一個(gè)城市，不同的盤都有不同的使命和任務(wù)。有的代表著一家企業(yè)的產(chǎn)品力，有的暗合著區(qū)域的市場需求，有的折射出區(qū)域地段價(jià)值
今年上海樓市的供應(yīng)量出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的改變，中環(huán)內(nèi)的供應(yīng)比重明顯提升，這樣的改變不僅干擾城市的成交均價(jià)，背后更深層次的現(xiàn)象是在于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的改變
土地結(jié)構(gòu)不同，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也即將不同
這是很多地產(chǎn)同行都會(huì)忽略的一點(diǎn)
今年上海市中心的新房市場格外矚目，大家似乎覺得但凡是市中心的項(xiàng)目，就一定會(huì)熱賣，因?yàn)楸旧硎兄行牡牡囟尉头浅ｋy得，但卻忽略了一個(gè)問題：市中心的地塊最大的不同就在于周圍都有成熟的建筑物，互相之間相互依存也相互干擾這是所有市中心的地塊都需要面對的問題，一旦處理不好就容易犧牲業(yè)主的利益，但是一旦太過于強(qiáng)勢，在整個(gè)小環(huán)境就成為異類一般的存在突兀也不客觀
這成為橫亙在所有布局上海中心地塊的開發(fā)商必須要解決的問題，舊城改造的趨勢越明顯，這樣的問題越?jīng)]辦法回避
當(dāng)然每家企業(yè)都有解決問題的模式，但是做的最好的，毫無疑問就是今天要說的這個(gè)項(xiàng)目
如果大家有記憶的話，就會(huì)知道保利天匯這塊土地之前曾經(jīng)流拍過，但是流拍的原因并不是開發(fā)商不認(rèn)可這個(gè)地段價(jià)值反觀這個(gè)地段，其實(shí)是所有房企都窺視的上海絕版好地段
這個(gè)項(xiàng)目處于上海的核心位置，是上海十分稀缺的內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅地塊，是擁有絕佳資源的頂級地段，距離黃金三角之一的北外灘非常的近，周邊的交通配套、市政配套都非常發(fā)達(dá)但是這塊地的難點(diǎn)就在于相鄰關(guān)系，從下面這張圖可以看出整個(gè)地塊并不十分規(guī)整，周邊一圈都圍滿了老式建筑此外，因?yàn)榈貕K的狹小，容積率較高，且周邊日照條件苛刻，城市界面不完整等相對不太好的情況，使得整個(gè)住宅用地蜷縮在周邊的已建成建筑及兩個(gè)公建代建地塊之中，整個(gè)形象難以像傳統(tǒng)項(xiàng)目那樣舒展開來
這也是為什么這塊極其稀缺的土地居然在2018年經(jīng)歷了一次土地流拍，當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為這塊住宅地塊的規(guī)劃容積率定制有問題，很多開發(fā)商選擇了直接放棄
正是因?yàn)檫@樣的背景，才能夠看出保利內(nèi)部的產(chǎn)品力以及螺絲殼里做道場的極致精神
保利天匯也就在這樣的土壤里應(yīng)運(yùn)而生了
01
我們來看看保利天匯是是如何來化解這些問題的，不得不說厲害第一個(gè)就是建筑的采光，我們可以看到樓棟在排布上呈現(xiàn)了兩個(gè)特點(diǎn)——樓宇之間是互相錯(cuò)落的，同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層之間也存在著細(xì)微的差別非標(biāo)準(zhǔn)化的排布設(shè)計(jì)，目的就是希望通過錯(cuò)綜設(shè)計(jì)減少樓棟對邊上建筑采光的影響這就是螺螄殼里做道場的精髓，沒辦法標(biāo)準(zhǔn)化，沒辦法復(fù)制，沒辦法快周轉(zhuǎn)一地一相，獨(dú)一無二，只有通過很縝密的對規(guī)劃的調(diào)整，才有可能讓整個(gè)地塊的采光及排布方案得以通過，同時(shí)滿足優(yōu)質(zhì)的居住場景
第二件特別難的事就是消防登高面和通風(fēng)井采光井對于這樣小且不規(guī)整的地塊來說，要排布進(jìn)足夠?qū)挻蟮南赖歉呙婢鸵呀?jīng)很苛刻了，但同時(shí)還要兼顧內(nèi)部景觀的采光，對于設(shè)計(jì)本身來說面臨極大的挑戰(zhàn)（內(nèi)部條件布置圖）
我們可以看到，整個(gè)場地在滿足消防登高面和采光井通風(fēng)井這些硬性指標(biāo)下苛刻的場地條件
（景觀融合圖）
然而保利在設(shè)計(jì)上居然還做出了非常好的景觀排布方案，從這張圖片來看，似乎綠化和消防登高面是完美融合的
是因?yàn)楸＠靺R把室外兒童活動(dòng)場地糅合在了消防登高面的位置滿足消防要求，這些地方在日常沒有發(fā)生火警事故的時(shí)候，都是可以給小朋友甚至大人一起去玩。在緊急情況下，也可以滿足消防車開進(jìn)來，其他登高面上也做了同樣的優(yōu)化設(shè)計(jì)
這就是我們說整個(gè)產(chǎn)品力特別精巧的地方它給到業(yè)主一樣很好的居住品質(zhì)，一樣很好優(yōu)質(zhì)的生活氛圍，它并沒有因?yàn)榈貕K規(guī)范限制，就犧牲掉業(yè)主的利益，而是權(quán)衡各方利弊，給出了非常好的解決方案所以整體的景觀不管是做兒童游樂區(qū)、成人的健身區(qū)、室外活動(dòng)區(qū)或者老年活動(dòng)區(qū)它都和建筑規(guī)范做到很好的融合，讓景觀環(huán)境和消防登高面有機(jī)結(jié)合，這也是我們說這塊地它破解的第二個(gè)難題第三個(gè)，額外讓人欣喜的一點(diǎn)就是他在打了兩只大怪獸的同時(shí)，依然在內(nèi)部做出了一條中心景觀軸和多個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)我們剛剛說的這些節(jié)點(diǎn)全部作為消防登高面來融合處理了，而這一條軸線成為整個(gè)社區(qū)里非常好的連接紐帶連接著公共景觀組團(tuán)這就是體現(xiàn)保利產(chǎn)品力的地方，看上去不顯山不露水，但背后其實(shí)花了很多心思融合多方設(shè)計(jì)解決場地核心問題，最大程度保證業(yè)主的利益對于業(yè)主來說，一定不希望買了一個(gè)市中心的豪宅，卻因?yàn)橐?guī)范不允許得過且過的就隨便妥協(xié)，保利做到了絕不妥協(xié)如果建筑排布只是權(quán)衡，那么配套公建就可以看出保利對整個(gè)片區(qū)的融合和改造了
當(dāng)整個(gè)規(guī)劃滿足了規(guī)范，滿足了業(yè)主利益的同時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目依然做了三件事情嘗試去努力改變整個(gè)區(qū)域環(huán)境
第一件事情，項(xiàng)目最北側(cè)這一塊其實(shí)是保利代建城市配套，做了一個(gè)市民的文體中心，一個(gè)養(yǎng)老院從指標(biāo)上，保利已經(jīng)通過這塊地來讓這個(gè)區(qū)域里面有了更多的配套。但是我們可以看到保利并沒有簡單的只做配套而已我看到了非常好看的公建美學(xué)的產(chǎn)品沒有說因?yàn)檫@是養(yǎng)老院，因?yàn)檫@是市民活動(dòng)中心，因?yàn)檫@個(gè)是紅線外，因?yàn)楦覜]關(guān)系，因?yàn)椴荒苜u就隨便做了而是做的非常好看，我進(jìn)去里面一度以為我來到了一個(gè)圖書館，或一個(gè)私人的會(huì)所里面的設(shè)計(jì)感與空間規(guī)劃都做得非常極致，所以這樣的公建類產(chǎn)品其實(shí)讓整個(gè)社區(qū)和整個(gè)城市有了更好的過渡，也有了更好的銜接，讓整個(gè)項(xiàng)目在整個(gè)區(qū)域面前更加耀眼，這是第一件事情第二件事情也很重要，我們可以看到整個(gè)項(xiàng)目的大量的支撐配套，在設(shè)計(jì)上，包括立面上的風(fēng)格，都用了大量的鋁板和落地玻璃在我的解讀意義上來說，它是希望整個(gè)立面的建筑品質(zhì)，也可以成為景觀的一部分我們不可回避一點(diǎn)，地塊一定是狹小局促的，如果只把我們的視野放在土地上或者平面上，空間一定是狹小的但是我們可以看到它的立面，不管建筑立面還是公建立面，都用了大量的落地玻璃，這樣的材質(zhì)其實(shí)讓整個(gè)社區(qū)的通透感跟品質(zhì)感會(huì)顯得更好，所以這也是讓整個(gè)社區(qū)融入到外部的一個(gè)很重要的原因可以看到目前所有沿街部分不是簡單的做成圍墻封閉起來，而是做成這樣一種打開式的業(yè)態(tài)其實(shí)就想讓這邊的街區(qū)感更強(qiáng)，讓整個(gè)項(xiàng)目跟整個(gè)城市有更好的交融未來市中心項(xiàng)目一定不是把自己縮在里面，變成一個(gè)深宅大院，他一定是打開式的，讓區(qū)域的人看到保利天匯這樣的項(xiàng)目，也讓保利天匯一點(diǎn)點(diǎn)的配套可以跟這個(gè)城市進(jìn)行共享，這也是這個(gè)項(xiàng)目我覺得特別有意義的地方另外，在這個(gè)螺螄殼里，完成了總評排布之后，保利還從天而降：天字系首個(gè)WELL集合社區(qū)這個(gè)系統(tǒng)的意義就在于不論在室內(nèi)還是室外通過細(xì)小處的優(yōu)化，讓整個(gè)“螺螄殼”里有了更大的別有洞天看上去整個(gè)大排布沒什么變化，將各種細(xì)小的配套空間比如日常接駁區(qū)，垃圾房、外賣接送區(qū)等一些功能區(qū)域合理的規(guī)劃和排布，并且針對公共區(qū)域人員流動(dòng)頻繁的情況，設(shè)置了機(jī)械排風(fēng)、電梯水離子抗菌所以你會(huì)發(fā)現(xiàn)住在小區(qū)里會(huì)很舒服，可能你要去的地方走幾步就可以到再輔以智能化系統(tǒng)，通過人臉智控、智能呼梯等技術(shù)，保證業(yè)主從小區(qū)、到組團(tuán)、到樓棟、到呼梯都全程安全通行這一套軟性體系也讓生活在局促市中心的業(yè)主們擁有更廣闊的美好生活報(bào)暗號：保利
所以看過保利在排布上和公建上的極致追求，那么就一定可以確定，在整個(gè)室內(nèi)空間營造上，給到保利業(yè)主的是成倍的投入和決心所有的細(xì)節(jié)都可以在標(biāo)準(zhǔn)層里看的出這也是一件特別讓我感慨的事情，正是因?yàn)樗呐挪挤菢?biāo)化，其實(shí)也導(dǎo)致了它的標(biāo)準(zhǔn)層非標(biāo)化但不管條件多么復(fù)雜，保利也沒有放棄對產(chǎn)品的精研和追求，依然堅(jiān)持螺螄殼里做道場整個(gè)保利天匯一共只有600套房子，居然做了16種的戶型，一般一個(gè)項(xiàng)目三種戶型就解決了，保利為什么要做那么多戶型？
其實(shí)做那么多戶型的背后本質(zhì)意義上就是不妥協(xié)因?yàn)樗呐挪挤且?guī)整化之后，很多時(shí)候建筑排布會(huì)干擾我們的戶型設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)。如果你用傳統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)化的戶型設(shè)計(jì)或者說模塊化的戶型設(shè)計(jì)，就一定會(huì)出現(xiàn)一些特別差的，或者戶型采光面會(huì)特別少的戶型所以保利為了克服這個(gè)問題，為了讓每一個(gè)買保利天匯的業(yè)主買到一套好產(chǎn)品，就放棄了標(biāo)準(zhǔn)化這件事情，每一棟都獨(dú)自的去做戶型設(shè)計(jì)，所以才出現(xiàn)了有16種戶型這么多種戶型的面積段都很趨同，但是每個(gè)戶型都完全不一樣，本質(zhì)意義上，背后是希望交付出一個(gè)對每一戶來說都是特別好戶型的產(chǎn)品以保利天匯162平的4房2廳2衛(wèi)為例，這是一個(gè)4開間朝南的戶型，4房里面有3房是可以正常作為臥室一般來說較高的容積率和苛刻的日照條件例會(huì)導(dǎo)致戶型面寬受到很大限制，但保利卻在一個(gè)狹小地塊里做出如此大開間面第二個(gè)是可以看到整個(gè)朝南面，陽臺是在兩個(gè)臥室的中間，橫跨了兩個(gè)臥室，而整個(gè)客廳的部分用了大面塊的玻璃做的處理換句話來說，這個(gè)戶型本質(zhì)意義上是未來高端產(chǎn)品的一個(gè)必要的空間設(shè)計(jì)各位知道為什么陽臺對豪宅來說不應(yīng)該放在客廳嗎？因?yàn)殛柵_里面一定是會(huì)晾衣服的，如果外面景觀很好，你抬頭看到內(nèi)衣內(nèi)褲，是不是有一點(diǎn)點(diǎn)的煞風(fēng)景一般解決這個(gè)問題有兩種做法，第一個(gè)把陽臺做得特別大，一邊可以看風(fēng)景，一邊可以晾被子第二個(gè)辦法就是把一部分晾衣服的地方放在靠近臥室的地方，而陽臺這一塊是做成一個(gè)完整的大的玻璃窗，就能夠擁有一個(gè)特別好的景觀面，朝南高樓層有可能看到東方明珠這個(gè)戶型還有一個(gè)精細(xì)化設(shè)計(jì)的小亮點(diǎn)這間房間不管是作為客房或老人房，還是比較安靜的書房，都是比較合適的，因?yàn)楹臀髅娴撵o區(qū)相對隔開，會(huì)讓整個(gè)162平的4房，未來功能性會(huì)更強(qiáng)所以整個(gè)邏輯可以體現(xiàn)出保利在做一系列的戶型設(shè)計(jì)時(shí)，權(quán)衡了采光、景觀、內(nèi)部排布、家庭生活習(xí)慣等等，這是整個(gè)項(xiàng)目最難的一個(gè)地方目前來看，在權(quán)衡了這么多利弊給的方案還是比較極致的，這就是整個(gè)保利產(chǎn)品力的一部分這也是為什么今年保利在上海核心地段一次性拿出6個(gè)項(xiàng)目的原因，且每個(gè)項(xiàng)目都是有口皆碑因?yàn)橛袑?shí)力的同時(shí)，保利愿意為一個(gè)非標(biāo)化的項(xiàng)目投入足夠的時(shí)間這也會(huì)成為未來上海樓市產(chǎn)品的二次曲線，第一次曲線就是靠拿地標(biāo)準(zhǔn)化，精裝修來復(fù)制的第二次曲線出現(xiàn)在產(chǎn)品里，我們就靠非標(biāo)化的產(chǎn)品，批量化的生產(chǎn)，產(chǎn)生了對自己特別有產(chǎn)品力的地方所有產(chǎn)品力都將構(gòu)筑成城市的肌理，而不是建筑的顆粒
對保利天匯也好，對這個(gè)城市也好，對上海樓市也好，大家一定要記得所有產(chǎn)品都會(huì)成為城市有機(jī)的一部分，而不僅僅就成為一個(gè)建筑的顆粒
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