房?jī)r(jià)在二手房買(mǎi)賣(mài)中，起到?jīng)Q定性的作用。那么在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，怎么跟對(duì)賣(mài)家談判價(jià)格呢？找法網(wǎng)小編整理了相關(guān)資料供您參考！
1、影響房?jī)r(jià)的因素有哪些?
(1)樓層。如果是多層住宅，則3至4層單價(jià)最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。如果是高層或小高層，7至9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則便宜，每層價(jià)格差在50至150元左右。在同一層里，中間套的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套即東南向最貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2%左右。同一個(gè)小區(qū)的房子，景觀差異是不可避免的，一般來(lái)說(shuō)朝中央庭院的房子安靜而且空氣好，售價(jià)最貴;朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)最低。
(2)房屋面積。一般來(lái)說(shuō)100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的，而面積過(guò)大的房子因?yàn)榭們r(jià)制約了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力，所以并不好銷(xiāo)。因此，面積在200平方以上的房子，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對(duì)低一些。但是，躍層式的房子因?yàn)楦窬謨?yōu)勢(shì)或贈(zèng)送露臺(tái)，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。
(3)戶(hù)型。除了有明顯的缺陷的戶(hù)型，一般只要有一個(gè)朝南的主臥室，客廳采光、對(duì)流好的，都是可以賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，同時(shí)，帶明衛(wèi)的比帶暗衛(wèi)的值錢(qián);客廳、主臥開(kāi)間大的比開(kāi)間小的值錢(qián);面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴等等。因此，無(wú)論是賣(mài)房者還是買(mǎi)房者都要記住千萬(wàn)不要信口開(kāi)河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，以保證房屋的正常成交。
(4)隨房贈(zèng)送物品。業(yè)主換房或移民后會(huì)重新購(gòu)置新的家私電器，所以用過(guò)的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購(gòu)房談價(jià)的條件，但購(gòu)房客戶(hù)是否可以接受是比較難定的，所以定價(jià)前要考慮好贈(zèng)送物品的價(jià)格。
需要注意的是千萬(wàn)不要濫竽充數(shù)，一些過(guò)時(shí)物品在房?jī)?nèi)不但影響房屋賣(mài)相，還會(huì)帶來(lái)不好的反映。所以，業(yè)主應(yīng)先了解市場(chǎng)走向，衡量后再做決定，最簡(jiǎn)單的辦法就是多向幾家中介了解情況，因?yàn)橹薪樵谌?jí)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)性和地位是有一定可參考性的。
2、二手房買(mǎi)賣(mài)價(jià)格談判過(guò)程中的重點(diǎn)
(1)摸清市場(chǎng)走向(平時(shí)多積累);
(2)判斷雙方中的弱勢(shì)方(根據(jù)市場(chǎng)、心理，聯(lián)合強(qiáng)勢(shì)功弱勢(shì));
(3)盡量避免買(mǎi)賣(mài)雙方直接面談(先解決大爭(zhēng)議如價(jià)格，最后面談細(xì)節(jié));
(4)心理拉鋸戰(zhàn);
(5)介紹目前進(jìn)展;
(6)做好重點(diǎn)問(wèn)題記錄;
(7)控制局面，避免爭(zhēng)執(zhí);
(8)提成折中或交換方案;
(9)磋商不成，約下次面談。
3、怎么進(jìn)行談判?
首先，確定自己所能承受的最高房?jī)r(jià)。上家在掛牌售房時(shí)，也會(huì)有一個(gè)心理價(jià)位。因此，掛牌價(jià)往往高于上家的心理價(jià)。如果下家在看房過(guò)程中，不經(jīng)意地通過(guò)語(yǔ)言、表情等流露出對(duì)此物業(yè)有極大興趣，上家往往會(huì)抓住這點(diǎn)乘勝追擊，咬住價(jià)格不放松。
其次，摸清上家的底細(xì)和心態(tài)。了解上家出售房屋所得款項(xiàng)擬作何用途。如果上家急于出售換取現(xiàn)金，或者，上家必須在幾天之內(nèi)賣(mài)房，愈接近上家的賣(mài)房期限，上家就越急于出售。在此時(shí)議價(jià)，將對(duì)下家殺價(jià)非常有利。否則，價(jià)格很難談攏。
最后，注意多收集所要談判的物業(yè)的相關(guān)資料。下家在談判前可以先做實(shí)地考察，詳細(xì)了解物業(yè)的建筑和裝修質(zhì)量、小區(qū)的交通、物業(yè)管理、配套設(shè)施是否齊全，房屋在設(shè)計(jì)或規(guī)劃中是否存在不足和缺陷等問(wèn)題。等到正式與上家談價(jià)格時(shí)，下家可以把所了解的該物業(yè)的這些不足之處，不失時(shí)機(jī)地亮給上家。此舉讓上家明白，你已經(jīng)為此做了最充足的準(zhǔn)備，只有他讓出多少個(gè)“點(diǎn)”，才有把你留住的可能。
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