對(duì)于目前的樓市，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)表達(dá)出自己的看法：全民炒房的時(shí)代已經(jīng)完全過(guò)去，未來(lái)投資房產(chǎn)進(jìn)入越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化的時(shí)期。長(zhǎng)期以來(lái)，在很多人的心目中，買(mǎi)房都是穩(wěn)賺不賠的，絕大多數(shù)炒房客都通過(guò)炒房賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但是隨著樓市的發(fā)展，如今的樓市已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，現(xiàn)在閉著眼買(mǎi)房恐怕要承擔(dān)非常大的風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為不僅投資房產(chǎn)進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化的時(shí)期，剛需買(mǎi)房也逐漸進(jìn)入專(zhuān)業(yè)化的時(shí)期。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70城的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70個(gè)大中城市中，有36個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，28個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，相比前幾個(gè)月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)上漲的城市進(jìn)一步減少，而房?jī)r(jià)下跌的城市逐漸變多。房?jī)r(jià)上漲的城市和房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量已經(jīng)也來(lái)越接近，相比于過(guò)去房?jī)r(jià)普漲的樓市，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)呈現(xiàn)出了分化的狀態(tài)。并且現(xiàn)在的樓市分化并不僅限于城市之間的分化，即使是同一城市的不同地段的房子，房?jī)r(jià)的走勢(shì)都有可能不相同，另外新房和二手房之間的分化也日益明顯。
對(duì)于現(xiàn)在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房的難度真的越來(lái)越高，因?yàn)橘?gòu)房者很難判斷什么樣的房子有升值空間，什么樣的房子有可能會(huì)發(fā)生貶值。面對(duì)現(xiàn)在的樓市分化，投資房產(chǎn)將會(huì)變得越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化，未來(lái)投資房地產(chǎn)既有可能大賺一筆，又有可能虧很多錢(qián)，并且筆者相信對(duì)著樓市的發(fā)展，投資房產(chǎn)也會(huì)呈現(xiàn)出二八定律，只有20%的人投資房產(chǎn)才能真正掙到錢(qián)。而對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房本身就是為了自住，沒(méi)必要去考慮房子的升值空間，應(yīng)該把居住體驗(yàn)放到第一位。剛需購(gòu)房者買(mǎi)房應(yīng)該牢記買(mǎi)房的3個(gè)“原則”：買(mǎi)三、買(mǎi)中、不買(mǎi)頂天立地，按照這種購(gòu)房原則，基本不會(huì)買(mǎi)錯(cuò)房。
買(mǎi)三：盡可能購(gòu)買(mǎi)三居室的房子
多數(shù)購(gòu)房者在買(mǎi)房之前，最先考慮的就是購(gòu)買(mǎi)幾居室的房子，我們最常見(jiàn)的房子是兩居室、三居室和四居室。筆者認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)三居室的房子比較合適。
首先兩居室的房子不夠用，對(duì)于正常的家庭來(lái)說(shuō)，兩個(gè)居室剛好能滿(mǎn)足居住上的需要，但是有時(shí)候兩居室的房子可能會(huì)不夠用。大多數(shù)家庭都沒(méi)有倉(cāng)庫(kù)，如果有一個(gè)多余的臥室的話(huà)，可以把多余的臥室當(dāng)作倉(cāng)庫(kù)，畢竟把東西堆在客廳會(huì)不好看，堆在居住的臥室會(huì)非常不方便。其實(shí)購(gòu)買(mǎi)三居室的房子更多是一種備用房，如果有用到的時(shí)候，三居室的房子就顯得比較方便，也避免了以后換房子。
四居室的房子有點(diǎn)浪費(fèi)，四居室的房子一般都是大戶(hù)型，房屋的總價(jià)比較高，另外4個(gè)臥室會(huì)有一個(gè)臥室完全沒(méi)有用，長(zhǎng)期空置的話(huà)會(huì)造成浪費(fèi)，同時(shí)還要按時(shí)進(jìn)行打掃。筆者認(rèn)為對(duì)于多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)四居室的房子完全沒(méi)有必要，不如購(gòu)買(mǎi)三居室大戶(hù)型的房子。當(dāng)然對(duì)于那些特別有錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，不管四居室和五居室都沒(méi)有限制，本文主要是給大多數(shù)普通購(gòu)房者的購(gòu)房建議。
買(mǎi)中：買(mǎi)中間樓層的房子
現(xiàn)在新建的房子大多都是高層住宅，而多數(shù)購(gòu)房者在買(mǎi)房的時(shí)候也會(huì)選擇高層住宅。盡管有人預(yù)測(cè)幾十年后，高層住宅可能會(huì)面臨很多難以解決的問(wèn)題，比如高層住宅電梯老化，出行困難的問(wèn)題；又比如高層住宅面臨各種設(shè)施老化，居住體驗(yàn)下降的問(wèn)題；還有高層住宅因?yàn)榫幼∶芏缺容^大，未來(lái)拆遷難的問(wèn)題，甚至有人認(rèn)為未來(lái)高層住宅可能會(huì)淪為“貧民窟”。但是多數(shù)購(gòu)房者還是更愿意活在當(dāng)下，對(duì)于幾十年后的事情并不太在意，因此即使知道未來(lái)高層住宅可能會(huì)面臨一些難以解決的問(wèn)題，高層住宅依然是大多數(shù)人優(yōu)先選擇的主流住宅，當(dāng)然很多人更愿意選擇高層住宅的一個(gè)重要原因是高層住宅相比于其他類(lèi)型的住宅比較便宜。
在購(gòu)買(mǎi)高層住宅的時(shí)候我們通常會(huì)面臨一個(gè)問(wèn)題，就是樓層如何選擇的問(wèn)題，有些人傾向于選擇低樓層，這一般是老一代人的購(gòu)房觀(guān)念，因?yàn)檫^(guò)去沒(méi)有電梯，樓層越低出行就越方便；有些人偏愛(ài)高樓層，因?yàn)闃菍釉礁撸晒鈼l件和通風(fēng)環(huán)境就越好，同時(shí)站在高樓層有一種登高望遠(yuǎn)的感覺(jué)；也有人買(mǎi)房比較迷信，依靠數(shù)字來(lái)選擇樓層，比如8樓的房子就比18樓好，因?yàn)閿?shù)字“8”的寓意比“18”的寓意要好。
關(guān)于樓層的選擇，筆者認(rèn)為如果是購(gòu)買(mǎi)有電梯的高層住宅，建議不要選擇低樓層，低樓層的采光、通風(fēng)、視野都比較差，也不要根據(jù)數(shù)字來(lái)選擇樓層，因?yàn)楦鶕?jù)數(shù)字選擇樓層容易買(mǎi)到比較貴的樓層，也容易錯(cuò)過(guò)居住體驗(yàn)比較好的樓層。對(duì)于多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，筆者建議盡可能購(gòu)買(mǎi)中間樓層的房子，相對(duì)低樓層來(lái)說(shuō)居住體驗(yàn)更高，相比于高樓層的房子來(lái)說(shuō)性?xún)r(jià)比更高，是最適合多數(shù)購(gòu)房者選擇的樓層。
不買(mǎi)頂天立地：盡可能避開(kāi)一樓和頂樓的房子
通常情況下，我們都不建議購(gòu)買(mǎi)一樓和頂樓的房子，從居住體驗(yàn)的角度來(lái)說(shuō)，一樓和頂樓的房子確實(shí)比不上其他樓層。如果是沒(méi)有電梯的多層住宅，那我們當(dāng)然比較偏愛(ài)一樓的房子，因?yàn)槠渌麡菍拥姆孔佣夹枰罉翘?，只有一樓的房子是出行最方便的。但是現(xiàn)在主流的住宅是高層電梯房，根據(jù)住宅新標(biāo)準(zhǔn)多層住宅也開(kāi)始慢慢加裝電梯，并且在舊改政策下，4樓以上的老房子也開(kāi)始加裝電梯。這也就意味著未來(lái)不管是高層住宅還是多層住宅，基本上都是電梯房，一樓的出行方面的優(yōu)勢(shì)自然就會(huì)消失。
因?yàn)橐粯翘幱诒容^低的樓層，容易被其他樓棟遮擋，如果小區(qū)的綠化比較好的話(huà)，一些比較高大的綠化甚至都會(huì)遮擋一樓，在樓棟和綠化的遮擋下，一樓的采光和通風(fēng)相對(duì)其他樓層會(huì)比較差。因?yàn)椴晒鈼l件不好，一樓會(huì)長(zhǎng)期處于陰暗潮濕的狀態(tài)；因?yàn)橐粯堑耐L(fēng)環(huán)境不好，一樓的室內(nèi)空氣環(huán)境會(huì)比較差，同時(shí)在夏天的時(shí)候會(huì)有悶熱感。
而頂樓與一樓剛好相反，頂樓具有整棟樓最好的通風(fēng)條件和采光環(huán)境，不過(guò)這是頂樓的優(yōu)點(diǎn)也是頂樓的缺點(diǎn)。正是因?yàn)轫敇腔径悸懵对诳諝庵?，因此頂樓在夏天的時(shí)候會(huì)被太陽(yáng)長(zhǎng)時(shí)間照射，而在冬天的時(shí)候會(huì)承受更多的寒流，頂樓可以稱(chēng)得上是“冬涼夏暖”。尤其是過(guò)去的一些老房子，基本就沒(méi)有隔熱層，“冬涼夏暖”會(huì)更加明顯，現(xiàn)在新建的房子一般都會(huì)有隔熱層，不過(guò)也會(huì)有“冬涼夏暖”的情況。另外頂樓的頂部因?yàn)殚L(zhǎng)期風(fēng)吹日曬，同時(shí)還有積水，長(zhǎng)時(shí)間居住可能會(huì)產(chǎn)生滲水甚至漏水的現(xiàn)象，這都是頂樓經(jīng)常發(fā)生的事情。
結(jié)語(yǔ)：隨著樓市的發(fā)展，房產(chǎn)投資進(jìn)入越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化的時(shí)代，對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)可能很難選擇購(gòu)買(mǎi)什么樣的房子，而對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，無(wú)論什么時(shí)候，都應(yīng)該把居住體驗(yàn)放在第一位。希望上文中介紹的買(mǎi)房的3個(gè)“原則”，能給購(gòu)房者提供一些幫助。
