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國(guó)家稅收政策規(guī)定,土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。...
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中國(guó)稅務(wù)報(bào):房企土地成本分?jǐn)偡椒?.._中國(guó)會(huì)計(jì)視野論壇
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土地增值稅在賬務(wù)處理中應(yīng)考慮的各項(xiàng)規(guī)定 - 豆丁網(wǎng)
部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增 值稅一些具體問題規(guī)定的...法差異 企業(yè)所得稅分配方法主要規(guī)定為占地面積法建筑...
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現(xiàn)行稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的節(jié)稅點(diǎn)分析.doc
現(xiàn)行稅收政策下房地產(chǎn)企業(yè)的節(jié)稅點(diǎn)分析 近些年,隨著房...十條的規(guī)定,土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配,如果...
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房企實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的幾種實(shí)用方法
一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策 《...進(jìn)行分配:土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配...
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房企實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的幾種實(shí)用方法 - 豆丁網(wǎng)
土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策 《深圳市地方稅務(wù)...進(jìn)行分配:土地成本,一般按占地面積法進(jìn)行分配...
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...地面積應(yīng)該如何計(jì)算——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本分配
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得...規(guī)定,土地成本應(yīng)該采用占地面積法分配,如果需要采用...
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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策---北京市地方稅務(wù)局企業(yè)所...
處理辦法》的通知國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 北京市國(guó)家稅務(wù)...1土地成本一般按占地面積法進(jìn)行分配如果確需結(jié)合其他...
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房企實(shí)施土地增值稅稅收籌劃的幾種實(shí)用方法
2016-02-18 來源：中華會(huì)計(jì)網(wǎng)
一、充分利用土地增值稅免稅期限優(yōu)惠政策
《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知》（深地稅發(fā)[2005]609號(hào)）第1條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)在2005年11月1日（含11月1日）后簽定房地產(chǎn)銷售合同的，在納稅人取得房地產(chǎn)銷售首期款收入時(shí)，就該房產(chǎn)銷售價(jià)款全額計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。深圳某某花園五期銷售收入37765萬(wàn)元，其中2005年11月1日以前簽定購(gòu)房合同金額31636萬(wàn)元，土地增值稅納稅清算時(shí)依照上述通知，申報(bào)應(yīng)稅收入為6129萬(wàn)元。
二、開發(fā)商品房轉(zhuǎn)自用不再視同銷售
國(guó)家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（下稱《辦法》）第7條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的行為發(fā)生在2008年1月1日以后，不應(yīng)當(dāng)視同銷售。不難看出，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，企業(yè)需要密切關(guān)注，避免給自身增加不必要的納稅負(fù)擔(dān)。
三、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品
多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營(yíng)）等。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。這標(biāo)志著長(zhǎng)期持有型物業(yè)開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)際情況來進(jìn)行相應(yīng)的籌劃，降低土地增值稅的稅負(fù)或延遲土地增值稅的納稅時(shí)間。
將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I(yíng)，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。據(jù)了解，有的公司可能計(jì)劃將一些項(xiàng)目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣改自用、自營(yíng)，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。其次要從延緩即時(shí)繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時(shí)繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測(cè)資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應(yīng)當(dāng)仍然從屬于這一籌劃思路。
四、三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用可以稅前扣除
《辦法》第32條允許三項(xiàng)預(yù)提費(fèi)用在預(yù)提時(shí)依法稅前扣除對(duì)納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機(jī)械性規(guī)定。除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%.第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。
五、地下停車場(chǎng)作為公共配套設(shè)施處理
當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存在地下車庫(kù)時(shí)，地下室車位面積能否計(jì)入可售面積？有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)計(jì)入可售面積，有的則認(rèn)為不應(yīng)計(jì)入可售面積。
有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定，地下車庫(kù)應(yīng)計(jì)入可售面積，并且該項(xiàng)地下室成本并不可以全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進(jìn)入計(jì)算可售面積單位工程成本的總成本，當(dāng)期實(shí)際銷售車位面積計(jì)入已售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的車位銷售收入形成配比。
《辦法》第32條：企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。
六、選擇有利的增值額核算方式
一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目既建有普通住宅，又建有商業(yè)用房，從房地產(chǎn)開發(fā)成本核算上講，通常是以單棟樓為核算對(duì)象或者以一個(gè)建筑商所承攬的建筑工程為核算對(duì)象。如何計(jì)算土地增值稅，在稅收實(shí)踐中有不同的理解。由于計(jì)算扣除項(xiàng)目的復(fù)雜性，計(jì)算方法有先按基本核算項(xiàng)目計(jì)算再按收入或面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目的方法，還有先按面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目再按規(guī)定計(jì)算的方法，而且不同的計(jì)算方法會(huì)產(chǎn)生迥然不同的結(jié)果。計(jì)算方法一：住宅和商業(yè)用房分別計(jì)算土地增值稅；計(jì)算方法二：住宅和商業(yè)用房合并計(jì)算土地增值稅。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）中規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定 （即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超出扣除項(xiàng)目金額20%的，免征增值稅）。
該文件要求分別核算增值額，但怎樣核算并未做出具體要求?，F(xiàn)實(shí)工作中沒有一個(gè)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)人員在帳務(wù)處理上是分層核算成本費(fèi)用的。計(jì)算方法一是分別核算，確切地講是分?jǐn)偤怂?，符合?cái)稅字[1995]048號(hào)文件的精神；而方法二是以核算對(duì)象整棟樓為單位進(jìn)行的核算。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（下稱《實(shí)施細(xì)則》）第8條規(guī)定：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。這一規(guī)定與計(jì)算方法二計(jì)算土地增值稅的方法相吻合，從法律位階來講，稅收法規(guī)要高于稅收規(guī)章和規(guī)范性文件，因此計(jì)算方法二是可取的。需要注意的是，如果納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，按方法二計(jì)算出的增值率未超過20%的，應(yīng)對(duì)其非普通住宅的部分按稅法的規(guī)定分?jǐn)偝杀举M(fèi)用計(jì)算相應(yīng)的土地增值稅。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作的通知》第1條規(guī)定：“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算，其核算項(xiàng)目或核算對(duì)象是指房地產(chǎn)主管部門審批的開發(fā)項(xiàng)目。土地增值稅原則上按納稅人開發(fā)的不同類型房地產(chǎn)分別清算”。這里所講的“清算”就是先按核算對(duì)象即方法二計(jì)算出增值率判定土地增值稅稅率，確定征免對(duì)象，然后在不同類型房地產(chǎn)之間分?jǐn)傁嚓P(guān)成本費(fèi)用，分別清算應(yīng)繳納稅款。
七、充分運(yùn)用加計(jì)扣除政策
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。
土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)間接費(fèi)用的歸集是企業(yè)籌劃時(shí)值得關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。開發(fā)間接費(fèi)用是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定開發(fā)間接費(fèi)用屬于開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)全額計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有效地扣除；同時(shí)還規(guī)定這部分費(fèi)用房地產(chǎn)企業(yè)可以享受20%的加計(jì)扣除。這些內(nèi)容由于界線不是很明確，會(huì)計(jì)賬務(wù)處理時(shí)容易把這項(xiàng)費(fèi)用的一部分計(jì)入管理費(fèi)用或銷售費(fèi)用?！秾?shí)施細(xì)則》規(guī)定管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除（或財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用在土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地、新建房及配套設(shè)施之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除）。如果管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用總和超過了此限額，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用的開發(fā)間接費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)就不能全額扣除，會(huì)多交土地增值稅。這些費(fèi)用如果正確歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中，不僅可以全額扣除，還能享受20%加計(jì)扣除。所以企業(yè)對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用歸集時(shí)要謹(jǐn)慎，用足、用好稅收政策。
八、巧用特殊扣除項(xiàng)目規(guī)定
《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的”房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用“必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許”據(jù)實(shí)扣除“的利息和第二種方法中”合計(jì)數(shù)“的5%（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許”據(jù)實(shí)扣除“的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按”合計(jì)數(shù)“的10%扣除全部費(fèi)用。
是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，關(guān)鍵在于所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定開發(fā)成本的比例，如果超過5%，則提供證明比較有利；如果沒有超過5%，則不提供證明比較有利。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用占的比例較大，應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，將利息費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則可利用另外一種方法。
九、選擇有利的地價(jià)成本分配方法
根據(jù)《辦法》第30條，企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。
例：某某商都開發(fā)用地面積136500平方米 （一期88600平方米，二期47900平方米），地價(jià)費(fèi)用12549萬(wàn)元，一期攤銷地價(jià)金額9914萬(wàn)元，二期地價(jià)費(fèi)用分配計(jì)算方法可作以下選擇：
A.按一期減余面積、費(fèi)用計(jì)算攤銷的單位土地成本（余數(shù)攤銷）
（12549萬(wàn)元-9914萬(wàn)元）／47900平方米 =550.10元／平方米
B.按實(shí)際面積分別計(jì)算攤銷的單位土地成本（平均攤銷）
12549萬(wàn)元／136500平方米×47900平方米 =919.34元／平方米
C.兩種地價(jià)費(fèi)用分配計(jì)算方法的單位土地成本差異
550.10元／平方米-919.34元／平方米 =364.24元／平方米
上述按占地面積法計(jì)算攤銷單位土地成本的方法，應(yīng)請(qǐng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后進(jìn)行分配。
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請(qǐng)計(jì)算三種方案各自的稅收支出
持有幾畫
相有幾畫
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