯區(qū)房源質(zhì)量更優(yōu)秀一些，但競爭也相對更加激烈。
從這個事件中，房叔要提醒準備買法拍房的朋友，一定要對房子背后的案件有充分的了解，如果帶有租賃合同瑕疵的，標的房屋肯定要貶值。
風險和收益永遠是成正比的，你敢拍5折的房子，就得承擔5折的風險。
2
起手無悔：保證金不退
再來看一則前兩天的新聞。廣東順德的一位大姐，以2億的價格拍下了一處評估價格為5400多萬的房產(chǎn)，但是成交以后又不要了。法院認為她干擾了正常的司法拍賣程序，750萬保證金不退！加罰款10萬拘留15天！
有人說，這大姐有錢任性啊！750萬換了15天牢飯……
根據(jù)順德法院的介紹，這是裕隆紙品公司涉及的民間借貸糾紛一案中被查封的廠房。
當天一共有14個人競拍，起拍價格3792萬，拍一次最低加10萬。這位土豪大姐點擊加價1869次直接從第五輪競價的3832萬元加價到2.2522億元，較評估價5416.4萬元高出1.71億元，成交！
但是大姐并沒有在規(guī)定的時間內(nèi)交納剩余的價款，如果你明知司法拍賣流程，不是操作失誤，法院就認定你是故意搗亂了啊。
目前，大姐為啥這么做，她和原房主有什么關(guān)系，還在進一步調(diào)查中。
房叔猜測，大姐應(yīng)該也沒想到自己能成交。這情況貌似她和房主有利益勾連，大姐把房屋哄抬至更高的成交價格，可以幫助房主償還各方債務(wù)？但是加價到高位，無人接盤，本來想套路別人，沒想到把自己套進去了。
還有網(wǎng)友說：難道是水杯壓到鼠標了？
如果真是皮一下很開心，這可以無愧入選2019年度十大沙雕新聞了……
不管大姐動機如何，房叔還是提醒朋友們，現(xiàn)代社會要有契約精神，保證金概不退還的。阿里拍賣可不是淘寶，不支持7天無理由退換貨的！
3
誰腦子有坑：
300萬的房200萬的稅
除了上面的情況，法拍房涉及的稅費也比普通住宅多，小白看著誘人的起拍價入了坑，而高昂的稅費賬單擺在眼前，才知道“我真是腦子有坑才買這房”……
深圳的阿奇（化名）就是其中之一，他以370萬的價格將羅湖區(qū)翠華花園的一處房產(chǎn)拍下，本來很開心以為撿了漏，但是加上稅費242萬，這套房產(chǎn)算下來竟然需要622萬，比當時羅湖同一片區(qū)的二手房均價高出45萬！
因為性質(zhì)特殊，所以通常情況下，法拍房的轉(zhuǎn)讓和受讓的稅費，都是由買家一人承擔的。
如果只是住宅，依照普通住宅或非普通住宅的不同，需要承擔1%-3%的契稅；如果原先的房主不滿五或者不唯一的話，就還需要交納個人所得稅以及增值稅。
但如果房子不是住宅，而是由公司持有的話，那么還需要交納土地增值稅，而這一塊，少說幾萬，多的幾百萬幾千萬都可能出現(xiàn)！
本案中出現(xiàn)的房子，就是麻煩最多的那個。
這是公司所有的房產(chǎn)，土地增值稅、增值稅、契稅都由買家承擔，并且因為登記價過低導(dǎo)致土地增值稅過高。土地增值稅按照起拍價和登記價差額的60%收取，在本案中高達218萬多。
如果阿奇棄拍，已經(jīng)繳納的25萬保證金不退。為了這25萬的沉沒成本，阿奇又掙扎了一下。他曾委托妻子到法院，希望讓法院同意減免“土地增值稅”或解除合同約定。
然而，同樣情況的幾個小白，又在法院相遇了……還有兩個人也是拍了同一個小區(qū)的房子，也想找法院減免稅費。
小白在法拍房上入坑，阿奇不是第一個，也不是最后一個。這套稅費奇高的房子，其實也是第二次被拍賣，前一個競得人也沒看清稅費，賠了25萬的保證金。
對此，行內(nèi)律師認為，法拍房的相關(guān)稅費計算是應(yīng)有常識，參與拍賣之前就應(yīng)該做好功課。
房叔覺得……律師說得對。
在此還是真誠地勸退購房小白，法拍房不是你想拍，想拍就能拍。幾百萬的稅費吃不了兜著走，老老實實地賠了保證金及時止損，還是明智之舉。
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以上案例僅僅是九牛一毛，還有買了房不能過戶，拿不到房產(chǎn)證的；還有人因為買法拍房惹上了無窮盡的騷擾，被要求承擔原房主的債務(wù)；還有的涉及刑事案件，原房主是號子里的社會人，找?guī)讉€左青龍右白虎的大漢來家里堵你……誰受得了！
總的來說，法拍房的優(yōu)點是便宜又不限購，但背后對房產(chǎn)知識、法律知識要求極高，還要付出超長的時間去篩選房源，尋找時機。沒這個時間或者沒這個耐心去研究的小白，千萬不要貿(mào)然出手。
但是剛需嘛，兇宅您都不怕，法拍房考慮考慮也成。
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