二手房購買須知
不能交易的二手房
1、非法建筑即違章房或已被列入拆遷范圍的房屋
2、房屋所有權存在爭議
3、房屋產(chǎn)權為共有，房東賣房時，沒有經(jīng)過共有人同意
4、房屋已出租他人，房東未依規(guī)定通知租客，侵害租客優(yōu)先購買權的
5、房屋已被銀行、典當行抵押，未經(jīng)銀行、典當書面同意轉讓的
6、房東的房屋為售后公有住房或經(jīng)濟適用房（有限制條件的交易，一般為滿5年的年限）
7、被依法查封，限制房屋產(chǎn)權轉讓
辨別產(chǎn)證真假
1、房屋實地察看，了解房東是真是假
2、去交易中心，委托交易中心辨別產(chǎn)證的真假
3、采用調查房屋的產(chǎn)權檔案、產(chǎn)權調查單核實信息、用中介公司提供的身份證辨別儀識別房東身份真?zhèn)?span lang="EN-US">
二手房基礎數(shù)據(jù)
1、房屋地址、幢號、房號
2、書證號
3、建筑結構
4、總層數(shù)
5、建筑面積
6、單價總價
7、面積
8、車位數(shù)（車位比）
9、容積率
10、綠化率
11、得房率
12、總建筑面積
13、總占地面積
14、總戶數(shù)
15、物業(yè)管理公司及收費標準
16、建筑單位、監(jiān)理單位
17、房屋共有人
18、土地情況
19、租賃情況
20、抵押情況
21、使用年限
裝修評估及鑒別
1、判斷材料價格和人工費是依據(jù)當前價格
2、多找?guī)准已b修公司詢問目前價格，以此估算出大致價格
3、裝修折舊一般按5年制計算，超過5年的裝修，可忽略不計
4、剔除裝修價格，算出房屋價格
5、為洗手間做閉水試驗：廚房洗手間上下水是否通暢，墻面是否有滲水，霉斑等
6、要注意廚房、衛(wèi)生間以及陽臺設計，廚房間煙道、煤氣管道等
7、地板可能受損嚴重，但易被忽視
8、認真檢查水、電路，計算改造預算
9、分時、分天氣檢查墻面和門窗，是否存在裂縫、滲水，返潮（特別需要注意封閉式陽臺窗與墻面的接縫處、陽臺落水管與墻面連接處、陽臺頂部、室內墻面頂角是否有霉斑痕跡，如果發(fā)現(xiàn)是新近粉刷過的那么尤其要小心）
10、注意地面以及墻面被遮擋的部分，如地毯下等不被注意處，可能是因為地板損壞而故意放置的
11、盡可能用影像記錄
二手房購買流程
1、 看房
2、 簽定意向書/居間協(xié)議，支付意向金（通過中介買房）
3、 如房東同意意向書上所列所有購買條件，并簽字確認，收下意向金，則此意向金轉為定金
4、 雙方約定簽定正式合同（外籍人士需要公證）
5、 賣方還貸（如上家尚有貸款未還清）
6、 注銷抵押登記
7、 買方貸款（外籍人士需要公證）
8、 貸款審批通過之后，買賣雙方可至交易中心辦理過戶，取得收件收據(jù)
9、 20個工作日之后取得新產(chǎn)證
10、 7個工作日內銀行放款
11、 雙方辦理交房相關手續(xù)，結清尾款
談判與定金交付
1、隱藏對房屋的喜愛，窺探房東的賣房誠意度，使自己在以后的談判中占據(jù)主導地位
2、慢慢殺價，把握好度
3、定金交付前，對房屋產(chǎn)權等情況作充分了解
4、定金約占房款的1％－3％
5、要求中介公司出示上家委托中介掛牌出售該房源的委托協(xié)議
6、簽訂書面的房產(chǎn)認購協(xié)議（定金合同）
7、收取定金的收據(jù)，簽字蓋公章
交易材料：
賣方需提供的材料
1、產(chǎn)權人身份證
2、房屋產(chǎn)權證
3、原購房發(fā)票（復印件）、原購房合同，原購房契稅發(fā)票
4、結婚證復印件
5、產(chǎn)權人印章
買方需提供的材料
1、身份證原件及復印件
2、未成年人的戶口本或出生證明
3、婚姻證明
4、本人印章
5、如果貸款則需要收入證明或者稅單或者進帳單
6、外籍人士需提供護照、居留證、工作單位證明
7、港、澳、臺人士需提供回鄉(xiāng)證或臺胞證等大陸通行證件
簽訂購房合同
1、詳細了解房屋基本概況（房屋結構，亂搭建現(xiàn)象，承重墻，這些可能會導致物業(yè)無法過戶）、租賃情況、抵押情況
2、對售房者有較為全面、查看產(chǎn)證，是否有共有人，是否同意出售房屋
3、簽定合同，共有人要到場，同意，或可以寫委托書（經(jīng)過公證的）
4、明確規(guī)定價格以及該價格所包含的內容
5、明確支付金額、時間、付款條件、余款支付時間
6、所有權證過戶方式及稅費支付方式、資料，時間，辦證責任方
7、明確支付傭金方以及金額，中介方的責任
8、明確交房時間，、房屋的附屬設施、設備、物品等的處理方式
9、明確賣方戶口遷出的時間（通常約定必須在交房之前遷出，另外必須明確相關違約責任）
10、逾期付款的違約責任、違約處理情況
11、規(guī)定三方免責的情況
12、提醒合同未盡事宜采取附件形式補充
13、水、電、煤、物業(yè)費、維修基金等的處理
14、明確規(guī)定甲、乙、丙三方必須填寫相關負責人名字、電話，并分別簽章
15、中介必須填寫注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人名字、注冊號等
16、不要輕信所謂的各種避稅手法
全裝修房幾點補充
1、賣房提供原來房屋的裝修合同、裝修項目清單、收據(jù)、保修期限
2、賣房提供原來房屋的設計、施工單位，提供圖紙及電路、管道布局圖
3、房屋的承重結構是否被拆除或移動
4、賣房提供可移動物品保修和付款憑證
5、家電、家具等應當明確具體品牌型號
6、盡可能用影像記錄
賣家還貸、辦理注銷抵押登記
1、申請?zhí)崆斑€貸（如果上家還貸滿一年，一般都可以申請?zhí)崆斑€貸；如果沒有還滿一年，則根據(jù)上家貸款合同約定，支付違約金或者根本不能還貸）
2、如果還貸滿一年，則可以提前還貸
3、貸款后3—5工作日內至銀行領取注銷抵押登記所需的資料
4、到銀行領取的注銷抵押登記所需要的資料到交易中心辦理注銷抵押登記
到銀行領取的資料
1、房地產(chǎn)其他權利證明（他證）
2、注銷抵押登記的申請書
3、銀行給出的委托書
4、銀行營業(yè)執(zhí)照復印件
5、客戶已還清貸款的證明
6、保險單正本
到交易中心辦理注銷抵押登記所需的資料
1、銀行取出的注銷抵押登記所需要的資料
2、注銷人的身份證原件以及復印件
3、需要辦理注銷抵押登記手續(xù)的房屋產(chǎn)權證原件
注：盧灣區(qū)、普陀區(qū)交易中心要提供房屋產(chǎn)權證
買方付款及貸款
1、一次性付款：（一次性付款并非指簽定合同就必須一次性把所有房款全部付清，一般來說所謂一次性付款也是要根據(jù)房東的不同情況而有所分別的。）
①如上家本身無貸款，或貸款已經(jīng)結清：那么雙方可以協(xié)商簽定合同時候的首付比例、交易過戶時候付款比例、交房時候尾款比例。一般在這種情況下至交易過戶時，上家承擔的風險相對比較大，上家要求的付款比例會比較高。
②如上家有貸款，則根據(jù)上家自身是否有歸還貸款的能力來區(qū)分不同情況對待。如上家自身可以歸還，則后續(xù)一般按照①的流程操作；如上家需要下家首付協(xié)助歸還貸款的，則雙方協(xié)商首付比例，后續(xù)仍然分交易過戶以及交房時候分兩次付款。
2、在下家需要貸款的情況下的付款方式：①簽定合同支付首付款（買賣雙方協(xié)商確定）
②交易中心過戶時支付除了貸款部分以及尾款之外所有款項
③交房時支付尾款
二手房過戶及稅費
1、賣方辦理完注銷抵押登記手續(xù)、買方貸款審批通過后就可以辦理過戶
2、買賣雙方到所屬房地產(chǎn)交易中心辦理產(chǎn)權交易過戶，一般20個工作日后發(fā)放新產(chǎn)證
3、如果需要貸款，則辦理抵押登記，一般3－5個工作日即能完成放款
4、辦理交易過戶需要繳納諸多費用，一般包括：契稅、房地產(chǎn)權證印花稅、宗地圖及房屋平面圖復制費、房地產(chǎn)買賣合同印花稅、產(chǎn)權轉移登記費
雙方要帶的資料:
1、買賣雙方身份證原件,復印件
2、房屋買賣合同原件
3、該房屋原來的房產(chǎn)證
4、銀行貸款合同(不辦貸款沒有)
交易稅費
買方：
1. 契稅：房價1.5％ 適用個人購買普通居住用房；
房價3％ 適用個人購買非普通居住用房、花園住宅、非居住用房及法人購房
2. 交易手續(xù)費：2.5元/平方米*建筑面積； 非居住用房：合同價*0.5%(買方承擔)
3. 印花稅： 合同價*0.05％
4. 權證登記費：80元/件； 非居住用房、法人售房300元/件
5. 權證印花：5元/本
6. 配圖費： 25元/套；非居住用房130元/套
賣方：
1. 營業(yè)稅及附加：
Ａ．居住用房滿五年：
普通居住用房：免征；
非普通居住用房：（出售價—購入價）*5.55% （境外人為5%--5.05%，視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）
Ｂ．居住用房未滿五年：合同價*5.55% （境外人為5%--5.05%，視房屋所在區(qū)縣而定）
Ｃ．花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價—購入價）*5.55%（境外人為5%-5.05%,視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）
2. 個人所得稅：
Ａ．居住用房滿五年，且為本人唯一一套自住用房：免征
Ｂ．居住用房未滿五年，或產(chǎn)權人擁有兩套（含）以上房產(chǎn)：
(1)（出售價—購入價—本手營業(yè)稅及附加—上手契稅—裝修費（最多不超過上手房價10%）—銀行貸款利息—上手交易手續(xù)費—上手公證費）*20%
(2)未提供完整房屋原值憑證：普通居住用房：合同價*1%
非普通居住用房：合同價*2%
Ｃ．花園住宅、非居住用房、法人售房：（出售價—購入價—營業(yè)稅及附加—出售稅費—土地增值稅）*20%
3. 土地增值稅：
Ａ．居住用房：免征
Ｂ．花園住宅、非居住用房、法人售房：（售價—土地增值稅可扣除項目）*稅率
稅率：當土地增值稅/土地增值稅可扣除項目≤50%，稅率為30%，大于50%小于等于100%時稅率為40%，大于100%≤200%時，稅率為50%，大于200%，稅率為60%
注：土地增值稅可扣除項目為：房屋購入價+房屋購入時的契稅+購入時的交易手續(xù)費+購入時的印花稅+本次的營業(yè)稅及附加+本次的中介費（需視房產(chǎn)所在區(qū)縣而定）
4. 交易手續(xù)費：2.5元/平方米*建筑面積；非居住用房由買方承擔
5. 印花稅：合同價*0.05％
交房驗房要點
1、了解戶口有無遷出
2、對房屋進行初步驗收
3、查驗房屋附屬設備
4、與之前看房時所拍影像進行比對
5、結清水電煤等以及物業(yè)費公用事業(yè)費
6、維修基金的結算與更名
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