在上海生活，許多父母勞碌一輩子，大都會努力置辦上一兩套房屋，不僅是為自己過上好日子，還希望將這筆財富傳承給自己的子女。但是在現(xiàn)實中，如何把房產(chǎn)合理地傳承給子女卻讓人頗傷腦筋，特別是在一些子女較多的家庭里，往往因房產(chǎn)分割問題鬧得不可開交，甚至“對簿公堂”。
為了盡量避免不必要的矛盾
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針對房產(chǎn)提前立好“遺囑”，確立好房產(chǎn)等財富的分配，不僅可以避免日后子女間的糾紛，而且還在房產(chǎn)過戶給子女時（新版）合理降低稅費提供了重要選項。
目前，我國還沒有開征遺產(chǎn)稅，在法律法規(guī)尚未出臺之前，暫不作為重點考慮。本文主要從當前國家最新的相關規(guī)定來分析各種房產(chǎn)過戶方式，來了解哪種方式最適合自己。歸納起來，目前大致有“買賣、贈與和繼承”3種過戶方式。
1
在世時，通過買賣過戶房產(chǎn)
這種過戶方式是我們在買賣房屋時最常見的交易方式。涉及的稅種主要有：契稅、增值稅、個稅等3個稅種。
契稅：滿五唯一，面積低于90平方米，契稅為交易總價1%，面積高于90平方米，契稅為交易總價1.5%；非唯一房產(chǎn)，契稅為3%。
增值稅：房產(chǎn)證上記載的權屬不滿2年的，增值稅為房產(chǎn)交易總價5.6%，滿2年則免交。
個稅：非普通住宅為房產(chǎn)交易總價2%，普通住宅為房產(chǎn)交易總價1%。另外，還有80-100元左右的登記費。
2
在世時，通過贈與過戶房產(chǎn)
一般說來，動產(chǎn)贈與（不包括特殊物品，如車輛等），是不需要相關費用的，這在日常生活中司空見慣。但是，房產(chǎn)屬于不動產(chǎn)范疇，按照相關法律法規(guī)規(guī)定，贈與房產(chǎn)同樣要產(chǎn)生各種稅費。
稅費種類主要含契稅、個稅、公證費、評估費等4種；個稅在2009年免除征收后，現(xiàn)在贈與房產(chǎn)發(fā)生的稅費主要為契稅、公證費、評估費，交納比例分別房產(chǎn)價值的3%、1%、0.25%。
3
逝世后，通過繼承過戶房產(chǎn)
逝世后房產(chǎn)過戶屬于遺產(chǎn)繼承范疇，是當前上海老人將自己房產(chǎn)傳承給子女的最常見方式。由于目前我國沒有遺產(chǎn)稅，這類過戶方式比較簡單，更重要的是在繼承過戶時不需繳納前面2種過戶方式發(fā)生的大額稅費。
當然，逝世后房產(chǎn)過戶也會面臨2個問題：
若繼承子女多，老人生前沒有立遺囑交代財產(chǎn)分配情況，子女之間往往因份額產(chǎn)生爭執(zhí)，如果單獨繼承，還要求其他繼承人書面放棄才可；
逝世后房產(chǎn)過戶的房產(chǎn)稱之為“遺產(chǎn)”，雖然在過戶繼承時不產(chǎn)生高額過戶費用，但如果繼承人再轉賣，應繳納房產(chǎn)差額20%的個稅。
綜上分析可以看出，如果子女獲得父母之房產(chǎn)后不準備再轉賣，那么，以“遺產(chǎn)繼承”方式（即第3種方式）過戶房產(chǎn)，最為簡單、省錢。但如果今后子女需要轉賣該遺產(chǎn)繼承獲得的房產(chǎn)時，不僅需要繳納房產(chǎn)差額20%個稅，而且該房屋已不符合“滿五唯一”條件，與其他2種過戶方式比較所產(chǎn)生的過戶費用要高得多。
總結
在現(xiàn)有最新制度下，從子女以后可能處置該獲得的房產(chǎn)利益之視角來看，最簡單、最省錢的房產(chǎn)過戶方式，本文傾向于“買賣過戶房產(chǎn)”，而“繼承過戶房產(chǎn)”所獲得的長遠利益不如前2種過戶方式。當然采取何種房產(chǎn)過戶方式，純屬房產(chǎn)所有人意思自治。本文僅供參考，不得作為任何形式的依據(jù)。
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