最近樓市的大事件，其實(shí)不是房價(jià)的漲跌，而是突然出了一部“民法典”，這里面有兩個(gè)對(duì)買房者影響非常大的新事物，一個(gè)是住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，還有就是最近大家熱議的“居住權(quán)”。
我今天必須給大家詳細(xì)的解讀，你如果今天沒把這個(gè)弄明白，以后可能買到的房子等于浪費(fèi)錢，你空有房產(chǎn)證，但是住不進(jìn)去。還有就是二手房屋買賣交易中，你沒有去弄明白這個(gè)居住權(quán)，可能導(dǎo)致后續(xù)很多糾紛。
我就給大家通俗的解讀一下，民法典已經(jīng)在5.28號(hào)通過了。我們需要重點(diǎn)關(guān)注的就是這里面的居住權(quán)解釋。
有關(guān)居住權(quán)的定義與解釋，影響了很多購房者的置業(yè)觀，對(duì)樓市中的一部分房產(chǎn)影響非常大。
《民法典》：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，登記占有、使用他人的住宅，以滿足居住需要。
其實(shí)之前中國的房產(chǎn)分為所有權(quán)和土地使用權(quán)，原來是兩個(gè)證，后來兩證合一，變?yōu)楝F(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，也就是我們俗稱的房產(chǎn)證。
人們購買房屋后，對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，對(duì)房子之下的土地?fù)碛?/span>40年、50年或70年不等的使用權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期可自動(dòng)續(xù)期。
簡單來說，居住權(quán)是指對(duì)他人所有的住房及其附屬設(shè)施占有、使用的權(quán)利。居住權(quán)起源于羅馬法。
在當(dāng)時(shí)的羅馬社會(huì)，死者往往以遺囑指定一家子為其財(cái)產(chǎn)的概括繼承人，而其他非家長繼承人一般不能取得家產(chǎn)繼承權(quán)。為使他們生活獲得保障，家長往往通過遺贈(zèng)方式將部分遺產(chǎn)的使用權(quán)贈(zèng)與其他子女。所以，在羅馬，家長通過遺贈(zèng)方式將房屋的居住權(quán)贈(zèng)與部分家庭成員，以使受遺贈(zèng)人的基本生活得以保障是在早期社會(huì)中就已經(jīng)存在的客觀事實(shí)，解讀其實(shí)就是兩點(diǎn)：
這個(gè)家族繼承者擁有房屋的產(chǎn)權(quán)，也就是擁有我們現(xiàn)在的房產(chǎn)證；
但是其他子女雖然沒有房產(chǎn)證，但是有居住在房屋里面的權(quán)利。
這個(gè)權(quán)利就非常重要了，特別是當(dāng)下很多房產(chǎn)糾紛和遺產(chǎn)紛爭。
比如說，有許多房產(chǎn)糾紛案件，就是實(shí)際居住人并不具備房產(chǎn)所有權(quán)導(dǎo)致的，相信類似的例子大家見過很多。
而根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)無償設(shè)立，自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
這也就是說，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒有房產(chǎn)證，也可長時(shí)間乃至終生居住。
新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒有權(quán)利趕走居住權(quán)人。
如果你去買一套房子，這套房子已經(jīng)設(shè)立了居住權(quán)，你拿到了房產(chǎn)證，也無法趕走擁有居住權(quán)的住戶，等于白買了。
我們?cè)诳匆幌略趺丛O(shè)定居住權(quán)：
雙方書面約定，一般包括居住的條件、要求和期限。
需要到房管局登記。沒有登記，則不產(chǎn)生居住權(quán)。
會(huì)不會(huì)以后會(huì)出現(xiàn)，我買的房子被別人先住進(jìn)去了，所以我的房子就不再是我的房子的情況發(fā)生呢？
別急，先看明白官方的定義。據(jù)介紹，居住權(quán)的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權(quán)就不會(huì)消失。
也就是說，不是長期居住就能獲得“居住權(quán)”。
比如前不久非常熱門的深圳女買房事件，因?yàn)檫^了28年才想起來自己有套房子，而房子本身已經(jīng)有住戶在里面住了十多年，從而讓房子的歸屬權(quán)顯得有些莫名其妙。
當(dāng)然，結(jié)果是住戶灰溜溜搬走了把房子給了深圳女富婆。
根據(jù)居住權(quán)的定義，即便住的再久，只要業(yè)主沒有主動(dòng)設(shè)立“居住權(quán)”，那么居住權(quán)益就不成立。
說到居住權(quán)，很多人首先想到的是房屋出租給別人，那么居住在里面的租客簽合同和居住權(quán)有什么區(qū)別：
1.租房只是簡單的跟中介和房東（租客）簽一份租賃協(xié)議即可，而居住權(quán)則必須到有關(guān)部門去登記才能生效（不登記則無效），流程更加正規(guī)，保障性更強(qiáng)。
2.租賃有時(shí)效性（不超過20年），居住權(quán)的有效期間可以由雙方共同協(xié)商，也可以是終生有效。
更加的具有保障性。
租房的人最討厭的就是兩件事：
1：房東隨意加租，
2：租賃合同存續(xù)期間房東有了賣房的心思。
而有了居住權(quán)之后，對(duì)于長期租賃的租房者，這兩個(gè)問題就迎刃而解。
舉個(gè)例子，許多家庭的房產(chǎn)糾紛，都是因?yàn)榭陬^承諾不具備法律效力導(dǎo)致的。
比如說父輩承諾將房子借給親戚住，結(jié)果過世后，子輩并不認(rèn)可這種承諾的情況，可以說是非常多見的。
可見，居住權(quán)的應(yīng)用場(chǎng)景是可以非常廣泛的，包括婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚房產(chǎn)歸屬等問題，都可以得到有效解決。
再比如，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用出讓所有權(quán)。
再有，公租房未來也可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)，確保居住人利益。
還有就是“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身。
居住權(quán)雖然不能阻止房東出售、抵押房屋，但設(shè)置了居住權(quán)的房屋等于流通價(jià)值為0，沒有人會(huì)接受抵押和出售。
所以你買這類房子不就白花錢了，買了又不能自己住，又不能把人趕出去，也沒法轉(zhuǎn)手賣出去，找不到接盤俠，可不就是浪費(fèi)錢，沒任何價(jià)值。簡直欲哭無淚啊。
顯然，居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益，但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來相當(dāng)影響。但不可否認(rèn)的是，居住權(quán)也會(huì)讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。
過去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來，房產(chǎn)查冊(cè)，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就不是那么簡單了。
但總的來說，居住權(quán)不具有普適性，市場(chǎng)上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個(gè)別情況，只會(huì)占市場(chǎng)的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會(huì)是在公租房、法拍房等特殊領(lǐng)域。
因此，居住權(quán)雖然會(huì)對(duì)二手房的流通產(chǎn)生一定影響，但對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來說影響甚微。
到時(shí)候二手房交易的時(shí)候讓第三方機(jī)構(gòu)做好產(chǎn)調(diào)或者到房管局辦事大廳或指定官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢就可以了。
很多人好奇，這居住權(quán)出了我們上面提到的那些，還有什么重大意義了？
1.破解以房養(yǎng)老的騙局
破解以房養(yǎng)老騙局，許多老年人不懂房產(chǎn)交易流程，而被騙子忽悠，抵押房產(chǎn)，以房養(yǎng)老，這種本來對(duì)老人是好事的交易被騙子鉆了空子。而“居住權(quán)”的設(shè)立將會(huì)從根本上杜絕這類現(xiàn)象的發(fā)生。
未來老人可以登記居住權(quán)，然后把房產(chǎn)賣給金融機(jī)構(gòu)，換取現(xiàn)金過萬年生活，而金融機(jī)構(gòu)可以等老人去世后獲得房產(chǎn)，雙贏的局面。
2.解決遺產(chǎn)糾紛，緩和矛盾
現(xiàn)在已經(jīng)是二胎全面普及的時(shí)代，很多家庭都有2個(gè)小孩，未來房子給誰，都是一個(gè)問題，有了居住權(quán)，可以緩解未來兄弟姐妹之間爭奪房產(chǎn)了，讓兩個(gè)孩子都有居住權(quán)。還有夫妻雙方離婚，房產(chǎn)證上只有一個(gè)人的名字，另一個(gè)人可以通過居住權(quán)保障自己的居住權(quán)利。
3.保障破產(chǎn)后的生活
如果因?yàn)閯?chuàng)業(yè)或者其他困難破產(chǎn)，可以利用居住權(quán)保障家人最基本的居住需求，避免房產(chǎn)法拍后被強(qiáng)制搬離。
4.改變長期租賃市場(chǎng)
《民法典》生效后，如果租客想要長期租房，可以與房東額外再簽訂《居住權(quán)合同》，這樣即便房東想漲租金解除《租賃合同》，但如果居住權(quán)期限未滿，即便《租賃合同》解除房東也無法再次出租獲利，這可以避免很多租賃糾紛。
大家看了這個(gè)解讀，以后買賣房屋就要特別小心居住權(quán)了，特別是法拍房和二手房交易一定要查清楚居住權(quán)，不然你買的房子就是浪費(fèi)錢，沒有太大價(jià)值。
（部分內(nèi)容來源武漢樓市動(dòng)態(tài)）
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