?市消委會于本年一季度調(diào)查了本市12個在售樓盤后發(fā)現(xiàn)：在新房銷售中開發(fā)商利用不恰當?shù)慕灰资址ê筒还礁袷綏l款侵害消費者合法權(quán)益的現(xiàn)象仍然普遍存在：
不良營商手法一：開發(fā)商在提供的補充協(xié)議中聲稱“本協(xié)議是經(jīng)買賣雙方平等協(xié)調(diào)達成的補充約定，并非合同格式條款，與預售合同不一致的，以本補充協(xié)議為準”，但在實際交易中又不允許消費者協(xié)商修改補充協(xié)議中的條款。
【案例】：消費者張先生到售樓處隨售樓人員看完樣板房、預算完價格后，即交付10萬定金簽訂《房地產(chǎn)認購書》。幾天后，在張先生準備繳納余款簽訂《房地產(chǎn)買賣合同（預售）》時，卻赫然發(fā)現(xiàn)合同附件五中除規(guī)定“本協(xié)議是經(jīng)買賣雙方平等協(xié)調(diào)達成的，并非房地產(chǎn)商單方制訂的格式合同”外，還規(guī)定了“買方放棄對車位不足、無燃氣管道、不得因主體結(jié)構(gòu)安全以外問題拒絕接受交付、保修年限低于國家標準等主張權(quán)益和投訴的權(quán)利”，對于包含這些內(nèi)容的“霸王條款”，張先生提出修改意見卻被賣方拒絕，稱公司規(guī)定不允許修改，張先生不打算買了便要退款，賣方又以買方已閱讀過此合同并簽訂認購書為由拒絕退回定金，張先生于是投訴房地產(chǎn)商?！ ?/span>
點評：補充協(xié)議條款是經(jīng)營者預先為重復使用而單方制定的條款，在訂立合同時并未與消費者協(xié)商，符合《合同法》第三十九條第二款關(guān)于格式條款的定義，應認定為格式條款。
由于格式條款是經(jīng)營者事先單方面制定未予消費者協(xié)商的條款，因此我國無論從立法角度還是從行政監(jiān)管角度都對格式條款做出了較嚴格的規(guī)定。比如《合同法》39條規(guī)定“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明”，第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”第41條規(guī)定“對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款”。
房地產(chǎn)開發(fā)商在明明是合同格式條款的協(xié)議中非要強調(diào)協(xié)議是“非格式條款”，若真是非格式條款，就應該允許消費者協(xié)商修改，但在實際交易中，開發(fā)商又不允許協(xié)商修改。而在這個不允許協(xié)商修改的補充協(xié)議中又大量存在著損害消費者合法權(quán)的不平等的格式條款，開發(fā)商這樣做的目的是顯而易見的，即如果承認是格式條款，其補充協(xié)議中大量的不平等條款將面臨著可能無效的司法認定，如果標上“此協(xié)議非合同格式條款”，則可造成是與消費者平等協(xié)商形成合同的假象，補充協(xié)議中的不平等條款就可以辯解說是消費者自愿接受的條款，一旦發(fā)生糾紛，在法律適用方面，會出現(xiàn)對消費者極其不利的局面。
開發(fā)商這種做法對消費者權(quán)益的侵害是毋庸置疑的，而這種手法背后隱藏的巨大法律陷阱也是亟需揭示和懲戒的，此手法應引起立法、司法和執(zhí)法部門的高度重視，予以科學引導規(guī)范，方有利于房地產(chǎn)市場長遠健康發(fā)展。
不良營商手法二：消費者需要認真閱讀理解的合同文件只有一份，常被固定于交易場所的角落處，其中的補充協(xié)議存在大量不公平條款，其字體細小如麻。整本合同文件內(nèi)容繁多，專業(yè)性極強，但卻不允許消費者拍照或復印，也不允許帶走，經(jīng)營者更不會主動提示和解釋其內(nèi)容，甚至還催促消費者先交定金，再看合同。
點評：誠實信用原則是市場經(jīng)濟活動的一項基本道德準則，是現(xiàn)代法治社會的一項基本法律規(guī)則，《合同法》第六條規(guī)定：“當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應當遵循誠實信用原則?！苯?jīng)營者前述不良營商手法使得缺乏專業(yè)知識、對樓盤信息的了解又與經(jīng)營者嚴重不對等的消費者無法充分閱讀和理解要簽署的一系列文件、合同，這種做法，使消費者的知情權(quán)無法得到充分保障，也明顯違反了誠實信用原則。
不公平條款一“廣告內(nèi)容不具約束力”：
“買賣雙方均確認雙方的一切權(quán)利義務(wù)以本合同及補充協(xié)議為準，對雙方具有約束力，出賣人的售樓廣告、售樓書、樓體模型、影視宣傳片以及任何其他形式的宣傳廣告資料均僅作為出賣人要約邀請，買受人確認出賣人的售樓廣告、售樓書、樓體模型、影視宣傳片等對買受人簽訂合同和對本房地產(chǎn)價格沒有產(chǎn)生重大影響?！?/span>
【案例】消費者李先生等19位業(yè)主看到開發(fā)商打出“LOFT空間，層高5.8米，可做復式！”便繳款買下該樓盤的套房，在入伙交樓那天，卻被告知由于規(guī)劃國土部門檢查后認為，5.8米空間中沒有預留承重梁存在不安全因素，禁止業(yè)主在自行裝修時改成復式。業(yè)主們當初就是沖著廣告中說的可做復式而購買，現(xiàn)在卻不能做復式房，完全不符業(yè)主們的預期目的，于是要求開發(fā)商解約退款，但開發(fā)商卻以“廣告內(nèi)容不具有約束力”、“樣板房不構(gòu)成合同承諾，房屋狀況以實際交付為準”等條款斷然拒絕李先生等19位業(yè)主的要求。
點評：商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，對出賣人不具有約束力。但最高院司法解釋規(guī)定如果這些資料所作的說明和允諾具體確定，對購房人訂立購房合同有重大影響的，則應視為要約，對出賣人具有約束力。否則出賣人極易夸大其詞、虛假宣傳而不用承擔任何法律責任，不但對購房人極不公平，也會危害交易秩序與安全。該條款排除了出賣人所做銷售廣告和宣傳資料成為要約的可能性，免除了出賣人應擔的合同義務(wù)，依《合同法》第四十條和《消法》第二十四條的規(guī)定，當屬無效條款。
相關(guān)司法解釋：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
不公平條款二“公共場地歸賣方所有”：
“本房地產(chǎn)項目范圍內(nèi)的停車位、架空層、樓體外墻廣告位歸出賣人所有?！?/span>
“此外屋頂、外墻、共有部位、公共場地歸賣方所有。”
“架空層，地上停車位和地下停車場為出賣方所有?！?/span>
【案例】程女士向消委會投訴開發(fā)商未經(jīng)業(yè)主同意擅自在小區(qū)公共綠地上立起巨幅廣告牌用于經(jīng)營，廣告燈將程女士等幾位業(yè)主家照的夜晚亮如白晝，燈光污染嚴重影響業(yè)主休息，此外該開發(fā)商還將樓下業(yè)主活動室出租用作棋牌房，經(jīng)常深夜還喧鬧不止，程女士等消費者投訴要求開發(fā)商立即拆除廣告牌并收回活動室，開發(fā)商卻聲稱在售樓時，合同中寫明公共場地歸賣方所有，賣方有權(quán)處置，拒絕了業(yè)主的請求。
點評：從權(quán)利的歸屬看，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，架空層、樓體外墻、天臺、屋頂這些共有部分而言，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，屬于業(yè)主共有。而停車位，根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”房地產(chǎn)經(jīng)營者不分情況，一概據(jù)為己有，顯然于法不符，于理不公。
相關(guān)法規(guī)：《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/span>
《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定：“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。”第五十五條規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?！?/span>
《物權(quán)法》第七十四條第三款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>
《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應當認定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位?！?/span>
不公平條款三“違約責任不對等”：
“賣方不保證推薦銀行能為買方授信抵押貸款，不論何原因，如買方不能取得按揭貸款，必須在一個月內(nèi)一次性付清房款，每延期一天違約金為總價款的萬分之四每日。無力付清房款的，賣方一年內(nèi)可行使解約權(quán)，買方還應承擔總價10%的違約金，并賠償賣方損失，包括但不限于公告費、公證費、訴訟費、律師費等。”
“出賣人因第三方侵權(quán)、周邊市政管網(wǎng)改造，政策法規(guī)調(diào)整等不可抗力原因，可據(jù)實延期交房，合同不解除，賣方不承擔任何違約責任?！?/span>
【案例四】梁先生購房時選擇一個月內(nèi)分兩次交清房款，后因資金周轉(zhuǎn)問題，第二次房款遲了三個月才交清，按合同每延期一天須承擔總價款萬分之四的違約金，梁先生又交了近八萬元違約金。到合同約定的入伙那天，開發(fā)商卻以施工過程被行政處罰整改為由宣布延期三個月交樓，梁先生認為開發(fā)商延期交房違約了，要求開發(fā)商按日向業(yè)主賠付延期交房違約金卻被拒絕，開發(fā)商解釋，合同中規(guī)定：“政府行為、政策法規(guī)調(diào)整等屬不可抗力原因，可據(jù)實延期交房，合同不解除，賣方不承擔任何違約責任?！?/span>
點評：買賣雙方的違約責任不對等，嚴重背離了民事主體地位平等和權(quán)利義務(wù)相一致的原則。同樣是政策法規(guī)調(diào)整等情勢變更的情形，買方有責而賣方卻無責；同樣是違約，買方違約時賣方可解約，買方還要重賠賣方，而賣方違約時卻不承擔任何責任且規(guī)定買方不能解約。另外，賣方還任意擴大法定不可抗力的范圍為己免責。諸如此類條款，其實質(zhì)加重消費者責任，免除經(jīng)營者責任，排除消費者的主要權(quán)利，依《合同法》第四十條和《消法》第二十四條的規(guī)定，當屬無效條款。
相關(guān)法規(guī)：
《合同法》第一百二十一條規(guī)定：“當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向?qū)Ψ匠袚`約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決?！?/span>
《民法通則》第一百五十三條“本法所稱的‘不可抗力’，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?/span>
不公平條款四“被放棄的權(quán)利”：
“買受人拒絕通過在仲裁機構(gòu)或法院主持下和解方式解除買賣合同的，買受人應雙倍支付違約金（即按總房款的10%）?！?/span>
“買受人承諾不申請撤銷仲裁裁決和不申請不予執(zhí)行?！?/span>
【案例五】柯小姐去年底買下一棟依山而建的別墅，不久樓體出現(xiàn)裂縫。柯小姐要求開發(fā)商解除合同并退回購房款，開發(fā)商要求柯小姐必須走司法程序并接受和解，和解條件是由柯小姐支付賣方應付的律師費、公證費、訴訟費等。柯小姐不同意，開發(fā)商稱，若不同意，則按合同柯小姐應雙倍支付違約金?？滦〗阏J為該合同條款是霸王條款，于是投訴到消委會。
點評：選擇以何種方式解決糾紛，是合同當事人一項重要的程序權(quán)利，這種權(quán)利是法定權(quán)利，不能隨意限制和剝奪。上述條款排除消費者的主要權(quán)利，依《合同法》第四十條和《消法》第二十四條的規(guī)定，當屬無效條款。
相關(guān)法規(guī)：《仲裁法》第五十八條、《民事訴訟法》第二百一十七條中，對可撤銷的、不予執(zhí)行的仲裁裁決作出了明確的規(guī)定。
《民事訴訟法》第九條 “人民法院審理民事案件，應當根據(jù)自愿和合法的原則進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應當及時判決?！?/span>
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