今年最大的價(jià)值投資機(jī)會(huì)在于北京的“打折”房子
現(xiàn)在北京的房子有幾個(gè)趨勢(shì)，一個(gè)是賣朝陽的房子買海淀和東西城的房子，另一個(gè)是賣800萬的買1200萬的房子。背后都映射著學(xué)區(qū)房和二胎的剛需。
但由于現(xiàn)在北京800萬的房子基本要交500萬+的現(xiàn)金，是現(xiàn)金！所以整個(gè)市場(chǎng)凍住了，買也買不起，賣也賣不動(dòng)
在這個(gè)熊市中，每十套房子當(dāng)中，基本上會(huì)一兩套房都是著急賣的
這個(gè)時(shí)候只要你能有充足的現(xiàn)金，能在現(xiàn)在鏈家的掛牌價(jià)上再往下打一個(gè)較大的折扣，能不能談下來就取決于你有沒有現(xiàn)金，能不能遇到對(duì)的人了
確認(rèn)過眼神，你是買我房的人
唯一要注意的是橫盤多久誰都不知道，但這么算下來，比一年前便宜了20-30%，這不就是典型的下有保底，上有彈性的價(jià)值投資
今天把這拖了三個(gè)月的稿子
掰開了揉碎了細(xì)說說
幸好，現(xiàn)在買還來得
本
質(zhì)
京滬永遠(yuǎn)漲的本質(zhì)是什么？
我們先看一張圖
藍(lán)線是北京二手房走勢(shì)
橙線是M2總量，或者通俗的說是印錢
房?jī)r(jià)政策調(diào)控只影響北京房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度
北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)取決于印錢的總量
印錢才是北京房?jī)r(jià)的永動(dòng)機(jī)
舉個(gè)栗子
如果我們把錢想象成水
經(jīng)濟(jì)想象成陸地
這么多年我們一直在往里注水
但陸地有高有低
地勢(shì)低的地方，水一來就滿了
地勢(shì)高的地方，得發(fā)大水才能到
而北京房?jī)r(jià)就是地勢(shì)最低的那個(gè)土坑
水永遠(yuǎn)往這里走
你想想六個(gè)錢包的故事
未來賣三四線房子買一線房子是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)
核心資產(chǎn)永遠(yuǎn)漲的快，跌的少
三四線房?jī)r(jià)漲個(gè)50%
一批供應(yīng)就起來了
北京2018年計(jì)劃供地1200公頃
但1-6月只供應(yīng)了126公頃住宅，只完成了全年計(jì)劃的10%
而2011年到2017年每年平均只能完成供地計(jì)劃的40%
是不是有種絕望的感覺？
總結(jié)一下：
1）M2持續(xù)增長(zhǎng)，錢繼續(xù)印
2）北京新房沒供應(yīng)
3）六個(gè)錢包
你覺得北京核心區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期會(huì)跌嗎？
階
層
在北京買房是分階層的
2018年7月，北京全城二手房均價(jià)是6.27萬元
我畫了一個(gè)紅線
以長(zhǎng)安街為界限
長(zhǎng)安街以南是三環(huán)以內(nèi)
長(zhǎng)安街以北是四環(huán)以內(nèi)
這個(gè)區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)均價(jià)都超過了6.3萬
這才是北京房?jī)r(jià)的核心區(qū)
下面所有的投資建議，均指的是這紅線內(nèi)的房子
起
步
起步價(jià)：300萬-500萬
主要特點(diǎn)：核心區(qū)的老舊小區(qū)或者遠(yuǎn)郊的二手房
比如這套房子，是在三元橋附近的1983年老小區(qū)
單價(jià)不便宜，但是總價(jià)低，380萬
一般這種房都是給剛工作，家庭也不太富裕，把老家的房子一賣，再公積金貸貸款，咬牙上個(gè)車
這個(gè)小區(qū)是在大興區(qū)4號(hào)線地鐵站旁邊
雖然位置已經(jīng)在南5環(huán)外
但是由于離地鐵近，單價(jià)也要4.3萬
這里是金融街民工的聚集圣地
早高峰地鐵擠不上去是生活常態(tài)
主
力
主力階層：600萬-900萬
如果你手里有800萬現(xiàn)金
那恭喜你
你已經(jīng)可以在核心區(qū)選個(gè)像樣的房子了
100平米上下
8萬左右一平米
是標(biāo)準(zhǔn)的小三居或者大兩居
水云居這個(gè)盤是海淀四環(huán)以內(nèi)比較少有的新盤
是某大型央企分房
這個(gè)價(jià)格就是比較標(biāo)準(zhǔn)的主力戶型
新景這個(gè)小區(qū)位置沒的說，在崇文門，出門遛個(gè)彎就能感受到北京南城風(fēng)光
但因?yàn)槭腔剡w小區(qū)，所以價(jià)格參差不齊
這個(gè)交易是比較有代表性的，9.3萬一平米，總價(jià)850萬
主力階層的房子一定是有缺點(diǎn)的
要么戶型不好、要么采光通風(fēng)不好、要么交通不方便、要么回遷鄰居SB，但是對(duì)于大多數(shù)人來說
忍忍就過去了
誰讓你家里沒礦呢
改
善
北京的改善型住房基本就是兩類：學(xué)區(qū)房、二胎房，總價(jià)在1200萬-1800萬
這是著名的世紀(jì)城學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在畫風(fēng)是這樣的，價(jià)格一直非常堅(jiān)挺
這是在望京的一個(gè)著名小區(qū)，出門就是地鐵，周圍生活方便，街上都彌漫著炸雞部隊(duì)鍋的味道
標(biāo)準(zhǔn)的二胎房
如果你看的是1200萬的房子
那基本上你已經(jīng)可以放飛自我了
現(xiàn)在北京房子的價(jià)格很有意思
500萬以下和1200萬以上的
價(jià)格都很堅(jiān)挺，因?yàn)楸澈蠖际莿傂?/p>
只不過前者是上車、后者是學(xué)區(qū)與二胎
價(jià)格波動(dòng)彈性最大的恰恰是800萬的房子
流動(dòng)性最好、操作花樣最多
趨
勢(shì)
趨勢(shì)一：無賣沒有買
現(xiàn)在北京的房子像是一場(chǎng)接力賽
大學(xué)畢業(yè)生，家里湊錢賣老家的房子
能拿出200多萬首付，買個(gè)起步的房子
工作5到10年的，把當(dāng)年起步房一賣，再添個(gè)200萬，換個(gè)800萬的主力房子
生二胎或者一胎要上學(xué)了，就把800萬的房子一賣，去買1200萬的房子
北京的房子為什么流動(dòng)性好
就是因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)是這樣的攀爬結(jié)構(gòu)
每個(gè)上車的人都在最大限度的加杠桿
趨勢(shì)二：磨人的周期
如果你現(xiàn)在手里有個(gè)800萬的房子，要換個(gè)1200萬的房子
那你先把800萬的房子掛出去，鏈家目前每天成交不到200套，不降價(jià)的話一般2個(gè)月能成交
如果買你800萬的房子，是得先賣他500萬的房子給你湊首付的話
那他快則5個(gè)月，慢則10個(gè)月才能搞定
這么一進(jìn)一出，換次房子一年就過去了
這個(gè)時(shí)間一拉長(zhǎng)
各種不確定性就來了
所以時(shí)間比價(jià)格重要
趨勢(shì)三：房產(chǎn)稅只會(huì)加速核心資產(chǎn)升值
很多人問房產(chǎn)稅推出了房子會(huì)不會(huì)跌
三四線一定大跌
北京核心區(qū)房子一定會(huì)上漲
邏輯其實(shí)很好想，按照目前的征收模式，一定是按照面積累進(jìn)，這樣才能區(qū)分剛需住房和炒房
但這樣的話，人們肯定會(huì)把破房子賣了，去買面積小但價(jià)格高的核心區(qū)房子
房產(chǎn)稅本質(zhì)上是在提升核心資產(chǎn)估值
未來看房產(chǎn)稅是否要跨省市計(jì)算稅基
如果真的是這樣的話
那全國(guó)房?jī)r(jià)一定會(huì)劇烈分化
錦
囊
1.只要印錢不能停，那京滬永遠(yuǎn)漲、三四線陰著跌、匯率長(zhǎng)期貶，未來全國(guó)房?jī)r(jià)一定會(huì)劇烈分化
2.由于首付比例太高，在北京換房最痛苦的是交易周期，所以只有房?jī)r(jià)平穩(wěn)期才能換房，今年是最好時(shí)點(diǎn)
3.換房思路一定要先賣后買，具體操作如下：你賣的時(shí)候跟買家說，你可以6個(gè)月再給我首付，但是價(jià)格我不讓。然后你用這6個(gè)月去看房子，然后跟賣家說，如果我能1個(gè)月把首付給你，你能不能給我打個(gè)折
4.要學(xué)會(huì)折騰鏈家，比如一個(gè)小區(qū)有10套房子在賣，你就跟鏈家說，那些不著急賣的你就不用帶我看了，你就把那個(gè)缺錢，著急用錢的帶我看，我去談價(jià)格。由于鏈家有北京60%以上的市場(chǎng)份額，你不依靠鏈家，根本找不到這些著急脫手的人
一套800萬+的房子，正常首付要500萬+，你如果1個(gè)月能把首付全給他，那請(qǐng)直接往50萬-100萬去砍價(jià)
5.北京房?jī)r(jià)的高點(diǎn)是2017年4月，現(xiàn)在已經(jīng)回調(diào)了15%，并縮量橫盤了8個(gè)月，如果這個(gè)時(shí)候你還能用上述方法砍個(gè)5%-10%的折扣，那就相當(dāng)于你在A股2300點(diǎn)時(shí)做了筆定增
下有保底上有彈性，完美的價(jià)值投資
熊市縮量+換房周期過長(zhǎng)+社會(huì)資金鏈緊張+首付比例太高+核心資產(chǎn)無供給
這五條神龍?jiān)诮衲旰币姷臏慅R了
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