一、新西蘭養(yǎng)老社區(qū)總體概況
新西蘭老年人居住建筑分為三類：普通住宅、養(yǎng)老社區(qū)以及醫(yī)院。其中養(yǎng)老社區(qū)當(dāng)?shù)胤Q為“退休村”。
養(yǎng)老社區(qū)（退休村）屬于中等密度住房的特殊類型，入住者必須年滿65歲及以上。為了滿足老年人各種需求而專門設(shè)計(jì)的老年人生活社區(qū)，具備多種服務(wù)與設(shè)施包括醫(yī)療、交通、娛樂和物業(yè)維修等，以及配有對(duì)等數(shù)量的注冊(cè)護(hù)士、專業(yè)護(hù)理人員以及必備的醫(yī)療設(shè)備，希望從老年人的各方面需求滿足老年人退休后的生活，通過將有共同興趣的老年人集合在一起，可以培養(yǎng)集體認(rèn)同感。養(yǎng)老社區(qū)當(dāng)中的服務(wù)設(shè)施和醫(yī)療配備根據(jù)不同的社區(qū)會(huì)有所區(qū)別，總體目的是為老年人提供最大限度地獨(dú)立性和安全保障的一種居住建筑類型。
養(yǎng)老社區(qū)地理位置：在新西蘭，大部分養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)在城市地區(qū)，少數(shù)建設(shè)在郊外。養(yǎng)老社區(qū)和養(yǎng)老院不一樣，入住養(yǎng)老院和養(yǎng)護(hù)院更多是為了應(yīng)對(duì)現(xiàn)有的健康危機(jī)，而遷移入住養(yǎng)老社區(qū)通常是老年人為了改變自己退休后生活而做出的自愿選擇。
新西蘭養(yǎng)老社區(qū)可以分為兩個(gè)層面，第一層面是養(yǎng)老社區(qū)的內(nèi)部，這個(gè)層面需要從護(hù)理專業(yè)角度出發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部在年齡、居住建筑類型和地理位置都有所限制，這是為了更好的進(jìn)行針對(duì)性的管理和服務(wù)；第二個(gè)層面是以養(yǎng)老社區(qū)為中心往周邊擴(kuò)展的老年人生活圈，這一層面需要從生活質(zhì)量角度出發(fā)，相對(duì)于養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)部，老年人的生活圈對(duì)周邊居民年齡、活動(dòng)內(nèi)容和社會(huì)公共設(shè)施的豐富性和均衡級(jí)配性有著更高的要求，這是因?yàn)槔夏耆松畹男腋Ｖ笖?shù)除了和專業(yè)的護(hù)理服務(wù)相關(guān)外，還和生活質(zhì)量相關(guān)，而生活質(zhì)量和生活的豐富性有著莫大的關(guān)系。
通過2012年至2016年間發(fā)布的NZRVD數(shù)據(jù)顯示新西蘭老年人口正在迅速增長(zhǎng)，各城市地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)也處于急速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，養(yǎng)老社區(qū)持續(xù)吸引這著老年人，一直被新西蘭老年人廣泛接受。數(shù)據(jù)顯示目前新西蘭養(yǎng)老社區(qū)的老年人居住單元仍然供不應(yīng)求，其中該現(xiàn)象在奧克蘭最為明顯。那么，什么原因造成養(yǎng)老社區(qū)需求持續(xù)增加呢？
首先養(yǎng)老人口的迅速增長(zhǎng)是關(guān)鍵因素。其二，由于養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施和社區(qū)內(nèi)居住建筑類型的日益完善使得人們對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的接受程度進(jìn)一步擴(kuò)大，養(yǎng)老社區(qū)在新西蘭老年人群中成為了日益普及的居住選擇。其次是入住養(yǎng)老社區(qū)的費(fèi)用對(duì)比于相同居住環(huán)境的普通住宅更為低。最后是由于養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)入市場(chǎng)后使可替代的老年人居住選擇范圍逐步下降，如：老年人與子女一同居住的人口減少。
二、新西蘭養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)模式
新西蘭的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，其運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)成熟具有較高的借鑒意義。1）在法律上，新西蘭老年人購(gòu)買養(yǎng)老社區(qū)的居住建筑是購(gòu)買其使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)，這使得新西蘭的養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)保持良性循環(huán)。2）購(gòu)買使用權(quán)的費(fèi)用要低于購(gòu)置產(chǎn)權(quán)，這使得老年人享受養(yǎng)老社區(qū)的成本降低。3）在政策上，政府嚴(yán)格規(guī)定了養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以確保居住在社區(qū)的老年人有能力支付服務(wù)費(fèi)和生活費(fèi)。老年人退出養(yǎng)老社區(qū)或離世以后，養(yǎng)老社區(qū)將退還扣除了設(shè)施建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用后的購(gòu)房款，返還比例約為70%以上。
三、典型案例——新西蘭最大養(yǎng)老院 Ryman Healthcare
新西蘭是一個(gè)高福利的國(guó)家，人們生活沒有負(fù)擔(dān)，但國(guó)家要面對(duì)的問題也很嚴(yán)峻，那就是新西蘭預(yù)計(jì)未來30年，75歲的老人會(huì)高達(dá)73萬人(新西蘭人口約490萬)，這也會(huì)不斷增加社會(huì)的壓力。于是，養(yǎng)老設(shè)施，也成了許多商人投資的一個(gè)方向。這也讓新西蘭的養(yǎng)老院，變得越來越豪華，其中最讓人羨慕的就是 Ryman Healthcare (萊曼健康)建的那些養(yǎng)老院。
萊曼健康（RYH）是一個(gè)養(yǎng)老院經(jīng)營(yíng)公司，過去幾年在新西蘭建了很多養(yǎng)老院。他們的養(yǎng)老院不僅設(shè)施一流，醫(yī)療和看護(hù)水服務(wù)平也是一流，聘請(qǐng)的都是超級(jí)專業(yè)的看護(hù)以及多年工作經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)生團(tuán)隊(duì)，而且都和附近的醫(yī)院有直接對(duì)接，如果老人有了任何問題，可以保證第一時(shí)間有最好的醫(yī)療待遇，因而萊曼健康的養(yǎng)老院成為了近年全新西蘭人最值得信任的品牌。
萊曼健康（RYH）一共經(jīng)營(yíng)著27 家這樣的養(yǎng)老院，分部在新西蘭的各個(gè)地區(qū)。每一個(gè)度假山村都是這樣布局，兩臥室和三臥室聯(lián)排屋、公寓和老人護(hù)理中心。目前只對(duì)70 歲以上的老人開放, 如果你不到70歲, 就算再有錢, 也不可以住進(jìn)。
Ryman Healthcare 成功經(jīng)驗(yàn)借鑒
1）獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式：找銀行借錢修養(yǎng)老院社區(qū)， 修好以后開始賣居住權(quán)，價(jià)格通常是買永久產(chǎn)權(quán)房子的一個(gè)比例（便宜很多）， 然后居住者每年扣除2.5%的管理費(fèi)，等到居住者離開的時(shí)候把剩下的錢還給對(duì)方。
比如一個(gè)房子他們賣居住權(quán)100萬（在市場(chǎng)上買同樣的永久產(chǎn)權(quán)房子肯定要超過200萬），一個(gè)老人住進(jìn)來給了公司100萬，居住了10年（公司規(guī)定不能超過10年），10年以后離開公司退給老人75萬現(xiàn)金，當(dāng)然如果要護(hù)理那么每周還要交護(hù)理費(fèi)。這個(gè)模式的奧秘在于退的75萬其實(shí)是由下一個(gè)租客付的，比如10年以后這個(gè)房子漲價(jià)到了200萬，下一個(gè)租客就給公司200萬，然后公司那里面的75萬還給上一個(gè)租客，剩下的125萬就是現(xiàn)金流，如此類推。
公司開發(fā)完一個(gè)社區(qū)馬上就用賣居住權(quán)的錢把銀行貸款全部還清，然后這個(gè)社區(qū)就變成一個(gè)現(xiàn)金流。這些居住權(quán)的負(fù)債其實(shí)就是長(zhǎng)期負(fù)利息的貸款，公司又借錢開始修下一個(gè)社區(qū)，如此循環(huán)，始終保持超低的有息貸款，修好一個(gè)社區(qū)就把錢還完。因此，他們的資金池里永遠(yuǎn)有這么一大筆錢。
奧克蘭最近幾年房?jī)r(jià)一直在漲，而他們的居住權(quán)也一直在漲，但他們居住權(quán)永遠(yuǎn)會(huì)和市場(chǎng)房?jī)r(jià)保持一定比例，讓老人不用負(fù)擔(dān)很多錢，就可以住進(jìn)來，既讓老人感到輕松，也能從中盈利。
這個(gè)模式唯一缺陷：假設(shè)未來房子租客到期重新又大面積賣不出去，資金鏈就會(huì)斷裂。目前的情況是養(yǎng)老院在新西蘭供不應(yīng)求，社區(qū)還沒修好圖紙就已經(jīng)被搶購(gòu)?fù)炅?。未?0年供不應(yīng)求的局面還會(huì)加劇（二戰(zhàn)以后的嬰兒潮）。而且RYM是收費(fèi)最低、規(guī)模最大、口碑最好的。其他養(yǎng)老院公司是每年3~4%收費(fèi)。所以競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不能忽略作為消費(fèi)者肯定選口碑最好，價(jià)格同時(shí)又是最便宜的。目前RYM房子出租率基本上是滿租99%。
2）最牛的管理層：這個(gè)養(yǎng)老院的 CEO 也成為了2014 年全新西蘭最佳 CEO ，并且這個(gè)養(yǎng)老院還是個(gè)上市公司，該公司還給所有該公司的員工提供無息貸款，讓他們?nèi)ベI自己養(yǎng)老院的股票，最終做到了公司的員工全民持股，公司分紅政策也非常穩(wěn)定，每年“實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)”的 50% 派息，剩下的錢去開發(fā)新的度假村。這樣，整個(gè)公司員工都可以享受到了和股東一樣的利益。
3）穩(wěn)健保守的會(huì)計(jì)政策：公司每年的報(bào)表有2個(gè)利潤(rùn)一個(gè)是正常的總計(jì)利潤(rùn)。還有一個(gè)就是“實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)”。報(bào)表利潤(rùn)由2部分組成：“實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)”和“未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)“。實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：已經(jīng)到手的錢，比如新房子首次出租的錢，老房子重新出租的錢，每周護(hù)理費(fèi)什么的。未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)：已經(jīng)出租的房子但是還沒到期，還不能拿到2.5%的年費(fèi)，也沒有新租客的錢。因?yàn)榉孔娱L(zhǎng)期來看是要漲價(jià)的。所以未來到期時(shí)候的價(jià)值折現(xiàn)到今天就有一些假設(shè)。公司的假設(shè)是未來房子漲價(jià)的速度為年化1~3%。折現(xiàn)率為11%。這里的假設(shè)相當(dāng)保守，目前房子是漲價(jià)周期，所以未實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)其實(shí)是被暫時(shí)的嚴(yán)重低估。過去5年奧克蘭房?jī)r(jià)有年化用15%漲幅。但是在房子到期重新出租之前計(jì)入的只能是1~3%房?jī)r(jià)漲幅。而且在目前的利率下面11%折現(xiàn)率也很保守（目前房子貸款利率4.39%）。
4）結(jié)論：萊曼（RH）公司靠的是客戶提前付款的“無息貸款”賺取利潤(rùn)而不是靠炒房地產(chǎn)賺錢。比如，公司目前有17億紐幣的負(fù)債。這些負(fù)債不用付息，每年還減扣4280萬紐幣。這17億實(shí)際上是用來開發(fā)新社區(qū)的融資。新的養(yǎng)老社區(qū)建成并投入市場(chǎng)后又可以生成更多的此類負(fù)債。如此模式滾動(dòng)下來，即使房?jī)r(jià)幾十年不漲萊曼公司都照樣可以賺得大筆豐厚的利潤(rùn)。而所有由房?jī)r(jià)上漲所賺得的錢都是這種養(yǎng)老模式發(fā)展的額外收益。
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