由于房價的上漲，今年因二手房買賣引起的糾紛越來越多，不少已經(jīng)簽訂《購房合同》的賣房人因為房價上漲而毀約。作為買房人，一旦遭遇賣方毀約，一定要毫不猶豫地維權(quán)。
“ 究竟應(yīng)該怎樣維權(quán)？為規(guī)避風(fēng)險，在簽訂二手房《購房合同》時應(yīng)當(dāng)注意哪些細節(jié)？
核實售房人身份證是否與房屋產(chǎn)權(quán)證上姓名一致
如果出售人不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，一定要求對方出示公證過的委托協(xié)議書，并寫明出售人有哪些權(quán)利。
必須標(biāo)明付款過戶時間
在實際操作中買房人會將房款分為首付和尾款兩部分在不同時間段打給售房人。因此，賣方需要明確買方的付款時間，合同里也應(yīng)體現(xiàn)明確的過戶時間，以及違約責(zé)任。
買家在付款時，應(yīng)盡量采用能在銀行留下劃轉(zhuǎn)證據(jù)的方式進行付款，盡量減少現(xiàn)金支付的情況，以保證后期出現(xiàn)糾紛時有付款憑證。
必須明確雙方違約責(zé)任
實際交易中，出現(xiàn)過購房合同只約定買家責(zé)任，沒有約定賣家責(zé)任的情況，當(dāng)交易受阻時才發(fā)現(xiàn)合同不規(guī)范，買家只能吃啞巴虧。因此，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對等。
關(guān)鍵性承諾應(yīng)體現(xiàn)在合同中
簽合同時應(yīng)特別注意，對交易的任何關(guān)鍵性約定或賣方的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能只有口頭約定，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。
如，房屋裝修、家具家電等是否免費贈送給買家、贈送的標(biāo)準等細節(jié)要在合同附件里體現(xiàn)。特別是購買學(xué)區(qū)房的時候一定要注明戶口遷移時間和違約責(zé)任。
注明房屋交付時間
簽定合同時，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。
如果房屋存在租賃情況，租客什么時間搬出，交房后租期未到期時該如何處理等情況都要在合同里約定清楚。
“ 不少在售二手房仍然處于‘按揭中’，購買這樣的的房屋，購房者還必須明白以下兩點↓↓↓”
了解該房屋未還款余額、期限等
1. 買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，或已還款年限和金額，必要時可以要求賣方提供最近一個月的還款憑證；
2. 如果買方?jīng)Q定購買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項由誰支付進行協(xié)商，一般可以采?。?/p>
1) 由賣方自籌資金；
2) 由買方籌集資金抵作購房款；
3) 由雙方分擔(dān)，辦理交易時再做結(jié)算。
3. 貸款第一年是銀行獲利最多的時候，銀行為了盡可能多地收取利息、限制提前還款，并在“貸款合同”中約定提前還貸要支付一定的違約金。該違約金一般按照合同約定金額進行支付。
若合同中沒有關(guān)于違約金的明確約定，則一般無需支付違約金；若“貸款合同”已有對于違約金的明確約定，則要明晰違約金的數(shù)額及支付方式，并且，“這筆費用究竟由誰來承擔(dān)”的問題應(yīng)在買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》之前協(xié)商確認。
辦理程序要清楚
1. 雙方按照約定準備未還貸資金，同時由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。
2. 雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時辦理房屋交易手續(xù)。
3. 如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項落空。
溫馨提示
理論上而言，貸款未還清的房子是不可出售的，因為銀行不能辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，因此只有原房主將剩余房款還清后，解除抵押拿回房產(chǎn)證，才可以出售房屋。
所以，在購買“按揭中”的二手房過程中，賣家要求先交房款用于還貸時，一定要慎重考慮！規(guī)避風(fēng)險！
(央視社會與法）
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