這是粥左羅的第 3237 期分享2023年粥左羅100篇原創(chuàng)計(jì)劃 第007篇歡迎監(jiān)督完成，歡迎追看，每一篇保證“將心注入”來(lái)源 l 粥左羅（ID：fangdushe520）轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系授權(quán)（微信ID：zzlloveutoo）你好，我是粥左羅，最近，從北京來(lái)云南昆明看房子，四五天，看了大幾十套，再結(jié)合之前買房看房的經(jīng)歷，說(shuō)一些經(jīng)驗(yàn)感受，如果有哪些點(diǎn)對(duì)你有用，幫你避坑，幫你更好的買房，那我就太開(kāi)心了。
已經(jīng)買過(guò)的，也可以看看，因?yàn)槟銓?lái)還會(huì)再買。聲明：買房這事每個(gè)人都有自己的看法，沒(méi)有誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，我分享我個(gè)人的看法，不一定對(duì)，對(duì)你有幫助就太好，看法不同也不用杠。01次新二手房＞剛交付不久的二手新房＞二手房=新房現(xiàn)房＞期房期房坑太多：爛尾可能、延期交房、賣家秀和買家秀的區(qū)別、物業(yè)服務(wù)未經(jīng)驗(yàn)證、商業(yè)配套需要長(zhǎng)期，各種不確定因素。買房是筆大錢，盡可能不把它押注在一個(gè)盲盒上，因?yàn)橐坏┯袉?wèn)題，大多數(shù)人承受不住。如果需要盡快住，期房不買，甚至剛交付不久的二手房都慎重，因?yàn)榇蠖鄶?shù)都是毛坯房，就算你很快裝修住進(jìn)去了，小區(qū)里其它住戶陸陸續(xù)續(xù)裝修會(huì)煩死你，你像住在一個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)，一般沒(méi)有四五年是成熟不了的。你說(shuō)它是二手，但它很新，跟新房沒(méi)區(qū)別；但它又已經(jīng)成熟，入住率高，有人氣，有生活氛圍；你買的是你親眼看到的，不存在賣家秀和買家秀，不存在風(fēng)險(xiǎn)，你就買你看了各方面都滿意的；物業(yè)服務(wù)已經(jīng)驗(yàn)證，不滿意的不買；買房是大多數(shù)人一生最大筆的消費(fèi)。先保安全性，再想升值性，避免風(fēng)險(xiǎn)是首要的。沒(méi)孩子和有孩子時(shí)需求不太一樣，孩子沒(méi)上完學(xué)和上完學(xué)后需求不一樣，孩子跟自己住時(shí)和不跟自己住時(shí)需求不一樣，工作變動(dòng)時(shí)需求不一樣，年輕時(shí)和中年后和退休后需求也不一樣，錢少時(shí)和以后錢攢多了需求不一樣，人生狀態(tài)不一樣時(shí)對(duì)戶型和位置、大小的需求也不一樣，老人跟自己住和不跟自己住時(shí)需求不一樣。因此就算你想要一步到位，也難實(shí)現(xiàn)，一生很長(zhǎng)，都有幾次換房需求。03買房有時(shí)候不要長(zhǎng)期主義，短期主義。因?yàn)橐院蠼^大多數(shù)人都不可能買了一套房就住幾十年，因?yàn)楦鞣N各樣的原因，都有換房需求，因此買房，不僅要考慮自己是不是喜歡，還要考慮將來(lái)接盤的人是不是喜歡，潛在接盤的人越多，你越好轉(zhuǎn)手，否則等你想賣的時(shí)候，賠點(diǎn)錢能賣就算好的了，就怕你賠錢也沒(méi)人要，非一線城市很常見(jiàn)。有不少人買了房子，其實(shí)并不會(huì)馬上入住，比如他工作在別的地兒，但他比較著急裝修，裝完也沒(méi)住，后面發(fā)現(xiàn)因?yàn)楦鞣N原因不住了，要賣。如果你是簡(jiǎn)單裝修還好，但有兩種裝修，比較難搞：一是豪裝，還很個(gè)性，比如我看了一套別墅，房子不到600萬(wàn)，裝修花了300萬(wàn)，還很個(gè)性，那你賣房就很尷尬，你肯定想把裝修費(fèi)算進(jìn)去，但買家要么享受不起，要么不喜歡你這個(gè)個(gè)性裝修，人家花了錢，還得砸了重裝。二是大改，結(jié)構(gòu)上動(dòng)了很多，比如4房改3房，甚至2房，你享受大的。也有2房，硬改3房。把廚房墻砸了，搞成開(kāi)放式。鑿墻搞了個(gè)嵌入式的養(yǎng)魚(yú)的，有的在陽(yáng)臺(tái)弄。等等，這種你賣的時(shí)候就比較挑客戶，越規(guī)矩的，越好賣。上面說(shuō)的沒(méi)住的。如果你只住兩三年，也是如此。如果沒(méi)真的打算住，先別裝修，或者簡(jiǎn)單裝。如果沒(méi)打算常住，別豪裝，別太個(gè)性，別大改。為接盤的人考慮。05不要為太長(zhǎng)的未來(lái)需求提前買房。我家農(nóng)村的，小時(shí)候我就看到，有些人家的孩子才讀中學(xué)，有的父母就開(kāi)始給孩子提前蓋好房子，為將來(lái)娶媳婦做準(zhǔn)備，但后面發(fā)現(xiàn)大多都沒(méi)用上，孩子后面都在縣城、市里買房了。我們看了幾套房子，有的是孩子上大學(xué)時(shí)買的，等孩子畢業(yè)了給他用，但孩子畢業(yè)后去了國(guó)外不回來(lái)了，去了別的城市，想在那買房，結(jié)果買了、裝修了、空了三四年，又賣。有的是孩子很小買的，說(shuō)為了孩子上學(xué)專門買的，也不住，到時(shí)候用，但后面沒(méi)在這個(gè)片區(qū)上學(xué)。二三線及以下城市，不必著急，因?yàn)榉績(jī)r(jià)很平穩(wěn)了，比如等孩子畢業(yè)工作穩(wěn)定在一個(gè)城市了，再買完全來(lái)得及。小孩上學(xué)的，等孩子入學(xué)前兩年買都不遲。同時(shí)，非一線大部分房子，轉(zhuǎn)手并不容易，二手房量大，新樓盤很多，大家也都喜歡買新的。我看的昆明滇池那邊的房子，品質(zhì)很好，周邊環(huán)境很好，好幾個(gè)要賣的都是外地客戶比如北上廣深等地的客戶，想象著在這有套房子，經(jīng)常來(lái)住，或者以后來(lái)住，多愜意，但后來(lái)都發(fā)現(xiàn)不現(xiàn)實(shí)，又賣掉，一套五六百萬(wàn)的房子，目前轉(zhuǎn)手可能都要虧錢，裝修好了的虧的更多。有的業(yè)主是在市區(qū)住久了，想著同樣的錢只能在市區(qū)住老的小的，想象著在近郊甚至遠(yuǎn)郊，買又大環(huán)境又好的房子，為這種想象提前買房了。結(jié)果后來(lái)真的住上了，發(fā)現(xiàn)：房子終究是用來(lái)生活的——買菜、買面包、買咖啡、逛商場(chǎng)、去醫(yī)院、打車、有人氣、有生活氛圍等等，這些都不行，又想賣掉，但接盤的少。不是說(shuō)這個(gè)不現(xiàn)實(shí)，而是你不能只是想象著美好，沒(méi)經(jīng)過(guò)驗(yàn)證，就買房了，你可以先不買，等真的要去時(shí)，先去那個(gè)地方真正的生活一下，感受一下，真的喜歡再買，可以先租個(gè)房，租好的，租跟你想買的一樣品質(zhì)的。
07盡量不要把自己的剛需房買在別人的非剛需小區(qū)，不要把自己的第一居所購(gòu)買在別人的第二第三居所。
近郊遠(yuǎn)郊的別墅、大平層，其實(shí)是很多市區(qū)有房子住的人的第二第三居所，是人家的非剛需，你的第一套房子也這樣買，就不對(duì)。很多房子空著，我看的一些小區(qū)，交房好幾年了，有的就算是精裝交付的，入住率也就10%，你走在小區(qū)都沒(méi)幾個(gè)人，有的人就是周末來(lái)住住，當(dāng)然這種地方配套也就比較少了，有個(gè)大爺說(shuō)他平時(shí)買個(gè)面包樓下都沒(méi)有。你剛需還沒(méi)解決，直接解決享受，其實(shí)最后發(fā)現(xiàn)你繞不過(guò)去。除非你自己專業(yè)，或者你舍得花錢請(qǐng)專業(yè)的人設(shè)計(jì)制造+每個(gè)月上門維護(hù)。因?yàn)槲铱捶繒r(shí)，大部分花園都挺慌敗，大部分錦鯉池都像臭水魚(yú)塘，肯定當(dāng)年都是很夢(mèng)幻很有情調(diào)的，但敵不過(guò)大部分人平日里還是得卷工作和事業(yè)。當(dāng)然，膩也是一個(gè)原因。人的這種喜好，往往就是一上頭，頭腦發(fā)熱完了也就那樣。09大多數(shù)房子價(jià)格不透明，多打聽(tīng)，慢下手。我們看了一個(gè)小區(qū)，一手新房，總價(jià)五六百萬(wàn)，有個(gè)業(yè)主買了好幾年后，才知道跟他同棟同朝向同戶型的，人家比他少花60萬(wàn)。一房一價(jià)，是沒(méi)錯(cuò)，但不要差太多。二手房也是，差不多的房子，標(biāo)價(jià)也許差不多，但業(yè)務(wù)的真實(shí)底價(jià)，可能差不少：一是因?yàn)楫?dāng)年買的成本價(jià)不同，
二是心理預(yù)期不同，
10該錯(cuò)過(guò)就錯(cuò)過(guò)，別對(duì)任何一套房子上頭。我這次看了三四十套房子，有一天看房時(shí)，我突然跟家人說(shuō)：那家確實(shí)房子很好，但我進(jìn)到他家，總感覺(jué)氣氛怪怪的，不太溫馨的感覺(jué)。嗯，想想，有好幾家都是這樣。回想我們之前買的那套房，我們一進(jìn)到他家，就感覺(jué)挺喜歡，不管是房子的感覺(jué)，還是那家人的感覺(jué)，就感覺(jué)挺有緣分。這個(gè)不是玄學(xué)，因?yàn)檫@個(gè)感覺(jué)可能不會(huì)消失，別住進(jìn)直覺(jué)感受不好的房子。中介的專業(yè)程度、負(fù)責(zé)程度、用戶思維，都不同。那怎么辦，最初看不同的幾個(gè)小區(qū)的不同房子，分別聯(lián)系不同的中介，然后綜合評(píng)估，定下一個(gè)，后面看那個(gè)地方的房子，一直到買房，都用它。我們這次看房，一共用了4組，就最后一個(gè)特別靠譜專業(yè)。滇池邊有個(gè)小區(qū)，以前物業(yè)管的不嚴(yán)格，很多業(yè)主大改、加蓋等，被限制交易，如果交易，先拆掉不合格的地方。但業(yè)主都希望先簽合同交定金，然后再拆。我們知道這個(gè)后，也就明白了為什么，這個(gè)小區(qū)的很多房子，跟周邊比便宜很多。但不能為了這個(gè)冒風(fēng)險(xiǎn)。其它風(fēng)險(xiǎn)也是如此，一律不冒。14從買房看房的體驗(yàn)，簡(jiǎn)單說(shuō)下賣房。很多時(shí)候，你買房看房時(shí)，房東的接待反應(yīng)也影響我們，畢竟我們是情感動(dòng)物，講緣分。有的房主，很靠譜大方的給你講他的房子，有的房主做在那打游戲玩手機(jī)，冷漠的不行，有的人看起來(lái)一臉不高興的樣子，就好像你欠他錢似的。如果我們將來(lái)要賣房子，也要注意這點(diǎn)。很多房子，價(jià)格幾百萬(wàn)，里面臟的不行，窗戶玻璃的灰好幾層，廚房油漬。你賣幾百萬(wàn)的房子，你能不能花1000塊錢，做個(gè)深度保潔，收拾收拾，窗戶的玻璃擦的亮亮的，人家來(lái)一下看出去多帶勁。多通通風(fēng)，別一進(jìn)去就憋得慌，壓抑。說(shuō)實(shí)話，同小區(qū)，同戶型，不同的在賣的房子，進(jìn)去看的感受差別很大，價(jià)格差不多的話，人家不買你的，第一眼緣就不好。有一家，一樓帶院，安裝了玻璃頂，有塊頂玻璃裂了，問(wèn)怎么壞的，說(shuō)樓上掉東西砸的。你說(shuō)誰(shuí)敢買，我們會(huì)有很多想象：是不是老有人扔?xùn)|西，是不是鄰里關(guān)系不和諧，等等。能說(shuō)實(shí)話，挺實(shí)在的，但你把那塊玻璃換一下，沒(méi)幾個(gè)錢——和你的房?jī)r(jià)比。15有時(shí)候，不一定馬上換房，租房是調(diào)節(jié)需求的好辦法。比如你住的兩居，想換三居，錢還不太到位或者其它原因?qū)е乱毁I一賣交易成本高，可以把自己的兩居出租，再租同小區(qū)的三居。比如你想換個(gè)城市生活下試試，不一樣馬上過(guò)去就買房，可以過(guò)去先租著，租一年，在這個(gè)過(guò)程中一是決定是否真的在這定下來(lái)，二是可以慢慢找房，三是更好的了解這個(gè)城市該買哪該買什么樣的。比如你在市中心有房，你想去近郊遠(yuǎn)郊買個(gè)更好的去住，也可以先去你最想買的小區(qū)，租住一年，確定是不是真的住的習(xí)慣，別買了后發(fā)現(xiàn)，還是住市區(qū)好，如果確定住的好，再買當(dāng)然來(lái)得及，沒(méi)什么好著急的。很多人說(shuō)，你買個(gè)房子累不累。我想說(shuō)，你賺錢辛不辛苦，買不合適，難不難受。買房子的快感，再快樂(lè)，也很快邊際遞減，買錯(cuò)了的難受可是要持續(xù)好久，所以，不必瀟灑。????????????我們這次當(dāng)然沒(méi)決定，異地買房，更不能上頭。后面有時(shí)間再來(lái)看看，或者涼一涼再做決定。最近買房，也并不是個(gè)好時(shí)候，可能再等半年到一年比較好，因?yàn)橐咔槿?，房子很難賣，看房的少，一下疫情結(jié)束，憋了好久的人都出來(lái)看房，這時(shí)候賣家都有信心了，不少房子都提價(jià)了，暫時(shí)也不好講價(jià)，不如讓這些業(yè)主們慢慢明白“雖然看的多，但買的少，其實(shí)還是沒(méi)那么好賣”后我們?cè)俾I，好多房子現(xiàn)在有價(jià)無(wú)市，比如昆明的華夏四季、山海灣8號(hào)，每天看房的很多，但都是看看，成交很少。P.S.南方的房子，真是比北方好太多了，羨慕。云南生活真香。
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