| 本文發(fā)表于2009年7月9日武漢居周刊第65期P18頁，責(zé)任編輯陸妮妮 本期特邀律師：何丹（武漢居周刊常年法律顧問） 何丹律師，北京大成律師事務(wù)所合伙人，入選湖北省法學(xué)專家?guī)?，擅長房地產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、勞動爭議及公司法律顧問業(yè)務(wù)。 讀者來信 讀者15607147188高先生：我的購房合同上標(biāo)明，“出賣人保證辦理權(quán)屬證書時沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，與村民同時辦理產(chǎn)權(quán)證，享受村民辦理同等待遇”，請問對這樣的還建房，我應(yīng)該注意什么？（目前是口頭承諾2013年前辦證，2010年5月前付清款，我非當(dāng)?shù)貞艨凇?/span> 律師答疑 一、拆遷還建房是否均能轉(zhuǎn)讓？ 一般來說已竣工的安置房可以查詢 “五證”，也可到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料。手續(xù)齊全、權(quán)屬清晰的安置房可以轉(zhuǎn)讓。 1、農(nóng)村拆遷安置房的土地屬于農(nóng)村集體所有，不能隨便轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村拆遷安置房上市交易前，應(yīng)當(dāng)依法辦理上市交易審批手續(xù)，同時必須補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費后才能進(jìn)入市場交易。如一方起訴且在法庭辯論終結(jié)前仍未依法辦理上市交易審批手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金和享受優(yōu)惠的有關(guān)稅費的，人民法院可認(rèn)定雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無效，因該合同而取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。 2、城市拆遷安置房又可以分為兩種情況：第一，為重大市政工程動遷居民而建造或配購的商品房，被安置人取得其所有權(quán)后5年內(nèi)不能上市交易。武漢市最近擬出臺規(guī)定建設(shè)“動遷安置房”，定向安置市重點工程的被拆遷人。該房辦理“兩證”后，即可上市交易，無5年禁止交易的限制。第二，因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司為安置人建造或配購的商品房，和一般的商品房基本沒區(qū)別，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。 二、尚未取得產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可轉(zhuǎn)讓 1、拆遷安置房在交易時一般尚未取得房屋權(quán)屬證明，這種未取得產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房，無論是被拆遷人的個人財產(chǎn)，還是夫妻或家庭共同財產(chǎn)，從法律上來說都可以簽訂轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的。雙方在自愿的基礎(chǔ)上訂立房屋買賣合同是合法有效的。 2、動拆遷房屋買賣交易周期長，風(fēng)險大。一般情況下，買賣雙方在簽訂買賣合同后，出賣人都會要求買受人支付全部或絕大部分房價款，而買受人在支付巨額房款后并不能及時取得房屋所有權(quán)，雙方形成的僅僅是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出賣方依然是房屋所有權(quán)人。由于該房屋物權(quán)變動需要漫長的期間，可能會出現(xiàn)諸如房價突漲出賣人反悔、房屋設(shè)定抵押、所有權(quán)人死亡、所有權(quán)人債務(wù)惡化、共有權(quán)人或第三人權(quán)利主張、房產(chǎn)查封扣押、贈與繼承、標(biāo)的物作價投資出資等等法律風(fēng)險，買受人處于高風(fēng)險狀態(tài)。如果是購買還沒定位的安置房因辦理過戶等手續(xù)時間更長，風(fēng)險就更大。 三、如何規(guī)避還建房的交易風(fēng)險 拆遷安置房交易合同的簽訂和履行因涉及到較為復(fù)雜的法律規(guī)定，具有較大的法律風(fēng)險。尤其對于買方來說，稍有不慎，將可能受到嚴(yán)重的損失。 1、購置該類房屋，可以簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對方反悔。除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對房屋費用的支付方式（例如約定待拿到房產(chǎn)證時再付清尾款等），遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過戶等都作出約定，同時明確違約賠償責(zé)任。 2、由于拆遷安置房大部分是家庭共有財產(chǎn)，而簽訂房屋買賣合同時往往又是以家庭中的一員為代表與買方訂立合同，賣方往往以其他共有人不同意為由毀約。因此有必要規(guī)范安置協(xié)議，在對安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時應(yīng)將共有人一并登記在產(chǎn)權(quán)證上，以明確房屋所有人，并要求一起簽訂買賣合同或出具書面同意書。 3、在購買還建房時，可以讓賣方辦一份公證委托書給你，把今后交房、辦證領(lǐng)證、交易過戶的權(quán)利全權(quán)委托給你或是你指定的可靠的人，這樣你就可以在房產(chǎn)辦證、過戶時不依賴于出賣人而自行辦理。 讀者來電： 不交物業(yè)管理費物業(yè)能不給鑰匙嗎？ 張女士：我前年在光谷某樓盤購買了商品房一套，現(xiàn)在要收房。但是物業(yè)管理公司卻聲稱，不交物業(yè)管理費就不給房屋鑰匙，請問這樣合法嗎？ 何律師回電： 當(dāng)然不合法，根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，你在與開發(fā)商簽訂購房合同后并按約繳納了房款后，開發(fā)商就有義務(wù)交房。至于物業(yè)管理費，屬于與物業(yè)公司的另一個合同法律關(guān)系，兩個合同是相互獨立的，不能混淆。物業(yè)公司不能以物業(yè)費未繳清而不給你房屋的鑰匙。 | 
